25

SEP
2020

Mesures urgents en matèria de contenció i moderació de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge

Estimats clients, amics i col·laboradors,
El passat 22 de setembre de 2020 va entrar en vigor la nova Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge que té com a objectiu limitar el preu dels lloguers mitjançant l’aplicació de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges al qual es pot accedir a través del portal d’internet de la Generalitat. A continuació, analitzarem les principals novetats introduïdes mitjançant aquesta llei.

Segons l’exposició de motius d’aquesta nova llei, la forta pujada dels preus ha causat dificultats econòmiques molt greus per a l’accés a l’habitatge i per a romandre en ella. Per això, amb aquesta llei es pretén protegir a la joventut i a les persones i famílies amb baix nivell d’ingressos són els qui més han sofert i encara sofreixen situacions d’exclusió residencial. La regulació dels contractes d’arrendament d’habitatge, continua dient, pot i ha de contribuir a fer efectiu el dret a gaudir d’un habitatge digne.
Quines novetats introdueix en el mercat d’arrendament d’habitatge? A continuació, passem a analitzar-les:
1. Contractes afectats
El règim de contenció i moderació de rendes serà aplicable a tots els nous contractes d’arrendament d’habitatge que es formalitzin, així com a les novacions de contracte sempre que suposin una ampliació del termini o una modificació de la renda, en els quals concorrin les següents circumstàncies:
a) Que l’habitatge arrendat estigui destinada a residència permanent de l’arrendatari.
b) Que l’habitatge arrendat estigui situada en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d’habitatge tibant.
Quedaran exclosos els contractes d’arrendament subscrits abans de l’1 de gener de 1995, els que tenen per objecte habitatges subjectes a un règim de protecció oficial, els que tenen per objecte habitatges integrats en xarxes públiques d’habitatges d’inserció o de mediació per al lloguer social o en el Fons d’habitatge de lloguer destinat a polítiques socials, els de caràcter assistencial i els que se subscriguin d’acord amb les disposicions legals aplicables al lloguer social obligatori.
2. ¿Quines són les àrees amb mercat d’habitatges tensos?
Són àrees amb mercat d’habitatge tensos els municipis que estan especialment en risc de no disposar de la suficient dotació d’habitatges de lloguer a un preu assequible que permeti accedir a les mateixes a tota la població.
Ara com ara, es declaren com a tal els municipis següents: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premia de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besós, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogodà, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.
3. Règim de contenció i moderació de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatges
En els contractes d’arrendament d’habitatge que els sigui aplicable el règim de contenció i moderació de rendes, la renda pactada a l’inici del contracte dependrà de la mena d’arrendador que es tracti i està subjecta a les següents condicions:

Si es tracta d’un arrendador persona jurídica la renda inicial:

a) No pot sobrepassar-se el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà.
b) No pot sobrepassar-se la renda consignada en l’últim contracte d’arrendament, actualitzada en qualsevol cas d’acord amb l’índex de garantia de competitivitat, aplicat de forma acumulada en el període transcorregut entre la data de celebració de l’anterior contracte d’arrendament i la data de celebració del nou contracte, si l’habitatge afectat s’ha arrendat en els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la present llei.

En el cas que l’arrendador sigui una persona física, apliquen les mateixes limitacions amb les següents excepcions:

a) Només aplica el límit de la renda consignada en l’últim contracte d’arrendament (no el preu de referència) si la unitat de convivència de l’arrendador té uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya o si els ingressos de l’arrendatari són superiors a 3,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya ponderat.
b) Només aplica el preu de referència com a límit de renda si existia una relació de parentiu entre les parts que van signar l’últim contracte d’arrendament subscrit abans de l’entrada en vigor de la Llei 11/2020.
En el cas que un habitatge subjecte al règim de contenció de rendes regulat per la present llei sigui objecte de diversos contractes d’arrendament de vigència simultània que afectin diferents parts concretes, la suma de les rendes acordades en els diferents contractes no pot sobrepassar la renda màxima aplicable a l’arrendament unitari de l’habitatge, determinada d’acord amb el present article.
4. ¿Quin és el preu de referència que actua com a límit de rendes?
Aquest preu s’estableix a partir de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges al qual es pot accedir a través del portal d’internet de la Generalitat. Per a determinar el límit de rendes es té en compte l’índex (que apareix marcat en vermell), no els marges de preu superior i inferior.
No obstant això, el preu podrà incrementar-se en dos supòsits: si en l’últim any s’han executat en l’habitatge obres que millorin la seva habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica o si concorren en l’habitatge almenys tres de les següents característiques l’índex pot incrementar-se en fins a un cinc per cent: ascensor, aparcament, habitatge moblat, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries d’ús compartit (com a jardí o terrat), piscina comunitària o equipaments anàlegs, serveis de consergeria en l’edifici o vistes especials.
5. Régimen sancionador
En cas d’incomplir-se amb el que s’estableix en aquesta llei, poden imposar-se sancions administratives perquè la Llei 11/2020 ha modificat la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, per a incloure una sèrie d’infraccions greus i lleus en relació amb aquest nou règim de contenció.
En concret, entre altres sancions vinculades a aquest règim, establir una renda que superi els imports establerts en la Llei 11/2020 pot ser una infracció greu i implicar multa de fins a 90.000 euros (si la renda fixada supera en un vint per cent o més l’import màxim) o lleu amb multa de fins a 9.000 euros (si la diferència és de menys de vint per cent). A més, en aquests casos l’arrendatari té dret a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés amb meritació de l’interès legal dels diners, incrementat en tres punts.
Poden posar-se en contacte amb aquest despatx professional per a qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.

Una salutació cordial,

Comments are closed.