01

FEB
2017

Reclami les despeses de constitució de la seva hipoteca

Recentment s’ha donat a conèixer, i de la que se n’ha fet ressò en diferents mitjans de comunicació, la sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015, que considera com a jurisprudència que són nul·les les clàusules que imposen al consumidor tots els costos derivats de la concertació del contracte com a conseqüència de la intervenció notarial i registral i el pagament dels tributs en els quals el subjecte passiu és el banc, com succeeix en determinats fets imposables de l’impost sobre actes jurídics documentats.

Aquesta sentència s’ha dictat en relació amb el model d’hipoteca utilitzat per una entitat financera (BBVA). No obstant això, aquest model és molt similar als utilitzats per qualsevol altra entitat, per la qual cosa els arguments indicats podran al·legar-se en reclamacions futures.

Les entitats de crèdit solen incloure una clàusula semblant a aquesta:

“Són de compte exclusiu de la part prestatària tots els tributs, comissions i despeses ocasionades per la preparació, formalització, esmena, tramitació d’escriptures, modificació -inclosa la divisió, segregació o qualsevol canvi que suposi alteració de la garantia- i execució d’aquest contracte, i pels pagaments i reintegraments que se’n derivin, així com per la constitució, conservació i cancel·lació de la seva garantia, sent igualment a càrrec seu les primes i altres despeses corresponents a l’assegurança de danys, que la part prestatària s’obliga a tenir vigent…”.

En relació amb aquestes clàusules el Tribunal Suprem assenyala que resulta cridanera l’extensió de la clàusula, que pretén atribuir al consumidor tots els costos derivats de la concertació d’un contracte, suplint i sovint contravenint, normes legals amb previsions diferents sobre aquest tema.

El Tribunal Suprem considera que aquest tipus de clàusules generen un desequilibri i, per tant, es consideren abusives d’acord amb l’article 89 de la Llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris, que assenyala que en tot cas tenen la consideració de clàusules abusives, la imposició al consumidor de les despeses de documentació i tramitació que per llei correspongui a l’empresari. En particular, en la compravenda d’habitatges:

a) L’estipulació que el consumidor ha de carregar amb les despeses derivades de la preparació de la titulació que per la seva naturalesa corresponguin a l’empresari (obra nova, propietat horitzontal, hipoteques per finançar la seva construcció o la seva divisió i cancel·lació).

b) L’estipulació que obligui al consumidor a subrogar-se en la hipoteca de l’empresari o imposi penalitzacions en els supòsits de no subrogació.

c) L’estipulació que imposi al consumidor el pagament de tributs en els quals el subjecte passiu és l’empresari.

d) L’estipulació que imposi al consumidor les despeses derivades de l’establiment dels accessos als subministraments generals de l’habitatge, quan hagi de ser lliurada en condicions d’habitabilitat.

Tal com assenyala el Tribunal Suprem, els pagaments qüestionats són els de el notari, els de escriptura del préstec hipotecari en el Registre de la Propietat, els de gestoria i els de actes jurídics documentats, els quals es venien satisfent íntegrament fins avui pel comprador per imposició del banc. En aquest sentit, les clàusules que imposin el pagament de totes les despeses hipotecàries i relacionats amb el mateix, a compte exclusivament del comprador, serien nul·les de ple dret de conformitat a la citada sentència, resultant ser irrellevant que el contracte de préstec es trobi ja amortitzat o no vigent. Per tant, per a cada cas en concret, s’estudiarà en quina proporció cada part haurà d’assumir les despeses inherents a l’operació  tenint en compte els seus propis interessos.

Segons el nostre ordenament jurídic les accions de nul·litat exercitades són imprescriptibles (no prescriuen). Tan sols en el cas que el seu banc sigui el BBVA sí que hi ha prescripció de la reclamació de 4 anys (desembre del 2020).

S’haurà d’analitzar si, en el seu cas concret, es poden aplicar els arguments utilitzats pel Tribunal Suprem, sent clau que existeixi aquesta clàusula, que és abusiva i nul·la, doncs si no hi és es pot entendre que va haver-hi una negociació entre l’entitat i el client. Però si no s’acredita que la clàusula es discutís amb el consumidor, es podrà entendre que es va imposar unilateralment, i en aquest cas es pot reclamar per considerar-se nul·la.

En definitiva, el Tribunal Suprem considera que és nul·la la clàusula que imposa al consumidor el pagament de totes les despeses (les del notari, la gestoria, la taxació de l’habitatge, del Registre de la Propietat, i els d’actes jurídics documentats, etc.) relacionats amb l’escriptura de formalització de la hipoteca, la qual cosa deixa oberta la possibilitat de reclamar, si escau, als consumidors que tinguin o hagi tingut un préstec hipotecari, a sol·licitar la devolució del satisfet.

Es poden posar en contacte amb nosaltres per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir al respecte.

Comments are closed.