27

FEB
2019

Principals canvis que introdueix la nova Llei hipotecària

A la fi s’ha aprovat la nova Llei Hipotecària pel Ple del Congrés dels Diputats, que arriba amb tres anys de retard i sota l’amenaça d’una multa milionària de Brussel·les per la demora. Es tracta d’una norma que reforça la transparència en el mercat hipotecari i protegeix més al consumidor.

A continuació us exposarem els punts clau:

– Quan entra en vigor?

En 90 dies des de la seva publicació en el Butlletí Oficial de l’Estat. A més, s’estableix un termini d’adaptació per a les entitats financeres, de manera que no s’aplicarà fins a finals de maig.

– Com queda el repartiment de les despeses hipotecàries?

La normativa aclareix quines despeses associades a la formalització de la hipoteca corresponen a cada part. El client només haurà de pagar la taxació, mentre que els bancs assumiran l’impost d’actes jurídics documentats i els costos de gestoria, registre i notaria. Les còpies addicionals del contracte correran a compte de qui les demani.

– Com afecta a les comissions?

Aquesta mesura es produeix quan el client decideix amortitzar el seu deute de forma anticipada i, d’aquesta forma, obtenir una reducció del cost del préstec. Segons el període en el qual el client retorna els diners, les comissions màximes que rep la banca són diferents. La Llei estableix la reducció a la meitat de les comissions que pagarà el client.

Es rebaixen les comissions d’amortització anticipada al 2% durant la primera dècada i al 1,5% posteriorment en les hipoteques fixes. En les variables, el tipus serà del 0,25% en els tres primers anys i del 0,15% durant el primer lustre. No es limita la comissió d’obertura, però es reportarà una sola vegada i englobarà tots els costos que es vulgui repercutir al client.

– Pot la banca imposar productes vinculats?

Es prohibeix al banc obligar a contractar productes com a assegurances, plans de pensions o targetes que condicionin el preu o la concessió del préstec, tret que se cenyeixin als criteris del Banc d’Espanya. Només es podran vendre per separat de la hipoteca i es permetran pòlisses d’assegurances alternatives.

– Com es regulen els interessos de demora?

La penalització per retardar-se en el pagament de la hipoteca no podrà superar en més de tres punts l’interès del préstec.

– I els embargaments?

S’endureixen els requisits per a iniciar un procés d’execució de la hipoteca. S’eleven de 3 a 12 els mesos d’impagament per a procedir al desnonament. I la quantia que sumin les quotes impagades ha d’equivaler al 3% del capital que va prestar el banc (o 12 quotes) si s’ha deixat de pagar en la primera meitat de vida del préstec, o al 7% (o 15 quotes) si és durant la segona meitat.

– Què passa amb les clàusules sol?

Queden prohibides, de manera que no es pot fixar un límit per sota del qual el client no pot beneficiar-se de les rebaixes dels tipus d’interès.

– Es pot canviar d’una hipoteca variable a una fixa?

Sí, i es facilita el tràmit de la conversió amb un cost menor, del 0,15% els tres primers anys i després, gratis. Això és en cas que sigui una novació, és a dir, un canvi de contracte dins de la mateixa entitat.

– Quina informació ha de rebre el client abans de signar la hipoteca?

El client disposarà del seu contracte un mínim de deu dies abans de la signatura i, a més, el notari haurà de resoldre tots els seus dubtes, comprovar que no hi ha clàusules abusives i ratificar que el titular entén el que està contractant.

– Tenen els bancs noves obligacions?

A més d’informar més i millor al client, el banc haurà d’avaluar en profunditat la solvència del futur hipotecat, consultant l’historial creditici del client en el Banc d’Espanya. I es limiten els incentius als treballadors per vendre més crèdits.

A més, el banc haurà d’oferir una fitxa estandarditzada perquè el client pugui comparar les condicions hipotecàries que li ofereix cada entitat.

– Pujarà el preu dels crèdits?

Alguns bancs ja els han pujat a canvi de pagar totes les despeses, la qual cosa obligarà la resta a ser molt competitius en preu. Però la clau la continuarà tenint el BCE, que si puja tipus encarirà el crèdit.

En resum, es pot considerar que el client queda més protegit, amb més garanties de transparència en la venda, no només per les novetats comentades anteriorment sinó perquè també es crearà una Autoritat Independent que vetlli per la protecció i transparència en la contractació immobiliària i es reforçarà la supervisió bancària que garanteixi la solvència de l’hipotecat. Finalment, els taxadors seran independents i podran ser no només societats de taxació sinó també persones físiques, que podrà ser triat pel client.

Poden posar-se en contacte amb aquest despatx professional en cas de qualsevol dubte o aclariment.

Madeha El Harrak Regrag
Advocada

Comments are closed.