06

MAR
2019

Aprobado el nuevo RD-ley del alquiler: mayor protección para el inquilino

Después de que el Congreso de los Diputados tumbara el pasado 22 de marzo el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el Gobierno aprobó el viernes un nuevo Real decreto-ley en materia de alquiler que incorpora varias novedades con respecto al anterior texto. Así, la nueva regulación recoge la elaboración de un índice de precios, la indexación de las subidas de la renta durante el contrato al IPC y la ampliación de los contratos, prórrogas y plazos de preaviso.

 Sin embargo, el texto no recoge otras medidas reclamadas por varios grupos parlamentarios como el control de precios (limitación de precios), ni incentivos fiscales a quienes alquilen a precios asequibles. Así ya a pesar de que estaba contemplado en las negociaciones, el Gobierno ha descartado finalmente la posible limitación de los precios por parte de Ayuntamientos y CCAA. Tampoco contempla la prevista bonificación del 80% del IBI para el alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda.

De la misma manera que sucedió con el decreto anterior, dentro de un mes el texto deberá ser ratificado por el Congreso de los Diputados. De no ser así, el mercado del alquiler en España volvería a estar marcado por la ley de 2013.

El citado Real Decreto-ley que entra en vigor hoy 6 de marzo de 2019 afectará a los nuevos contratos que se firmen a partir de ese momento y deberán incluir las modificaciones que recoge el Gobierno. No tiene efectos sobre los contratos de alquiler que están ahora vigentes.

A continuación realizamos un breve análisis de las principales novedades introducidas:

 

Índice de precios

Este nuevo decreto establece la creación de un índice estatal de referencia del precio del alquiler que deberá estar elaborado en un plazo de 8 meses. Su objetivo es trasladar al mercado mayor transparencia e información de alquiler y servirá de soporte a las Comunidades Autónomas que quieran implementar políticas de índole fiscal. Contará con información de todos los estamentos (Agencia Tributaria, catastro, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios) y tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios.

 Seguridad para el inquilino

Según la exposición de motivos del citado decreto, uno de los principales objetivos de la norma es ofrecer mayor seguridad y certidumbre al inquilino. En línea con lo anterior, recoge varias medidas:

-Amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica, Además, se amplía la prórroga tácita si ninguna de las partes dice nada transcurridos los cinco o siete primeros años, de uno a tres años.

-Aumenta también a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.

-Por otra parte, los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.

 

Viviendas de Uso Turístico

También queda recogida una modificación técnica en la exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de la vivienda turística, para su específica regulación por las Comunidades Autónomas, y se permite que una mayoría de 3/5 de las comunidades de propietarios puedan limitar las viviendas de uso turístico, o asignarles mayores gastos comunes.

Concretamente, se introduce en la Ley de Propiedad Horizontal la posibilidad de que, por acuerdo de una mayoría de 3/5, una comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio. El objetivo es dotar a los vecinos de instrumentos para facilitar la convivencia y decidir sobre las actividades que tienen lugar en su comunidad.

 

Novedades fiscales

El nuevo real decreto también incluye la modificación de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). En primer lugar, se exceptúa la obligación de repercutir el IBI para contratos de alquiler social.

Se modifica también la regulación del recargo del IBI a las viviendas desocupadas con carácter permanente, con el objetivo de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación  de una ordenanza fiscal. Además, se crea una bonificación del IBI de hasta el 95%, que los municipios podrán aplicar de manera voluntaria, en inmuebles de uso residencial sujetas a alquiler social.

Por otra parte, el nuevo texto introduce una exención para determinados alquileres del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (AJD), con el fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las viviendas.

 

Apoyo a los grupos más vulnerables

El Real Decreto-ley contempla diversas medidas para proteger supuestos de vulnerabilidad antes situaciones de desahucio. Así:

-Mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el procedimiento.

-Las garantías adicionales quedan limitadas a dos meses además de que también queda sujeto al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato.

-Respecto a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, estos corresponderán al arrendador, cuando este sea persona jurídica.

-Además, se obliga a los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal a la realización de obras y actuaciones de accesibilidad, con independencia de la cuantía de las mismas, si existe ayuda pública de al menos el 75% del coste. También, se establece la necesidad de elevar y destinar el fondo de reserva de la comunidad de propietarios a sufragar inversiones de accesibilidad.

-Otra de las medidas recogidas es la de blindar la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional en caso de cualquier duda o aclaración.

Un cordial saludo,

Madeha El Harrak Regrag. Abogada.