06

MAR
2019

Aprovat el nou RD-llei del lloguer: major protecció per a l’inquilí

Després que el Congrés dels Diputats tombés el passat 22 de març el Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, el Govern va aprovar el divendres un nou Reial decret llei en matèria de lloguer que incorpora diverses novetats respecte a l’anterior text. Així, la nova regulació recull l’elaboració d’un índex de preus, la indexació de les pujades de la renda durant el contracte a l’IPC i l’ampliació dels contractes, pròrrogues i terminis de preavís.

No obstant això, el text no recull altres mesures reclamades per diversos grups parlamentaris com el control de preus (limitació de preus), ni incentius fiscals als qui lloguin a preus assequibles. Així malgrat que estava contemplat en les negociacions, el Govern ha descartat finalment la possible limitació dels preus per part d’Ajuntaments i CCAA. Tampoc contempla la prevista bonificació del 80% de l’IBI pel lloguer d’habitatge habitual la renda del qual fos inferior a la determinada per l’índex de referència del preu del lloguer d’habitatge.

De la mateixa manera que va succeir amb el decret anterior, dins d’un mes el text haurà de ser ratificat pel Congrés dels Diputats. De no ser així, el mercat del lloguer a Espanya tornaria a estar marcat per la llei de 2013.

El citat Reial decret llei que entra en vigor avui 6 de març de 2019 afectarà els nous contractes que se signin a partir d’aquest moment i hauran d’incloure les modificacions que recull el Govern. No té efectes sobre els contractes de lloguer que estan ara vigents.

A continuació realitzem una breu anàlisi de les principals novetats introduïdes:

Índex de preus

Aquest nou decret estableix la creació d’un índex estatal de referència del preu del lloguer que haurà d’estar elaborat en un termini de 8 mesos. El seu objectiu és traslladar al mercat major transparència i informació de lloguer i servirà de suport a les Comunitats Autònomes que vulguin implementar polítiques d’índole fiscal. Comptarà amb informació de tots els estaments (Agència Tributària, cadastre, registradors, notaris, fiances registrades, portals immobiliaris) i tindrà una temporalitat anual i detallarà els preus per ciutats, districtes i barris.

Seguretat per a l’inquilí

Segons l’exposició de motius del citat decret, un dels principals objectius de la norma és oferir major seguretat i certitud a l’inquilí. En línia amb l’anterior, recull diverses mesures:

Amplia la pròrroga obligatòria de tres a cinc anys, si l’arrendador és persona física, o a set anys, si és persona jurídica, A més, s’amplia la pròrroga tàcita si cap de les parts no diu res transcorreguts els cinc o set primers anys, d’un a tres anys.

-Augmenta també a dos mesos el termini de preavís previst per a no renovar el contracte per a l’inquilí i a quatre mesos per a l’arrendador.

-D’altra banda, els contractes no inscrits tornen a tenir efectes davant tercers, de manera que quan hi hagi una venda d’un pis arrendat, l’inquilí quedi protegit, estigui o no inscrit el contracte en el Registre de la Propietat.

Habitatges d’Ús Turístic

També queda recollida una modificació tècnica en l’exclusió de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) de l’habitatge turístic, per a la seva específica regulació per les Comunitats Autònomes, i es permet que una majoria de 3/5 de les comunitats de propietaris puguin limitar els habitatges d’ús turístic, o assignar-los majors despeses comunes.

Concretament, s’introdueix en la Llei de Propietat Horitzontal la possibilitat que, per acord d’una majoria de 3/5, una comunitat de propietaris pugui limitar o condicionar l’exercici de l’activitat de lloguer turístic o fixar unes determinades condicions per al seu exercici. L’objectiu és dotar als veïns d’instruments per a facilitar la convivència i decidir sobre les activitats que tenen lloc en la seva comunitat.

Novetats fiscals

El nou reial decret també inclou la modificació de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals per a modificar l’Impost sobre Béns immobles (IBI). En primer lloc, s’exceptua l’obligació de repercutir l’IBI per a contractes de lloguer social.

Es modifica també la regulació del recàrrec de l’IBI als habitatges desocupats amb caràcter permanent, amb l’objectiu que pugui ser aplicat pels ajuntaments mitjançant l’aprovació  d’una ordenança fiscal. A més, es crea una bonificació de l’IBI de fins al 95%, que els municipis podran aplicar de manera voluntària, en immobles d’ús residencial subjectes a lloguer social.

D’altra banda, el nou text introdueix una exempció per a determinats lloguers de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (AJD), amb la finalitat de facilitar als ciutadans les condicions d’accés als habitatges.

Suport als grups més vulnerables

El Reial decret llei contempla diverses mesures per a protegir suposats de vulnerabilitat davant de situacions de desnonament. Així:

-Millora la coordinació amb els serveis socials per a protegir al desnonat en els supòsits de vulnerabilitat a més de que s’implementa i agilitza el procediment.

-Les garanties addicionals queden limitades a dos mesos a més de que també queda subjecte a l’IPC l’actualització de la renda durant la vigència del contracte.

-Respecte a les despeses de gestió immobiliària i formalització, aquests correspondran a l’arrendador, quan aquest sigui persona jurídica.

-A més, s’obliga als edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal a la realització d’obres i actuacions d’accessibilitat, amb independència de la quantia d’aquestes, si existeix ajuda pública d’almenys el 75% del cost. També, s’estableix la necessitat d’elevar i destinar el fons de reserva de la comunitat de propietaris a sufragar inversions d’accessibilitat.

-Una altra de les mesures recollides és la de blindar la possibilitat de subrogació, en cas de defunció de l’inquilí, en favor de determinats perfils vulnerables com a menors, discapacitats o majors de 65 anys.

Poden posar-se en contacte amb aquest despatx professional en cas de qualsevol dubte o aclariment.

Una cordial salutació,

Madeha El Harrak Regrag. Advocada.