23

APR
2015

Llums i ombres de la hipoteca inversa

Darrerament hem rebut diverses consultes dels nostres clients sol·licitant assessorament sobre les hipoteques inverses. Mitjançant el present post volem informar-los sobre aquest producte, analitzant els seus pros i contres.

Què és la hipoteca inversa?

És un producte financer dirigit a persones majors de 65 anys i/o dependents que, a canvi de posar el seu habitatge com a garantia (però sense perdre la seva titularitat), el banc o entitat asseguradora els paga una renda mensual. A Espanya està regulada per la Llei 41/2007, de 7 de desembre, de Reforma del mercat hipotecari.

Característiques de la hipoteca inversa:

1. La hipoteca inversa ha de ser concedida per una entitat de crèdit o una entitat asseguradora i el sol•licitant i els beneficiaris que aquest pugui designar han de ser majors de 65 anys o afectats de dependència severa o gran dependència.

2. S’exigeix que la taxació de l’habitatge sigui realitzada per una societat de taxació i que l’immoble es trobi assegurat contra danys. Lògicament, l’import del crèdit i, per tant, la quantia a percebre, dependrà del valor resultant de la taxació, del tipus d’habitatge a hipotecar i de la seva destinació (habitual, habitatge secundari, habitatge llogat a un tercer,…), de l’edat de la persona que subscrigui la hipoteca, i de la forma de percepció (capital únic, renda temporal o renda vitalícia).

3. Una vegada mort el deutor hipotecari o l’últim beneficiari, correspon als hereus liquidar la situació amb l’entitat de crèdit. Podran optar per cancel•lar totalment el crèdit hipotecari, per a això hauran de satisfer a l’entitat de crèdit la totalitat dels dèbits vençuts més els interessos, sense que l’entitat pugui en aquests casos exigir cap compensació per la cancel•lació de la hipoteca. Aquesta cancel•lació pot produir-se mitjançant l’ús de fons propis dels hereus, mitjançant el refinançament del deute contret (p.ex., amb un préstec hipotecari) o bé vendre l’habitatge.

4. En el cas que els hereus no vulguin, o no puguin, cancel•lar el crèdit hipotecari, l’entitat de crèdit podrà executar la hipoteca i rescabalar-se així dels dèbits vençuts, amb els seus interessos, tenint en compte que en aquest cas la hipoteca respon dels interessos tot i que aquests s’hagin generat en termini superior a cinc anys. No obstant això, l’entitat només podrà obtenir el recobrament fins a on aconsegueixin els béns de l’herència, sense que l’entitat financera pugui executar el cobrament amb un altre patrimoni personal dels hereus.

Aspectes a considerar:

En primer lloc, és necessari assenyalar que, a priori, no es tracta d’un mal producte, però ha estat la manera de comercialitzar-ho la que, en ocasions, ha fet que fos abusiu. Cal pensar que es tracta d’un producte dirigit a persones especialment vulnerables (majors de 65 anys i/o persones amb dependència severa o gran dependència) amb necessitat d’ingressos (normalment les pensions no els són suficients per cobrir les seves despeses i/o per viure còmodament) i que tenen un habitatge en propietat lliure de càrregues. Es tracta, doncs, d’un ampli marge de població, especialment vulnerable i necessitada de liquiditat.

En segon lloc, es tracta d’un producte que només les entitats bancàries i/o entitats asseguradores poden oferir i que ve escassament regulat (Llei 41, de 7 de desembre de 2007), sense desenvolupament reglamentari. Segons la D.A. 1ª punt 4º d’aquesta Llei, s’exigeix que les Entitats creditícies ofereixin un assessorament independent als particulars, amb la finalitat de garantir els drets dels clients i l’adequació del producte a les seves necessitats econòmiques i financeres. La nostra opinió en aquest punt és molt clara: una de les parts contractants NO POT donar assessorament independent sobre un producte que vol “col·locar”. A més, per la nostra experiència, les entitats bancàries donen una informació esbiaixada i interessada sobre els productes que ofereixen.

Cal revisar les clàusules contractuals de la hipoteca inversa per evitar clàusules abusives. Hem de ser conscients que per al banc és un negoci i mai sortirà perdent, així que cal revisar i discutir les clàusules per evitar abusos. Exemples d’aquestes clàusules abusives són: elevats interessos per sobre de la mitjana del mercat respecte de les hipoteques “ordinàries”, i costos elevats, doncs, a més de les despeses de formalització (notaria i registre), taxació, gestió i comissions vàries, en el supòsit de rendes vitalícies, s’exigeix signar, a més, una prima d’assegurança de vida, que suposa una despesa elevada (pot rondar el 6% del valor de taxació).

Però el major problema ve quan moren els perceptors de les rendes, doncs és el moment de saldar comptes amb el banc i retornar el capital disposat en forma de renda pels seus beneficiaris, més els interessos pactats. És aquí on pot sorgir un greu problema per als hereus, a qui correspon liquidar el deute. Podran optar per cancel·lar totalment el crèdit hipotecari, per a això hauran de satisfer la totalitat dels dèbits vençuts més els interessos, sense que l’entitat pugui en aquests casos exigir cap compensació per la cancel·lació de la hipoteca. Aquesta cancel·lació pot produir-se mitjançant l’ús de fons propis dels hereus, mitjançant el refinançament del deute contret (p. ex., amb un préstec hipotecari) o bé mitjançant la venda de l’habitatge. En el supòsit, més que probable, que els hereus no vulguin, o no puguin, cancel·lar el crèdit hipotecari, l’entitat financera podrà executar la hipoteca i rescabalar-se així dels dèbits vençuts, amb els seus interessos. És important saber que, si els hereus accepten l’herència “pura i simplement”, hauran d’assumir el deute que el mort va deixar pendent amb l’entitat, però si accepten a benefici d’inventari, l’entitat només podrà obtenir el recobrament fins a on aconsegueixin els béns de l’herència, sense que pugui executar el cobrament contra el patrimoni personal dels hereus.

En conclusió, la hipoteca inversa és un producte financer útil per permetre que pensionistes amb rendes baixes puguin viure còmodament la seva jubilació; no obstant això, és necessària la redacció d’un reglament que desenvolupi el producte i que asseguri que els destinataris del mateix rebin un assessorament suficient i imparcial abans de la presa de decisió de contractar aquest producte.

A Estudi Jurídic podem assessorar-li sobre aquest tipus de producte, a fi que vostè pugui tenir la tranquil.litat de contractar quelcom que el protegeix i no un producte que, fet i fet, li suposi un problema per a vostè i/o els seus hereus. Si té qualsevol dubte, truqui’ns, estarem encantats d’atendre’l.

Publicat per Gla·la sánchez

Comments are closed.