14

FEB
2019

Com es distribueixen les despeses hipotecàries després de la nova resolució del Tribunal Suprem?

Fa uns dies el Tribunal Suprem va modificar la doctrina sobre com s’haurien de repartir les diferents despeses de constitució d’una hipoteca, abans de l’entrada en vigor de la nova Llei Hipotecària prevista per març.

En aquest sentit, en les seves últimes cinc sentències dictades sobre el tema en qüestió, l’alt tribunal realitza un canvi dràstic, determinant que el banc i el client hauran d’assumir el cinquanta per cent del cost de la gestoria, notaria i Registre de la Propietat, exceptuant les despeses de taxació de l’habitatge que aniran a càrrec del consumidor. S’estableix que en els contractes hipotecaris que se signin des de la publicació de la sentència fins a l’aprovació de la nova llei, la banca haurà d’assumir la meitat de les despeses, encara que aquesta pràctica ja era habitual arran de la sentència núm. 705/2015 del Tribunal Suprem, de 23 de desembre. Segons els experts, la nova doctrina també tindrà repercussió en les denúncies que en l’actualitat hi ha en els tribunals i que reclamen la devolució d’aquestes despeses, accelerant així les resolucions judicials. Els principals arguments en els quals el Tribunal senti la seva decisió es basa en que la majoria de les gestions que s’han de realitzar totes dues parts tenen el mateix interès.

De moment, el Tribunal Suprem en cap de les cinc sentències aclareix si s’aplicaran amb caràcter retroactiu o no. En el cas de conducta la retroacció, s’obriria la porta per a reclamar la devolució de la meitat de les despeses abonades a tots aquells que haguessin signat una hipoteca amb anterioritat a aquesta última decisió. A més, també podrien realitzar aquesta demanda aquells usuaris que ja haguessin cancel·lat el préstec immobiliari.

Així mateix, el Tribunal Suprem va aprofitar el canvi de doctrina per a tancar la polèmica en relació amb l’impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD). Es posiciona en la mateixa línia conforme al dictat el passat 27 de novembre pel Ple de la Sala Tercera de l’alt Tribunal i atribueix al client el cost d’aquest gravamen en els contractes que s’haguessin subscrit anteriorment a l’entrada en vigor del Reial decret llei 17/2018, això és, el 10 de novembre de 2018. Assenyala que a través de l’esmentat Decret, es va tancar la porta a la retroactivitat i es determina que les entitats bancàries només pagaran aquest impost des de l’aprovació de la nova normativa amb rang de llei.

Finalment, l’alt tribunal també es va pronunciar sobre la comissió d’obertura considerant que els bancs poden imposar amb llibertat aquest cost en la signatura de contracte hipotecari, sempre que es realitzi amb transparència. D’aquesta forma, es tanca la porta a una possible reclamació judicial sobre la comissió d’obertura.

D’aquesta manera, mentre no entri en vigor la nova Llei Hipotecària que determina que totes les despeses relacionades amb la concessió del crèdit, excepte la taxació, les pagui el banc, les despeses d’una hipoteca es repartiran de la següent forma:

-Despeses notarials: donat que la intervenció notarial interessa a totes dues parts, els costos de l’escriptura de préstec hipotecari han de distribuir-se per meitats. Aquesta mateixa solució procedeix respecte de l’escriptura de modificació del préstec hipotecari. I, en quant a l’escriptura de cancel·lació de la hipoteca, l’interessat en l’alliberament del gravamen és el prestatari, per la qual cosa li correspon aquesta despesa.

-Despeses registrals: La garantia hipotecària s’inscriu a favor del banc prestador, per la qual cosa és a aquest al qual correspon el pagament de les despeses que ocasioni la inscripció de la hipoteca. En canvi, la inscripció de l’escriptura de cancel·lació interessa al prestatari, per la qual cosa a ell li correspon aquesta despesa.

-Impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats: Per a aquelles escriptures signades amb posterioritat a l’entrada en vigor del Reial decret llei 17/2018, el subjecte passiu d’aquest impost és el Banc.

-Despeses de gestoria: També s’imposa el pagament per meitat d’aquests.

Poden posar-se en contacte amb aquest despatx en cas de qualsevol dubte o aclariment sobre aquest tema.

Madeha El Harrak Regrag

Advocada

Comments are closed.