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FEB
2019

¿Cómo se distribuyen los gastos hipotecarios tras la nueva resolución del Tribunal Supremo?

Hace unos días el Tribunal Supremo modificó la doctrina sobre cómo se deberían repartir los distintos gastos de constitución de una hipoteca, antes de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria prevista para marzo.

En este sentido, en sus últimas cinco sentencias dictadas sobre el tema en cuestión, el alto tribunal realiza un cambio drástico, determinando que el banco y el cliente deberán asumir el cincuenta por ciento del coste de la gestoría, notaría y Registro de la Propiedad, exceptuando los gastos de tasación de la vivienda que irán a cargo del consumidor. Se establece que en los contratos hipotecarios que se firmen desde la publicación de la sentencia hasta la aprobación de la nueva ley, la banca deberá asumir la mitad de los gastos, aunque esta práctica ya era habitual a raíz de la sentencia nº 705/2015 del Tribunal Supremo, de 23 de diciembre. Según los expertos, la nueva doctrina también tendrá repercusión en las denuncias que en la actualidad hay en los tribunales y que reclaman la devolución de dichos gastos, acelerando así las resoluciones judiciales. Los principales argumentos en los que el Tribunal sienta su decisión se basa en que la mayoría de las gestiones que se deben realizar ambas partes tienen el mismo interés.

Por el momento, el Tribunal Supremo en ninguna de las cinco sentencias aclara si se aplicarán con carácter retroactivo o no. En el caso de proceder la retroacción, se abriría la puerta para reclamar la devolución de la mitad de los gastos abonados a todos aquellos que hubieran firmado una hipoteca con anterioridad a esta última decisión. Además, también podrían realizar esta demanda aquellos usuarios que ya hubieran cancelado el préstamo inmobiliario.

Así mismo, el Tribunal Supremo aprovechó el cambio de doctrina para cerrar la polémica en relación con el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Se posiciona en la misma línea conforme a lo dictado el pasado 27 de noviembre por el Pleno de la Sala Tercera del alto Tribunal y atribuye al cliente el coste de este gravamen en los contratos que se hubieran suscrito anteriormente a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 17/2018, esto es, el 10 de noviembre de 2018. Señala que a través del mencionado Decreto, se cerró la puerta a la retroactividad y se determina que las entidades bancarias solo pagarán este impuesto desde la aprobación de la nueva normativa con rango de ley.

Por último, el alto tribunal también se pronunció sobre la comisión de apertura considerando que los bancos pueden imponer con libertad este coste en la firma de contrato hipotecario, siempre y cuando se realice con transparencia. De esta forma, se cierra la puerta a una posible reclamación judicial sobre la comisión de apertura.

De este modo, mientras no entre en vigor la nueva Ley Hipotecaria que determina que todos los gastos relacionados con la concesión del crédito, salvo la tasación, los pague el banco, los gastos de una hipoteca se repartirán de la siguiente forma:

-Gastos notariales: puesto que la intervención notarial interesa a ambas partes, los costes de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario. Y, en cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto.

-Gastos registrales: La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

 –Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados: Para aquellas escrituras firmadas con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 17/2018, el sujeto pasivo de este impuesto es el Banco.

 –Gastos de gestoría: También se impone el pago por mitad de los mismos.

Pueden ponerse en contacto con este despacho en caso de cualquier duda o aclaración al respecto.

Madeha El Harrak Regrag

Abogada

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