16

OCT
2014

(Español) El lado oscuro de la “Amnístia Catastral”: regularizar el catastro no basta para legalizar las construcciones no declaradas

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Comentarios

  1. Esau Vizuete Carrizosa:

    Buenos dias,

    Mi padre es dueño de una finca rústica, en las escrituras de la misma se expone que existen 2 construcciones de 150 m2 cada una, sin embargo el anterior dueño además construyó otras dos construcciones de aproximadamente 100 m2 cada una. La finca rústica es de 26.415 m2 y creo que no hay ningún problema en que nos pasemos de m2 construidos. Estas nuevas edificaciones se hicieron en 2006, además una de las edificaciones de 150 m2 se modificó para apartamentos cuando en realidad su uso era para el ganado etc.
    Me gustaría saber si ya ha prescrito la posible multa o sanción que pudiera haber por parte del ayuntamiento, si la multa recaería en el anterior dueño ya que nosotros somos dueños desde el 2012 por dación en pago de la propiedad, y si podemos legalizar de alguna manera dichas construcciones ya que he comprobado que existe un Procedimiento de Regulación Catastral 2013-2016, y me habían comentado que era posible registrar mediante Notario modificando las escrituras para incluir dichas construcciones y luego registrar nuevamente la escritura en el registro de la propiedad. La verdad no se cual es la mejor manera de actuar porque además tendríamos que hacer una subsanación catastral ya que en el catastro nuestra finca posee 2 referencias catastrales de 2 parcelas, una de 14.606 m2 que es correcta aproximadamente pero la otra referencia catastral solo tiene 4747 m2 cuando deberia de tener aproximadamente 12000 m2 que es el resto para el total de la finca de 26415 m2. Podríamos pedir la celula de habitabilidad. Mi ultima pregunta sería si es posible construir una piscina en la finca.

    Muchas gracias de antemano.
    Esau Vizuete

  2. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a sus preguntas:
    -la prescripción o caducidad de las sanciones urbanísticas depende de lo que disponga cada Comunidad Autónoma (si bien suelen ser 4 años), por tanto, tendría que mirar la ley aplicable a su comunidad.
    -La multa recae sobre el propietario de la fincs que tiene la infracción en el momento en que se inicia el procedimiento sancionador.
    -Para regularizar mediante el procedimiento de “amnistía catastral” debe ver si en su municipio está dicho procedimiento en marcha. Si no lo está, puede esperar o bien regularizar por la vía “tradicional” que es la que Ud. apunta: hacer escritura de obra nueva por las edificaciones que no constan, inscribir la escritura en el registro de la propiedad y luego llevarlas al catastro para regularizar.
    -La cédula de habitabilidad la da la Comunidad Autónoma, previo informe de un arquitecto o arquitecto técnico que acredite que la edificación reúne las condiciones exigidas por la ley aplicable para ser considerada vivienda. Contacte Ud. con uno de estos profesionales y le dirán si es viable pedir la cédula o es necesario hacer obras para que se la den.
    -La construcción de la piscina depende de si su Ayuntamiento le da los permisos, para lo cual examinarán la edificabilidad del suelo y los usos. Debería, pues, consultar a su Ayuntamiento y le dirán si le otorgan la licencia o no.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.

  3. Israel Perogil:

    Hola buenas tardes, me gustaría plantearos un problema que me esta surgiendo, a la hora de realizar una compra de una vivienda actualmente y que va a colación del tema que tratáis en vuestro bloc. Me han mandado el contrato de arras de la vivienda en cuestión ( un dúplex), en el que aparece la referencia catastral y descripción. Con ello me he dado cuenta que sólo tiene escriturada la planta de abajo y no hace referencia a la de arriba. Por lo visto está hecha desde el inicio de la construcción y debe ser así porque toda la construcción esta realizada de la misma manera incluso las terrazas,barandillas, baños……etc , pero no registrada en la escritura. La planta superior, no registrada, consta de un baño , habitación y pequeño balcón (total unos 30m2). El vendedor no quiere hacerse cargo de legalizarlo, pero yo si lo compro, no querría tener nada ilegal. ¿Que pasaría a la hora de legalizarlo yo, una vez comprado ? ¿Me supondría muy caro hacerlo? En el caso de poder legalizarlo tendría que pagar todos los gastos de los años anteriores desde la construcción de la vivienda (unos 25 años)? ¿Cómo es posible que no esté escriturado, si los vendedores lo tienen desde el principio de la construcción, y supongo que el ayuntamiento tendría que darle la cédula de habitabilidad y revisar toda la construcción? Muchas gracias por su tiempo y un saludo.

  4. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: Mi consejo es que no compre si no está seguro de que esa planta superior se podrá legalizar. Para ello, bien diríjase a su Ayuntamiento o bien a un arquitecto, que podrá analizar si la planta es legalizable conforme a la normativa urbanística de su municipio o no y también le indicará la documentación que necesita para legalizar (certificado del Ayuntamiento conforme la construcción cumple con la normativa urbanística como mínimo). Si se puede legalizar, es mediante el otorgamiento de una escritura de obra nueva, que tendrá que registrar, pagar el impuesto de ITP-AJD y llevar al Catastro. Su coste dependerá del valor de la obra nueva que declare. Si legaliza no tendrá que pagar impuestos de 25 años atrás, solamente los correspondientes a los ejercicios no prescritos (4 años).
    Cordialmente

  5. Pedro:

    Buenas tardes,

    Muchas gracias por publicar este útil post.

    Tengo un ático en la ciudad de Barcelona (St. Gervasi) en el que se cubrió la terraza para añadir a la vivienda hace unos 12 años. Yo compré esta vivienda hace 10 años y los antiguos propietarios me mostraron el acta de la comunicadad conforme se aprovava esta construcción.

    Ahora quiero vender el piso y parece que algun vecino “envidioso” está dispuesto a poner pegas al respecto.

    Quería saber si esto está prescrito de todas todas o bien si debería acogerme a la “amnistia catastral” o realizar cualquier otra gestión necesaria para que esto no signifique un problema en la venta. Les agradecería muchísimo su opinión al respecto.
    Muchas gracias por su amable colaboración. Saludos cordiales.

  6. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Por el momento, en Barcelona ciudad no se ha puesto en marcha la “amnistía catastral”, por tanto, no puede acogerse a ella.
    Por consiguiente, para saber si la infracción administrativa de su edificación está prescrita y poder proceder a legalizarla, en su caso, deberíamos estudiar el tema más a fondo y conocer más detalles.
    Si es de su interés, estamos a su disposición para atenderle en nuestras oficinas.
    Reciba un cordial saludo

  7. FABIOLA MONTI:

    Hola:

    Estaba considerando la compra de un sobreático en Barcelona con terraza a nivel, pero el dueño me ha dicho que hay una parte de la vivienda construida (lo que vendría a ser la sala) que no está declarada al catastro.

    En teoría dicha nueva construcción lleva más de 10 años. Quisiera saber que riesgos hay en caso de comprar esta vivienda, así como si fuera posible regularizar la situación tal y como explicais en el artículo. De ser posible entiendo que debería pagar solo 60 euros de la amnistía mas el IBI pendiente solo de los últimos 4 años. Sin embargo vi en un comentario que ponéis que en Barcelona no hay amnistía, por lo que ¿Cómo se puede proceder?

    saludos y Gracias!

  8. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Efectivamente, en Barcelona no está vigente por el momento la “amnistía” catastral. Eso quiere decir que si quiere regularizar (caso de poder hacerlo) es necesario usar la vía “tradicional” y no basta con pagar los 60 € de tasa. Para ver si es posible regularizar es un paso previo e imprescindible saber si la construcción que Ud. quiere legalizar cumple normativa urbanística o, en caso de no cumplirla, la infracción ha prescrito. Una vez estudiado esto, sabremos si se puede regularizar y los pasos a seguir. Si desea nuestro asesoramiento en este tema, póngase en contacto con nosotros para concertar una visita y estudiar la documentación y detalles. Cordialmente.

  9. Luis:

    Un tio mio tiene escriturada una finca a nombre suyo desde hace muchos años y no se habia preocupado de mirar en el catastro a nombre de quien estaba hace unos dias vino un maderista y dijo que va a cortaar uno eucaliptos por que se los a vendido una chica que dice ser propietaria por que asi consta en el catastro esta finca siempre a sido de la familia de mi tio y la familia de esta señora tiene fincas pero mas abajo.
    Mi pregunta es :
    quien tiene razon, que ley me ampara y que tengo que hacer para impedirlo

  10. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Lo que debe hacer es pedir una nota simple o certificación de la finca en el registro de la Propiedad. Si la finca sale en el registro a su nombre, se va Ud. con ella y con su escritura de propiedad al catastro y expone la situación.
    Seguramente abrirán un expediente de titularidad catastral y la podrán de nuevo a su nombre en Catastro.
    Si en el registro no sale a su nombre, entonces el tema es más complicado, habría que ver a nombre de quién sale y en virtud de qué título y entonces decidir qué hacer.
    Cordialmente,

  11. Jose Luis:

    Tengo una pequeña finca de 3 hectáreas las cuales estan divididas en dos parcelas unidas una de algo menos de una hectárea y otra de dos hectáreas en el catastro figura la de 2 hectáreas con una casa y pozo de agua y no especifica mas en la otra solo figura el terreno. En la realidad la de las dos hectareas donde figura la casa y el pozo tiene una nave y una enorme piscina de 25 mts. x 12mts. aunque no tiene motores ni depuradora se utiliza como embalse de agua en el invierno para regar en verano la otra parcela tiene 6 boxes de caballos aunque no hay caballos. Las construcciones datan de hace mas de 20 años que es cuando se compro la finquita y tengo un certificado extendido y firmado por el alcalde que figuraba cuando se hizo la compra don de dice que la finca tiene una nave y una piscina construidas hacia mas de 10 años en el momento de la compra. Este certificado es consecuencia de mi solicitud como consecuencia de haber hablado con el arquitecto del Ayuntamiento del municipio de Toledo para saber si era legal o no la piscina y la nave y el me dijo verbalmente que las construcciones de ese municipio con mas de 10 años de antiguedad se daban por legales aunque se hubieran construido sin licencia. He consultado los municipios donde se ha activado la regulacion catastral por un modico precio y salen un monton de municipios menos el mio que esta dentro de la provincia de Toledo Tambien quiero empadronarme en la casa de las finca y al ir al ayuntamiento me han dicho que no pueden que lo tienen que consultar con el INE para ver si les dan autorizacion y me puedo empadronar. En el catastro figura solamente una casa con pozo de agua y no dice ni metros ni instalaciones de la casa la cual tiene cocina dos baños y dos habitaciones con una bodeguita y un porche unos 200 metros cuadrados Todo esto construido hace mas de 20 años. Realmente ya estaba cuando la compre ¿Podeis decirme que tengo que hacer para que me pueda empadronar en mi casa de campo?

  12. estudijuridic:

    Gracias por leernos. El empadronamiento no depende de si las obras efectuadas son legalizables o no, son 2 temas distintos. Para empadronarse, el lugar donde quiere hacerlo debe tener los requisitos de habitabilidad propios de una vivienda, que determina la legislación autonómica y local. Por tanto lo que debe hacer es verificar qué requisitos son esos en su municipio, ver si su casa de campo los cumple y entonces, empadronarse. Cordialmente
    Cordialmente

  13. maria:

    Me gustaria saber si puedo hacer constar en el registro edificacion agraria de 1960 i como. Gracias

  14. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Pues depende de muchas circunstancias. Con tan pocos datos no puedo saberlo. Necesitaría más información. Cordialmente

  15. ana:

    Buenas tardes, mi familia tiene una parcela rustica en Murcia con un cuarto de aperos, por mas de 30 años, pero no aparece ni en escritura ni en catastro.

    Por ello, decidí reformar el cuarto de aperos, en primer lugar y luego que un aquitecto me hiciera un informe de antiguedad.

    Eso lo lleve al catastro y justo coincidió con la amnistia catastral, ahora me ha llegado la tasa de los 60 euros, una referencia catastral para el cuarto de aperos que lo reconoce como urbano de 65m2 y otra referencia catastral para la parcela rustica.

    ¿es posible eso? ¿no contraviene la normativa urbanística?

    Es posible que ahora me llegue una multa de urbanismo por reformar??

    que debo hacer ahora??

  16. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Si el cuarto tiene más de 30 años, aunque haya infracción urbanística, ésta ha prescrito y por tanto no la podrán multar ni obligar a derruir. Si la reforma tiene menos de 4 años, entonces podría ser que sí la sancionaran.
    No obstante, la tasa hace que este cuarto quede legalizado ante el Catastro, por tanto, si la sancionan, argumente esto para impugnar la sanción: que el catastro ha considerado legalizada la construcción.
    Saludos