08

JUL
2013

Llega la “Amnistía Catastral” para las construcciones no declaradas

En España existen muchos inmuebles y construcciones que nunca se han declarado al Catastro, seguro que alguno de estos ejemplos les resulta familiar: una caseta de campo que ha acabado convertida en chalé de segunda residencia, una habitación más sobre la terraza de un ático, la piscina o el garaje construidos en la parcela o el jardín … Así, miles y miles de metros cuadrados no declarados, que no existen en la realidad jurídica ni tributaria, aunque cada día los disfrutemos, nos bañemos, aparquemos y vivamos en ellos.

Pues bien, con el objetivo de que afloren estas propiedades irregulares, la Dirección General del Catastro activará un proceso extraordinario de regularización para localizar los inmuebles cuyos propietarios (particulares o empresas) no tributan por ellos o lo hacen de forma incompleta.

Se trata del Procedimiento de Regulación Catastral 2013-2016, pero por su similitud con la famosa y polémica amnistía fiscal, nos permitimos rebautizar tan técnico nombre por el de AMNISTÍA CATASTRAL.

¿En qué consiste?

El procedimiento consistirá en la detección de construcciones irregulares mediante fotografía aérea, su inicio es inminente y se prevé  que se alargará hasta 2016. Durante este plazo se espera una comprobación masiva por parte del Catastro.

Para poner en marcha esta “amnistía catastral”, se ha creado la tasa de regularización catastral. Es un tributo estatal que deberán pagar las personas físicas y jurídicas que son sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el ejercicio en que se inicie la regularización. La tasa es 60 euros por edificación irregular detectada y se devengará al inicio del procedimiento de regularización.

¿Qué sucede si no pago la tasa?

Quien tenga un inmueble sin declarar al Catastro o que haya realizado mejoras y/o rehabilitaciones que no hayan sido declaradas podrá regularizar su situación pagando solamente la mencionada tasa de 60 euros y sin ninguna otra sanción ni recargo, excepto el pago de impuestos de años anteriores, como les explicamos más adelante.

La falta de pago de esta tasa supone una sanción que puede alcanzar los  6.000 euros en total.

¿Cómo hay que regularizar las construcciones?

Hay dos maneras: de oficio (por el propio catastro) o por solicitud voluntaria de regularización por parte del titular de la construcción.

El Catastro irá publicando en el BOE cuándo y en qué localidades se realizará la regularización.

En el trámite de oficio, el Catastro notificará los nuevos valores catastrales a los propietarios, junto con la tasa de los 60 euros por cada edificación irregular detectada. Desde la notificación, los interesados tendrán el plazo de 15 días para examinar el expediente y presentar alegaciones. Si una vez transcurrido este plazo, los interesados no han formulado alegaciones, la propuesta de regularización deviene definitiva. Es entonces cuando nace la obligación de pago de la tasa y, caso de no hacerlo en plazo, se inicia el procedimiento sancionador.

Si, una vez publicado en el BOE el inicio del proceso de regularización en su localidad, el Catastro no le notifica, puede Ud. solicitar a su Ayuntamiento que desea proceder a la regularización voluntaria de sus propiedades.

¡Atención! aspectos a tener en cuenta

La regularización tendrá efectos desde la fecha en la que se efectuó la construcción irregular que se subsana. Por lo tanto, el Ayuntamiento podrá liquidarle los importes del IBI y otros impuestos vinculados a la finca, más intereses de demora, que Ud. dejó de ingresar por la edificación regularizada durante los ejercicios no prescritos .

Tenga presente, además, que la Amnistía sólo permite regularizar edificaciones no declaradas que se hayan construido en propiedades que son legales. Así pues, la “Amnistía Catastral” no podrá utilizarse para legalizar construcciones ilegales por contravenir la normativa urbanística (por ejemplo, una casa levantada en suelo rústico no urbanizable, vulnerando la ley de costas, etc).

La “Amnistía Catastral” es una buena oportunidad para legalizar la situación irregular de inmuebles y edificaciones. No sólo podrá Ud. evitar elevadas sanciones pagando solamente la tasa de 60 euros, sino que también le servirá para poner al día su propiedad, evitando futuras incidencias, sobre todo en caso de que decida venderla.

Si es Ud uno de los afectados y quiere acogerse a la regularización, póngase en contacto con nosotros, le asesoraremos en todos los trámites.

Para más información pueden contactar por e-mail con cristina.decanals@estudi-juridic.com o por teléfono 93 444 11 66

Comentarios

  1. Hello, just wanted to mention, I loved this article. It was inspiring.

    Keep on posting!

  2. EMA:

    EN EL AÑO 1980 MI PADRE CONSTRUYO EN UN CAMPO DE SU PROPIEDAD DE 20 HANEGADAS
    UN ALMACEN AGRICOLA DONDE TAMBIEN TENIA TODA LA INSTALACION DE REGADIO, EN EL AÑO 1999, REFORMO EL ANTIGUO ALMACEN, Y SE CONSTRUYO UNA VIVIENDA Y UN ALMACEN AGRICOLA ADOSADO A LA VIVIENDA. YO LO HEREDE CUANDO FALLECIO EN EL AÑO 2000 PERO POR PROBLEMAS FAMILIARES, NO LO HE PODIDO ESCRITURAR A MI NOMBRE HASTA AGOSTO DEL 2013. YA TENGO LA ESCRITURA DEL TERRENO Y LA DEL ALTA DE OBRA NUEVA. ¿ YA PUEDO DARLO DE ALTA EN EL CATASTRO?. ESTA SITUADO EN TERRENO RUSTICO NO URBANIZABLE, PERO YO LO UTILIZO PARA LAS LABORES AGRICOLA? POR FAVOR DIME LO QUE TENGO QUE HACER.

  3. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. En relación a su consulta, si dice Ud que tiene ya otorgada la escritura de obra nueva y la del terreno a su nombre, lo que debe hacer es, por un lado llevarlas a inscribir al registro de la propiedad y, por otro, comunicarlo al Catastro mediante los modelos 901 (cambio de titularidad) y 902-N (obra nueva). Hay poblaciones en las que estas comunicaciones al catastro las hace el propio Notario que otorga la escritura, debería Ud. preguntarlo. Si la construcción resulta ser ilegal, por estar en terreno rústico, el catastro le denegará la modificación catastral, pero no creo que ello suceda, pues se trata de una edificación muy antigua, que ya se ha consolidado. Si fuese una obra nueva reciente no se lo permitirían regularizar, pero es una construcción antigua. Esto es todo lo que les podemos contestar con los datos que nos proporciona, si necesita más información, contacte con nuestro despacho para tratar el asunto con mayor detalle.. Cordialmente

  4. Patrick:

    Buenos días:
    Gracias por la información que proporcionan. Tengo un ático y he hecho una ampliación de la vivienda en la terraza superando la edificabilidad, por lo que la obra no es legal. Con lo de la amnistía catastral me merece la pena regularizar la ampliación pagando la tasa o ni me molesto porque de todas formas lo que tengo hecho es ilegal? La verdad es que no me queda claro.
    Si pago la tasa entiendo que pagaría IBI de la ampliación realizada en la terraza pero se seguiría considerando como obra ilegal?
    Muchas gracias de antemano por vuestra respuesta.
    Saludos

  5. estudijuridic:

    Apreciado Sr. Patrick,

    Muchas gracias por leer nuestro blog.
    La forma de legalizar la obra que Ud indica se debería efectuar mediante una declaración de obra nueva, conforme a los siguientes requisitos:

    1) Si se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal, será necesario un acuerdo de la comunidad que lo consienta, para lo cual serán necesará las mayorías que establece la ley (a no ser que los estatutos de su comunidad establezcan otra cosa) y, en su caso, la modificación de coeficientes que ello implique.
    2) Un certificado del Ayuntamiento o de un arquitecto que indique:
    -Que la ampliación existe desde hace más de 6 años.
    -Que no infringe la normativa urbanística.

    Lo normal es que sea el Ayuntamiento quien certifique, pero hay quien prefiere que lo haga un arquitecto para que el Ayuntamiento no se dé cuenta, lo cual es absurdo porque se enterará igual, dado que el Catastro le notificará la variación al final del proceso para que la tenga en cuenta a efectos del IBI.
    El Ayuntamiento puede reaccionar de 2 formas: 1) darle el certificado sin mayor problema porque ya tiene detectada la ampliación y la consiente. 2) no darle el certificado porque no consiente la ampliación (por ejemplo porque vaya contra normativa) y entonces podría abrir un expediente que acabara obligándole a tirarla.

    3) La escritura de propiedad del piso.
    4) Un croquis o plano “casero” de situación de la cubierta respecto del piso.
    5) Metros cuadrados que ocupa la ampliación y su valoración.

    Con estos documentos hay que otorgar una escritura notarial de obra nueva, liquidar el impuesto de ITP-AJD e inscribir en el Registro de la Propiedad. Luego, comunicar al Catastro la regularización mediante modelo 902. No sería necesario el pago de tasa de la “amnistía” porque Ud. lo declararía voluntariamente.

    Cordialmente,

  6. JAVIER:

    Buenas
    ¿La Amnistia Catastral tambien es de aplicaion en Valencia y más en concreto aun en Manises?
    Agradeceria me informasen, pues tengo una vivienda en suelo urbano 2ª residencia construidad desde hace 7 años y el catastro aun no me ha pasado la revision y quisiera legalizarlo todo para esta tranquilo.
    Gracias

  7. estudijuridic:

    Muchas gracias por leer nuestro Blog. Respecto a su consulta, indicarle que, efectivament, la amnistía catastral es de aplicación en todo el territorio español. No obstante, cada municipio debe publicar cuándo se va aplicar en su territorio. Le aconsejamos que consulte en su Gerencia Territorial del Catastro a la que corresponda Manises, para ver si allí ya es de aplicación o cuándo se prevé su inicio.
    Cordialmente

  8. Jj:

    Hola buenas, herede una casa la cual oficialmente esta escriturada como 1 vivienda, pero esta dividida en 3, para el ayuntamiento consta que la vivienda son 2 plantas (que no estan unidas interiormente) y un pajar, pero en dicho pajar hay un pequeño apartamento desde antes que la herededase, ¿seria posible con esta amnistia pasar a tener 3 viviendas? Si no es asi, se podria declarar el apartamento como parte de la vivienda existente?

  9. estudijuridic:

    Buenos días,
    Ante todo, gracias por leernos.

    Para legalizar las edificaciones que comentas y el apartamento que hay en el pajar, se debería efectuar una declaración de obra nueva, conforme a los siguientes requisitos:

    1) Un certificado del Ayuntamiento o de un arquitecto que indique:
    -Que la construcción existe desde hace más de 6 años.
    -Que no infringe la normativa urbanística.

    Lo normal es que sea el Ayuntamiento quien certifique, pero hay quien prefiere que lo haga un arquitecto para que el Ayuntamiento no se dé cuenta, lo cual es absurdo porque se enterará igual, dado que el Catastro le notificará la variación al final del proceso para que la tenga en cuenta a efectos del IBI.
    El Ayuntamiento puede reaccionar de 2 formas: 1) dar el certificado sin mayor problema porque ya tiene detectada la obra y la consiente. 2) no dar el certificado porque no consiente la obra (por ejemplo porque vaya contra normativa) y entonces podría abrir un expediente que acabara obligando a derribarla.

    3) La escritura de propiedad.
    4) Un croquis o plano “casero” de situación de la edificación que se quiere legalizar respecto del resto de edificio ya declarado..
    5) Metros cuadrados que ocupa la edificación que se quiere declarar y su valoración.

    Con estos documentos hay que otorgar una escritura notarial de obra nueva, liquidar el impuesto de ITP-AJD e inscribir en el Registro de la Propiedad. Luego, comunicar al Catastro la regularización mediante modelo 902. No sería necesario el pago de tasa de la “amnistía” porque se declararía voluntariamente.

    Si tienes cualquier duda, estoy a tu disposición.

    Cristina de Canals i Jiménez
    Sòcia. Advocada
    cristina.decanals@estudi-juridic.com

  10. La flaca:

    Buenas tardes:

    Compré en el año 2001 una casa, en el registro de la propiedad y sus escrituras reflejan exactamente los metros que tiene, 200 metros cuadrados en dos plantas más buhardilla en terreno urbano legal, sin embargo el anterior propietario hizo una reforma de la casa (en el año 1994) que tenía 100 metros y aunque la escrituró, en el catastro aparecen todavía los planos de la casa antigua con 100 metros. Esta semana he recibido de oficio un requerimiento del Ayuntamiento donde me dicen que los datos de mi propiedad no coinciden con los datos del catastro, y les tengo que aportar una serie de documentación: licencias de obra (que no tengo, yo no hice la reforma en aquella época, fotos de la casa, etc), creo que ha sido por denuncia de un vecino que no le dejo abrir una ventana en mi medianería.
    Preguntas:
    – ¿Pueden sancionarme a estas alturas por una obra que yo no hice?
    – ¿Ha prescrito?.
    – ¿Puedo solicitar al catastro, por mi cuenta, que regularice la situación y los tributos a 4 años anteriores (¿los otros años estan prescritos para los tributos?)?.
    – ¿Qué documentación debo de presentar???.

    Gracias

  11. estudijuridic:

    Apreciado Sr. Jiménez,

    Ante todo, muchas gracias por leernos.

    Sus preguntas son complejas y requieren un estudio en profundidad, además de examinar la documentación relacionada con la obra.
    Por esta razón, si desea que analicemos su caso, le podemos enviar un presupuesto para efectuar el estudio, si nos facilita sus datos de contacto.

    Cordialmente,

  12. JUAN MANUEL:

    Buenas tardes:
    Mi pregunta es la siguiente:
    Tengo una parcela urbana en el campo, con escrituras, realice un vallado de 3 bloques más malla de 1,5 m., también una pequeña caseta de unos 15 mt. cuadrados, más una piscina de 10×5 mt. La realice sin permisos. Ahora me ha citado el catastro con una carta ordinaria para que acuda a la oficina. ¿Cómo debo proceder? ¿Qué documentos tendría que obtener y económicamente que podría suponer?
    Gracias y un saludo.

  13. estudijuridic:

    Buenos dias,

    Ante todo, muchas gracias por leernos.

    Sus preguntas son complejas y requieren un estudio en profundidad, además de examinar la documentación relacionada con la obra.
    Por esta razón, si desea que analicemos su caso, le podemos enviar un presupuesto para efectuar el estudio, si nos facilita sus datos de contacto.

    Cordialmente,

  14. estudijuridic:

    Buenos días,
    La posibilidad de legalización dependerá de si la construcción infringe o no la normativa urbanística. Si hay infracción, no podrá legalizar nada.
    Cordialmente

  15. focusin20:

    Buenos dias y ante todo gracias por la informacion.
    Mi pregunta es si yo tengo hecha en un terreno rustico una casa con el permiso de obra de nave de apero tambien se puede legalizar?.

    Gracias de antemano

  16. carlos:

    Buenas,
    Tengo una finca rústica de 4000m2 con dos casas, una de ellas con todos los papeles en regla. La otra es igualmente muy antigua, tiene contador de luz propia, pero no consta en las escrituras y yo la uso de almacen. Ahora en la revisión catastral me la han incluído en la finca. Va a conllevar esto multa? puedo presentar alegacion para que me la den como almacén? muchas gracias

  17. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. La inclusión de la edificación en la revisión catastral no tiene que implicar multa de por sí, a no ser que suponga una infracción urbanística, lo cual nosotros desconocemos. No obstante, mi recomendación sería aprovechar el hecho que la finca es antigua y ha sido incluída en la revisión catastral, para legalizarla a nivel registral también, mediante la correspondiente escritura de declaración de obra nueva. Así tanto el Catastro como el Registro estarán coordinados y la finca legalizada a todos los niveles. Cordialmente

  18. Antonio:

    En 1988 compré una casa de 80 m2 sobre un terreno de 485 m2. construida en el año 1948. En suelo urbano y conforme a ordenación.
    Se amplió la vivienda, con el correspondiente proyecto, permiso de obras y todos los requisitos exigidos en el año 1989.
    Antes de finalizar, el arquitecto desapareció y el aparejador murió (Al mismo tiempo).
    Intento escriturar la obra nueva y en notaría me exigen (Según dicen por indicación del registro de la Propiedad) Certificado de arquitecto, visado y con reconocimiento de firma (Que lo tengo, pero sin reconocimiento de firma) Escrituras antiguas (Que también he presentado) último recibo de IBI (Presentado) Certificado energético (En trámites junto con la cédula de habitabilidad) y por último y es lo que no entiendo, que me piden un certificado de primera ocupación.
    Voy al Ayuntamiento y me preguntan que si de la casa antigua (Escriturada) o de la obra nueva (Que oficialmente no les consta). Como yo no lo sé vuelvo a la notaría (Por cuarta vez, porque la documentación me la han ido pidiendo sin protocolo de ningún tipo y dependiendo de la persona que hablara conmigo) y tampoco lo saben.
    Por favor, por favor, ¡¡¡¡ iluminenme !!!!.

    Muchísimas gracias de antemano.

  19. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Por lo que me explica, mi sensación es que su Notaría le está pidiendo más documentación de la necesaria, si bien sin ver documentos no se lo puedo asegurar. Mi consejo es que cambie de Notario y que le atienda un oficial con experiencia en temas inmobiliarios y declaraciones de obra nueva. Si Ud. Tiene los permisos, su asunto tiene que poder solucionarse. No dude en consultarnos si necesita algo más.
    Cordialmente

  20. Antonio:

    Gracias por su consejo. Efectivamente he cambiado de notaría y con la documentación que tenía y algún requisito menos, se hará la escritura.
    Parece ser que una notaría no tiene ¨”palabra de rey” como la inmensa mayoría pensamos, salvo que se hable con el notario.

  21. Mary:

    Buenas tardes, su blog es muy interesante. Le explico mi caso, estoy desesperada ya que nadie me confirma ni desmiente si puedo o no legalizar un apero de 60 metros (cortijo con cocina, baños, etc) en vivienda. Sería un cambio de uso o no sé. La parcela está en suelo rústico es de 10.000 metros, el apero es legal y tiene su documentacion, agua, luz, primera ocupacion…yo no lo voy a comprar hasta que no esté legalizado como vivienda, que tramites debe hacer el dueño? que pasos? se podrá legalizar o pasar a vivienda? es en Granada
    Necesito ayuda.
    un saludo y gracias.

  22. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos.

    Para legalizar cualquier construcción como vivienda, ésta debe cumplir con los requisitos urbanísticos y los de densidad que cada Ayuntamiento tenga establecidos. Por tanto, lo primero que debe Ud. hacer es ver si el Ayuntamiento de la localidad le permite, por densidad, ubicación, etc.. cambiar el uso actual del apero por el uso de vivienda.
    Si consigue este certificado del Ayuntamiento de cambio de uso, entonces tendrá que declarar obra nueva para describirlo como finca registral independiente de uso vivienda. Para eso hay que hacer una escritura notarial, registrarla en el registro de la propiedad y comunicarla al catastro. Eso es todo.

    Espero haberle sido de utilidad.

    Cordialmente,

  23. Miguel Angel:

    Buenos días: En 2004 compré un chalet en Sevilla la Nueva y el mismo año construí una piscina con todos los permisos y proyectos en regla. Ahora me solicitan la regularización catastral porque se supone que el ayuntamiento no lo comunicó al catastro. Supongo que además de la tasa de regularización tendré que pagar un suplemento por los últimos cuatro años más intereses de demora. ¿Estoy en lo cierto? ¿Puedo reclamar al ayuntamiento por no haberlo dado de alta? ¿Cómo debo actuar? Muchas gracias por adelantado y un saludo.

  24. estudijuridic:

    Hola Miguel Angel, ante todo muchas gracias por leernos. Respondo a tu consulta:
    No es el Ayuntamiento quien debe comunicar al Catastro una nueva construcción, sino quien la efectúa. Lo que ha ocurrido, pues, es que construiste la piscina pero no otorgaste la escritura de declaración de obra nueva, que debías inscribir en el registro de la propiedad y, a su vez, comunicar al catastro. Ahora, con la revisión catastral, el catastro ha detectado esta construcción que no le consta y por eso te pide que la regularices. Para regularizar EN EL CATASTRO, tendrás que pagar la tasa de regularización y basta. El Ayuntamiento podrá exigirte el pago de los IBIS no prescritos (4 años) e intereses de demora correspondientes a la piscina (pero no las licencias de obra, pues las solicitaste en su momento). También debes saber que regularizar en el Catastro no implica legalizar la construcción a nivel de Registro de la Propiedad, que es un trámite independiente que, si no lo realizas, la piscina constará en Catastro, pero no en el registro. Recomiendo que legalices ante ambos organismos. Para cualquier duda, estamos a tu disposición. Cordialmente,

  25. James:

    Estoy interesado en comprar un terreno rústico en Esparraguera, clasificado como “no urbanizable libre permanente”. , el terreno tiene 1 Ha y títere una construcción de 100m2 y dos plantas desde hace por lo menos 30 años (hay fotografías aéreas de 1981) sin embargo no está legalizada ni registrada en catastro (aparece sobre el terreno como Subparcela Improductivo).
    Existe alguna manera de poner al día esta construcción?, o me la pueden demoler en cualquier momento?

  26. estudijuridic:

    Hola James, ante todo muchas gracias por leernos. Respondo a tu consulta: Si el suelo es “no urbanizable permanente”, la construcción es ilegal porque incumple la normativa urbanística. No se puede legalizar y, sí, en cualquier momento pueden exigirte la demolición. La única forma de solucionarlo sería que recalificaran el suelo para convertirlo en urbanizable, entonces podrías legalizarla.
    Para cualquier duda, estamos a tu disposición. Cordialmente,

  27. Mariola:

    Mi padre tiene una casa en terreno rustico de protección especial en un municipio de Zaragoza. Ha recibido la notificación de regularización catastral, según la cual la superficie de la casa pasa a considerarse de clase urbano y el resto del terreno de clase rustico.
    Dado que no es posible legalizar la casa, porque el suelo no es urbano, ¿le beneficia en algo esta regularización catastral? ¿Puede inscribir en el registro de la propiedad la casa ahora que aparece en el catastro? ¿Si vendiera el terreno la nueva inscripción registral ofrece alguna garantía al comprador?
    Gracias

  28. Alejandro:

    Mi situación es la siguiente:
    Estoy tramitando la compra de un adosado al cual sus dos terrazas han sido cerradas e incorporadas a las habitaciones. La información del catastro indica que siguen existiendo las dos terrazas y que por ello siguen computando al 50%.

    Si compro la vivienda yo podría regularizar el problema y pagar los 60€ (no existe proyecto ni facturas ni nada) , pero la la diferencia del IBI de los 4 años anteriores respecto la nueva tasa regulada + los intereses correspondientes de demora ¿También me los cobrarían a mi?

  29. estudijuridic:

    Hola Alejandro, ante todo muchas gracias por leernos. Respondo a tu consulta: No es seguro que puedas legalizar el problema, puesto que necesitarías que el Ayuntamiento certificara que el cerramiento de las terrazas es conforme a la normativa urbanística del municipio en sí. Si la obra es conforme, puedes legalizar en Catastro y también en el Registro de la propiedad para que quede constancia de que las terrazas no existen, puesto que son más superficie interior de la vivienda. En caso de legalizar, el Ayuntamiento podrá exigirte el pago de los IBIS no prescritos (4 años) e intereses de demora e incluso sancionarte por las licencias que no se solicitaron (en caso de que no esté prescrito).
    Pero si ese cerramiento es ilegal, no puedes legalizar porque contraviene la normativa urbanística. Debes saber que la regularización catastral (“la Amnistía catastral”) sólo permite regularizar construcciones no declaradas pero que no infrinjan normativa urbanística, no se permite regularizar construcciones irregulares.
    Para cualquier duda, estamos a tu disposición. Cordialmente,

  30. Susana:

    Buenas tardes, ante todo muchas gracias por el artículo.
    En nuestro caso aún no hemos comprado la vivienda porque en nuestra opinión su situación no está muy clara. Se trata de un ático de dos pisos. En el catastro sólo consta la primera planta. En las escrituras, también aparece esta primer a planta únicamente y un “acceso exclusivo a la terraza superior”. La supuesta terraza es esta planta, construida en ladrillo. Según la agencia y el propietario es una “terraza cubierta”. Ya les digo que no lo es.
    Según la agencia, esta segunda planta “no existe” y no supone ningún problema porque se hizo hace 33 años y ya ha prescrito. Y además el piso es un chollo porque paga menos IBI del que debería… Según ellos, legalizar esta planta es muy fácil y habría que hacer lo siguiente:
    1- Una vez transcurridos 5 años de la realización de la obra , no existe penalización alguna. En este caso hace 33 años que se realizo por lo que esta totalmente prescrito.
    2- Un arquitecto tiene que hacer un certificado de antigüedad d la obra.
    3- Certificado de la Generalitat conforme no existe ningún expediente de disciplina urbanística sobre la vivienda
    4- Certificado por un arquitecto de Modificación de Obra.
    5- Renovación de cédula habitabilidad con los nuevos espacios
    6- Proceder a la escrituración de la vivienda con la parte superior integrada.
    Están de acuerdo? No habría que informar al Catastro también y actualizar los estatutos y la repartición de la comunidad de propietarios? El Catastro exigiría lo que se les debe de estos 33 años? Según tengo entendido, sí que pueden.
    Un saludo y gracias

  31. estudijuridic:

    Hola Susana, ante todo muchas gracias por leernos. Respondo a tu consulta: los documentos que te indican para legalizar son correctos, pero incompletos:
    -No es sólo la Generalitat quien certifica que no hay expedientes, también debe hacerlo el Ayuntamiento, quien debe certificar que la construcción no infringe normativa urbanística. No cometas el error de comprar sin tener ambos certificado, puesto que si compras antes y luego resulta que no te certifican, habrás comprado algo que no vas a poder legalizar.
    -Por lo que explicas, se trata de un edificio en régimen de propiedad horizontal. En este caso, es imprescindible que cuentes con los votos favorables de copropietarios que la ley exige para poder realizarlo, si no hay acuerdo, no podrás modificar coeficientes de comunidad ni modificar el título constitutivo (estatutos y descripción de la finca, para añadir esta planta nueva).
    Si puedes obtener todo eso sin problemas, entonces adelante. Al Catastro se le comunica después, una vez inscrita la obra nueva en el Registro de la propiedad. El catastro no recauda ningún impuesto, por tanto no te va a exigir nada. Quien lo puede hacer es el Ayuntamiento, quien podrá exigirte el pago de los IBIS no prescritos e intereses de demora. Pero solamente puede exigirte los años no prescritos (4 años, no 33!)
    Para cualquier duda, estamos a tu disposición. Cordialmente,

  32. JAVIER:

    HOLA, TENGO UNA FINCA DONDE CONSTRUI UNA CASA HACE UNOS AÑOS SIENDO SUELO RUSTICO, HOY APROBARON EL PLAN DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA Y LA ZONA ESTA CATALOGADA DE EXPANSIÓN URBANISTICA, PODRÍA ACOGERME A LA REGULARIZACIÓN?? QUE DOCUMENTACIÓN NECESITARIA?? LA VERDAD ES QUE EL CONSTRUCTOR DIJO QUE SE ENCARGABA DE TODA LA DOCUMENTACIÓN Y AL FINAL NOS DEJÓ TIRADOS SIN DOCUMENTACIÓN Y SIN ACABAR LA OBRA. MUCHAS GRACIAS.

  33. estudijuridic:

    Hola Javier, ante todo muchas gracias por leernos. Respondo a tu consulta:
    Solamente puedes acogerte a la regularización a través de la “Amnistía catastral” (o sea pagando la tasa de los 60 €) si en tu municipio se está efectuando dicha forma de regularización y siempre que la edificación que desees regularizar no incumpla la normativa urbanística.
    Si en tu municipio no se está aplicando la “Amnistía” puedes informarte y ver cuándo se va a aplicar y esperarte, si te conviene. Si no se está aplicando y quieres regularizar ya, lo tendrás que hacer por la vía normal: escritura de obra nueva + registro propiedad + catastro.
    Para cualquier duda, estamos a tu disposición. Cordialmente,

  34. eva mendez ponga:

    Se me notifica un procedimiento del alteracion yyo en los ultimos 10 años no he hecho ninguna obra en la vivienda tengo unicamente como prueba fotos de mis sobrinos e hija donde se ve que son pequeños con la obra ya hecho es suficiente para poder oponoreme por lo visto me reclaman 3 metros unicamente por un cierre de la entrada a la vivienda porche.

  35. estudijuridic:

    Hola Eva,
    Gracias por leernos, contesto a tu pregunta:
    Habría que ver exactamente qué alteración te notifican, parece ser que es un anexo a la construcción principal, Por lo que me cuentas, es probable que en la edificación que en su día se declaró al catastro no constaran esos metros y los han “descubierto” ahora, con la regularización catastral.
    Poco importa si has hecho o no obras, lo importante es si los metros que te reclaman como edificados fueron notificados en su día al Catastro. Si no se notificaron o no lo puedes demostrar, mi consejo es que te acojas a la regularización y se rectifique el Catastro.
    Si se notificaron y lo puedes demostrar, entonces formula oposición. Ya te adelanto que las fotos antiguas poco te van a ayudar si no van acompañadas de planos que acrediten que desde el principio la edificación medía eso y que como tal se declaró a Catastro y que, por tanto, es error del propio Catastro no computar en su día esos 3 metros que siempre han existido y sobre los cuales desde el principio se les informó.
    Quedo a tu disposición si necesitas nuestro asesoramiento.
    Cordialmente

  36. María:

    Hola, en primer lugar dar las gracias por vuestro blog.
    Espero que con vuestra información pueda ayudar a un compañero que anda agobiado con su situación.
    Ha finales del 2006 compró unos terrenos en zona rústica para construir una vivienda. Terrenos que compartió con su suegro, sin contrato alguno. Ambos han edificado, pero este compañero no ha terminado su construcción, ilegal en todos los aspectos pues, por no tener, no dispone de facturas legales en cuanto a mano de obra. Viviendas como la suya se han construido en su pueblo bastantes. El, al no poder finalizar las obras, no se ha preocupado de más, simplemente ha pasado el tiempo y ahora necesita venderla. Lógicamente debe legalizar toda la situación y no sabe como iniciar los trámites ni qué problemas se va a encontrar, incluidos costos, tan siquiera sabe si será posible valorarla como vivienda en el catastro pues tampoco dispone de fin de obra.
    Agradecida de antemano, espero vuestra respuesta.

  37. María:

    Hola de nuevo, se me olvidó recordar, que sigue siendo terreno rústico, no se ha recalificado.
    Gracias.

  38. Toni:

    Buenas tardes!
    Nuestro caso es la adquisición de una vivienda en el campo mediante contrato privado de compraventa y liquidación del ITP correspondiente.
    Hablamos de un inmueble con mas de 20 años de antiguedad, con licencia de obra y que no realizó el final de obra.
    Podemos acogernos al catastrazo?
    Qué requisitos necesitamos?
    Gracias y saludos

  39. estudijuridic:

    Hola Toni,
    Gracias por leernos, respondo a tu consulta:
    En tu caso habría que saber si el terreno sobre el que está construida la edificación es urbano o rústico y si la casa cumple o no con la normativa urbanística. También habría que ver si, pese a no constar registralmente (pues no hay escritura pública), consta o no en el Catastro como tal.
    Si ya consta en el Catastro la edificación y coincide con la realidad, entonces el Catastro ya lo tienes bien y no hay que hacer nada a nivel catastral. Lo que sí te recomendaría es arreglarlo a nivel de Registro Propiedad, haciendo la declaración de obra nueva correspondiente.
    En cualquier caso, habría que analizar la documentación y los puntos que te he indicado. Quedo a tu disposición si necesitas nuestro asesoramiento.
    Cordialmente

  40. jorge camino bruquetas:

    tengo una finca urbana de 200 metros, pcoa apoco se le han ido haciendo mejoras y añadidos, la finca al principio tenia una casa 100 m2, que se amplio a 250 m2, igualmente una piscina y un garaje (idependiente) de 150 metros, tanto el garaje , como la ampliacion de la casa, cumple lor requisitos del ayuntamiento , pero se hicieron sin arquitecto y sin autorizacion, ademas como es logico no esta registrado. La pregunta es , me puedo favorecer la nueva ley de regulacion catastral?. La segunda cuestion seria una vez este esto regularizado ..las nuevas construcciones ya serian legales?

    se me olvidaba comentarle que la regulacion biene de oficio ya que me a llegado una carta del ayuntamiento.

    Gracias de antemano

    Jorge Camino Bruquetas

  41. SANTIAGO:

    En el 2003 se obtuvo liocencia de primera ocupacion para local y 2 viviendas, pero se construyo un atico(ilegal), por denuncia de algun vecino, el ayto me indica hoy, que ha descubierto el pastel y que me incoa expediente, indicamdome que no es legalizable. La pregunta es ¿11 años mas tarde me pueden hacer derribar el atico?, ¿ no puedo pagar la licencia y dejarlo como esta?

  42. estudijuridic:

    Apreciado Sr.Santiago. Gracias por leernos, respondo a su consulta:

    Cuando una construcción contraviene la normativa urbanística, puede ordenarse su derribo y sancionarse por constituir infracción urbanística, siempre y cuando dicha infracción no haya prescrito, lo cual habría que analizar con detalle y, obviamente, poder demostrar antigüedades mediante los medios de prueba admitidos en derecho.
    Quedo a su disposición para cualquier aclaración que precise.
    Cordialmente,

  43. maria del mar taviro:

    Hola. Tengo un terreno rustico de 10.700 metros y dos construcciones, de unos 30 m cada una, que hicimos sin permisos. He acudido a una revision catastral y he presentado un plano que incluye ambas construcciones. Segun tengo entendido, si construyes en terreno superior a 10.000metros y no existe ninguna construccion a 200m alrededor, la construccion estaría dentro de lo legal. Al realizar la revision catastral, podría legalizar dichas construcciones? No me han pedido el pago de la tasa de 60 euros, solo me han dicho que me notificarian la cuantia que deberia pagar por los 4 ultimos años y nada mas. Podría incluir dichas construcciones en las escrituras del terreno? Podria el ayuntamiento, una vez abonado el IBI correspondiente a los años anteriores, reclamarme las licencias de obra que no pedí en su dia? Muchas gracias de antemano y espero su respuesta

  44. estudijuridic:

    Apreciada Sra. Taviro. Gracias por leernos, respondo a su consulta: La legalidad o no de las construcciones varía según la ordenación urbanística de cada municipio, pues, si bien existen unas directrices generales, cada localidad es la responsable de organizar su normativa municipal de edificación y urbanismo. Por tanto, lo primero que Ud. hacer es verificar si su edificación cumple con la normativa urbanística de su municipio. Si no cumple, no podrá legalizar, ni por la vía de la regularización catastral ni por la vía ordinaria, pues se trata de construcción ilegal. En este caso, puede ordenarse su derribo y sancionarse por constituir infracción urbanística, siempre y cuando dicha infracción no haya prescrito, lo cual habría que analizar con detalle y, obviamente, poder demostrar antigüedades mediante los medios de prueba admitidos en derecho.
    Si cumple con la normativa, entonces sí podrá legalizar. Para ello debe tener en cuenta que a la “amnistía catastral” no se puede uno acoger cuando quiera, sino solamente cuando en su municipio ésta esté de aplicación. Por tanto, para ver si puede regularizar vía “amnistía”, debe saber primero si en su municipio se está aplicando la amnistía, para lo cual debe consultar al Catastro. Si la amnistía fuera de aplicación en el municipio, tenga presente que:
    – Sólo puede hacerlo cuando se publique en el BOE la aplicación de la amnistía en su municipio, no antes.
    – Sólo puede declarar construcciones que no contravengan la normativa urbanística.
    – Tendrá que pagar la tasa de 60 € por inmueble declarado.
    – El Ayuntamiento podrá exigirle los importes del IBI y otros impuestos vinculados a la finca, más intereses de demora, que Ud. dejó de ingresar por la edificación regularizada durante los ejercicios no prescritos (4 años).
    – El Catastro no le impondrá sanciones por no haber declarado las construcciones en su día.
    Si quiere legalizar fuera de la amnistía, también puede hacerlo, por supuesto. Si lo hace evitará las sanciones que se le pueden imponer en caso que se detecte su construcción irregular en una inspección catastral fuera del procedimiento de amnistía y que pueden ascender hasta 6.000€ por cada irregularidad detectada. El ayuntamiento podrá exigirle los importes del IBI y otros impuestos vinculados a la finca, más intereses de demora, que Ud. dejó de ingresar por la edificación regularizada durante los ejercicios no prescritos (4 años).
    Quedo a su disposición para cualquier aclaración que precise.
    Cordialmente

  45. jose luis:

    Saludos
    Lo primero dar las gracias por vuestra orientacion sobre estos temas, de los cuales nada mejor que un experto para guiarnos, mi pregunta es la siguiente.
    He recibido del catrastro una carta de Acuerdo de regularizacion para la declaracion de una piscina de 8×4 mts. aprximadamente, es de poliester es decir que puede ser trasladada si se quiere, cuando la instale me comentaron que no era necesario declararla pues no era una construccion fija, tan solo requiere una toma de agua y electricdad, un desague y el realizar una excavacion si se desea tener insertada en el suelo, mi pregunta es si tengo obligacion de declararla y si en un futuro deseara llevarmela a otra vivienda o venderla darla de baja del catrastro o bien esta exenta de declaracion.

    Gracias por vuestra atencion y un cordial saludo.

    Jose Luis

  46. estudijuridic:

    Apreciado José Luis,
    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta:
    Por lo que me comenta, se puede demostrar perfectamente que no se trata de una construcción sinó de un módulo prefabricado que se puede trasladar a voluntad. Por este motivo, yo le recomendaría que realizase alegaciones a la propuesta de regularización que el Catastro le ha enviado.
    Tiene 15 días para presentar alegaciones desde que le notifican la propuesta de regularización. Se trataría de explicar que no se trata de una piscina de obra, es decir, que no es una construcción porque se puede mover y trasladar, aportando copia de los detalles técnicos que tenga que puedan acreditarlo, y solicitando que se deje sin efecto la propuesta de regularización en cuanto a la piscina.

    Si el Catastro no acepta las alegaciones, entonces acójase a la propuesta porque no le sale a cuenta recurrir más. Si en el futuro quisiera trasladar la piscina, bastaría con notificar al Catastro la modificación física mediante el oportuno modelo, para que les conste que la piscina que en su día Ud. declaró ya no está.

    Quedo a su disposición para aclarar cualquier duda o consulta.
    Cordialmente,

    Cristina de Canals i Jiménez

  47. Andrés:

    Buenas tardes. Vivo en un dúplex pareado. Mi vecino y yo construimos sobre la zona de retranqueo, formado por una terraza y la entrada libre para el garaje un cuarto diáfano, ganando, asimismo con el cerramiento una plaza más de garaje al estar ahora cubierta ¿Puede ser legalizada dicha obra de acuerdo con la amnistía legal?

    Muchas Gracias

  48. estudijuridic:

    Hola buenas tardes,
    Gracias por leernos. Contesto a su consulta:

    En su caso, es imprescindible que Ud. se informe en el Ayuntamiento acerca de si las construcciones de las que me habla cumplen con la normativa urbanística.

    Solamentepueden acogerse a la “Amnistía” edificaciones no declaradas que se hayan construido de forma legal. Así pues, la “Amnistía Catastral” no podrá utilizarse para legalizar construcciones que contravengan la normativa urbanística. Las construcciones ilegales nunca podrán regularizarse, ni a través de la “amnistía” ni por ninguna otra vía, incluso puede ordenarse su derribo y sancionarse por constituir infracción urbanística, siempre y cuando dicha infracción no haya prescrito.

    Si las construcciones están conformes y así se lo certifica el Ayuntamiento, entonces sí puede acogerse a regularización Catastral. Es fundamental, pues, aclarar antes de nada este aspecto.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o aclaración.
    Cordialmente,

    Cristina de Canals i Jiménez

  49. FCO. JAVIER:

    Hola, les felicito por su blog.
    Mi consulta es la siguiente. Hace mas de 6 años sobre una parcela urbana en la que tengo un adosado de esquina solicite un permiso para la base de uns caseta de obra y una de aperos. Se me concedio para las bases. Luego solicite una ampliación para las construcciones y me la denegaron diciendo que presentase proyecto de obra mayor. Las construcciones estaban recien terminadas por mi (no tengo facturas).
    Quisiera regularizarlo pero tengo una duda. En el pgou se indica que tengo n2 suficientes para ampliar ls efificación principal pero estas edificaciones estan separadas de la casa aunque dentro de la parcela. Al estar separadas el pgou establece unos retranqueos que no cumplo salvo si pego las construcciones a las vallas pero tendria que quitar el seto afectado.
    el 85% de la urbanización esta como yo y catastro anda paseandose aunque no me han dicho nada aun.
    Puedo regularizarlo? Una de las casetas la uso como merendero y la otra como aperos.
    gracias.

  50. estudijuridic:

    Buenos días Javier,
    Gracias por leernos. Respondo a su consulta:

    Lo primero que debe saber es que solamente pueden regularizarse edificaciones no declaradas que se hayan construido de forma legal. Las construcciones que contravengan la normativa urbanística nunca podrán regularizarse, ni a través de la “amnistía” ni por ninguna otra vía, incluso puede ordenarse su derribo y sancionarse por constituir infracción urbanística, siempre y cuando dicha infracción no haya prescrito. Por tanto, hay que ver si lo construido es conforme a normativa.

    En segundo lugar, para “regularizar”, si quiere hacerlo a través de la “Amnistía Catastral” debe saber que a este proceso de regularización catastral no se puede acudir “por libre”, deberá esperar a que su pueblo o ciudad aparezca publicada en el BOE.

    No obstante, puede Ud. regularizar fuera de la “Amnistía”, pues las inexactitudes catastrales se pueden corregir en cualquier momento por el procedimiento ordinario, no es necesario –y ni mucho menos obligatorio- esperar a que en su municipio se ponga en marcha la “Amnistía Catastral”.
    El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que los titulares de los derechos de propiedad, concesión administrativa, superficie y usufructo están obligados a declarar al Catastro cualquier modificación en el inmueble que afecte a su descripción catastral (por ejemplo, como es su caso: nuevas construcciones; ampliación, rehabilitación, reforma o derribo de las ya existentes).
    El incumplimiento de estas obligaciones se considera infracción tributaria y se sanciona con multas de hasta 6.000 € por cada irregularidad detectada.
    Por tanto, mi recomendación es que, si su construcción no declarada es conforme a normativa, regularice sin esperar a que la “Amnistía” se Ponga en marcha en su localidad, pues corre el riesgo de que el Catastro le inspeccione y le imponga las sanciones correspondientes. En cambio, si Ud. regulariza voluntariamente antes de que el Catastro detecte la irregularidad, no podrá sancionarle.

    Quedo a su disposición para aclarar cualquier duda.
    Cordialmente,

    Cristina de Canals i Jiménez

  51. Manuel Martínez:

    Hola.

    Tengo un adosado en Valencia capital y en Mayo de 2010 construí una minipiscina de 2’85×4’70 (13’4m2), entiendo que también le aplicaría la amnistía catastral, y en caso afirmativo al haber transcurrido más de cuatro años, entiendo que no tendría que regularizar nada en el ayuntamiento, simplemente en catastro e indirectamente ya me incrementarían el IBI en el ayuntamiento, y en todo caso me cobrarían los cuatro años no pagados, ¿es así?.
    Lo que más me importa es saber si aun a pesar de haber transcurrido 4 años, me pueden pedir en el ayuntamiento legalizar la piscina con proyecto y demás.
    Gracias.

  52. estudijuridic:

    Apreciado Sr. Martinez. Gracias por leernos, respondo a su consulta:
    En primer lugar, a la “amnistía catastral” no se puede uno acoger cuando quiera, sino solamente cuando en su municipio ésta esté de aplicación. Por tanto, para ver si puede regularizar la piscina vía “amnistía”, debe saber primero si en su municipio se está aplicando la amnistía, para lo cual debe consultar al Catastro. Si la amnistía fuera de aplicación en el municipio, tenga presente que:
    – Sólo puede hacerlo cuando se publique en el BOE la aplicación de la amnistía en su municipio, no antes.
    – Sólo puede declarar construcciones que no contravengan la normativa urbanística (por tanto, si la piscina contraviene normativa no podrá regularizarla, ni por amnistía ni por ninguna otra vía)
    – Tendrá que pagar la tasa de 60 € por inmueble declarado.
    – El Ayuntamiento podrá exigirle los importes del IBI y otros impuestos vinculados a la finca, más intereses de demora, que Ud. dejó de ingresar por la edificación regularizada durante los ejercicios no prescritos (4 años).
    – El Catastro no le impondrá sanciones por no haber declarado las construcciones en su día.
    Si quiere legalizar fuera de la amnistía, también puede hacerlo, por supuesto. Si lo hace evitará las sanciones que se le pueden imponer en caso que se detecte su construcción irregular en una inspección catastral fuera del procedimiento de amnistía y que pueden ascender hasta 6.000€ por cada irregularidad detectada. El ayuntamiento podrá exigirle los importes del IBI y otros impuestos vinculados a la finca, más intereses de demora, que Ud. dejó de ingresar por la edificación regularizada durante los ejercicios no prescritos (4 años). Tenga presente que, si la piscina contraviene la normativa urbanística, incluso puede ordenarse su derribo y sancionarse por constituir infracción urbanística, siempre y cuando dicha infracción no haya prescrito, lo cual habría que analizar con detalle y, obviamente, poder demostrar antigüedades mediante los medios de prueba admitidos en derecho.
    Quedo a su disposición para cualquier aclaración que precise.
    Cordialmente,

  53. Manuel Martínez:

    Hola.
    Muchas gracias por las aclaraciones, con respecto a lo último reflejado, tengo otra consulta, servirían para demostrar la antigüedad de la piscina las facturas de hormiunión y los albaranes de entrega (en ambos se refleja que el hormigón entregado por el camión es para una piscina e igualmente indica la dirección exacta, fecha y de qué hora a qué hora estuvo el camión hormigonera), así como las facturas de la depuradora. Es que como realmente dicha piscina la hice yo mismo no tengo factura de constructor, ni del resto de material porque fue reciclado (gresite y piedra de coronación).
    Saludos.
    Manuel Martínez.

  54. estudijuridic:

    Apreciado Sr.Martínez,
    Lo que hay que demostrar es que la piscina lleva ahí construida desde hace tiempo. Las facturas que Ud. comenta pueden servir, pero no son una prueba contundente. Yo sugeriría que buscase fotografías de hace años, donde se pueda ver que la piscina ya existía, para apoyar las facturas. Todo y con eso, no puedo asegurarle que se lo admitan.
    Cordialmente,

    Cristina de Canals i Jiménez

  55. raul v:

    Buenas tardes, compre mi vivienda en 2005 en sevilla y aprovechando una ampliacion de las viviendas de planta baja y primera, y tras pagarle al vecino que sufrago esa ampliacion (hecha años antes de que yo comprara la mía, le pague unos 1200 eurps al vecino sobre el que iba a construor para quue me diera permiso) pues hice una terraza de 25m2 y amplie el cuarto baño, ademas hice un trastero. Todo se hizo en una patio intercomunitario donde la gente construye. La cuestion es que lleva construido desde agosto de 2006 aproximadamente. No tenemos planos, que pasos he de seguir y que debp pagar?

  56. estudijuridic:

    Buenas tardes,
    Gracias por leernos. Si las edificaciones no cumplen la normativa urbanística no las podrá legalizar, ni por la vía de la Amnistía catastral ni por ninguna otra. Lo primero que debe hacer, pues, es ver con el Ayuntamiento de Sevilla si estas edificaciones cumplen normativa. Si están conformes, puede regularizarlas, bien acogiéndose a la regularización catastral (cuando esté de aplicación en su municipio), bien por la vía ordinaria, es decir, fuera de la amnistía.
    Quedamos a su disposición para estudiar el caso con más detalle, si es de su interés.
    Cordialmente,

  57. Martina:

    Buenas tardes,

    Mi pareja y yo estamos pensando en comprar un “ático” el caso es que no consta en los planos de construcción del bloque de pisos, la construcción es de 2002, por lo que el ático se encuentra en situación ilegal fuera de la ley de ordenación urbana. Se han presentado planos, fotos aéreas y petición de regularización de la situación de la propiedad en el ayuntamiento y estamos a la espera de que se apruebe la nueva ley. Mi pregunta es…¿qué pros y contras tenemos si compramos la propiedad? ¿qué tipos de impuestos debemos pagar? La propietaria es una abogada la cual tiene la propiedad como una adjudicación (cesión de remate). El caso es que en caso de comprarlo hasta que el ayuntamiento no aprobase la nueva ley no podríamos escriturar y nos da miedo comprar algo que nunca pueda ser legalizado. Al ser una construcción antigua que no ha pagado impuestos ni está registrada en el registro de la propiedad…¿podemos encontrarnos con alguna sorpresa tipo pagar la contribución de 12 años y los impuestos al ayuntamiento?
    Gracias de antemano.

  58. estudijuridic:

    Buenas tardes,
    Gracias por leernos. Nuestra recomendación es que no debe comprarse nunca una propiedad que no está legalizada ni mucho menos registrada, si bien se podría estudiar el caso y ver qué formulas podrían aplicarse para efectuar una compra condicionada a que la actual propietaria legalice la construcción.
    En cuanto a los impuestos, no pueden exigirse aquéllos que están prescritos (normalmente los últimos 4-5 años, dependiendo del impuesto que sea).
    Quedamos a su disposición para estudiar el caso con más detalle, si es de su interés.
    Cordialmente,

  59. Nara:

    Buenos días,
    en mi comunidad de vecinos hay 6 áticos, en todos ellos la promotora dejó un espacio abierto bajo cubierta pero sin acceso para que cada uno hiciera lo que quisiera. Muchos de ellos han ampliado la zona llegando incluso a convertirse en varias habitaciones más y baño o modificando el tejado para poner veluxes y todo sin ni siquiera pedir permiso a la comunidad para las obras, ya que en algunos casos modificaron un elemento común (cubierta). Todos esos metros a ellos no les constan en la escrituras y tampoco aparece en los planos del edificio lo que supone que no computan a efectos de división horizontal y cuota para la comunidad. Mi pregunta es, ¿es denunciable está situación?, ¿deberían contabilizarse esos metros para el cálculo de la división horizontal ya que son metros útiles? y ¿en caso de ser necesaria una reparación del tejado podría ser culpa de esos áticos por modificar un elemento común sin pedir permiso de la comunidad?
    Muchas gracias

  60. estudijuridic:

    Apreciada Sra. Nara,
    Su consulta es demasiado compleja como para contestarla sin examinar el asunto con detalle y la documentación. Por tanto, si está interesada en que realicemos un estudio del tema y le informemos sobre las actuaciones que puede realizar, por favor háganoslo saber y le indicaremos los documentos y datos que necesitamos para trabajar, así como un presupuesto de nuestros honorarios por el Trabajo a efectuar.
    Cordialmente,

  61. Alberto:

    Buenos días, y gracias de antemano por su ayuda.
    Recientemente hemos comprado una casa con parcela; el problema es que en el catastro consta que la parcela mide 344 metros, cuando en realidad son unos 430. De hecho, en la pagina del catastro, realizando la medición que te dejan hacer ellos, salen los 430 que tiene en realidad.
    ¿Con esta amnistía catastral, podemos “dar de alta” esos 90 metros de parcela que no aparecen en el registro, o es una amnistía únicamente para edificaciones?

  62. estudijuridic:

    Buenos días,
    La regularización catastral (“Amnistía”) es solamente para regularizar construcciones no declaradas.
    En su caso no puede acogerse a ella. Lo que debe hacer en su caso es una “escritura de mayor cabida”, mediante escritura notarial, inscripción en el registro de la propiedad y comunicación al Catastro.
    Si necesita asesoramiento para prepararla, estamos a su disposición.
    Cordialmente,

    Cristina de Canals i Jiménez
    Sòcia. Advocada
    cristina.decanals@estudi-juridic.com

  63. Alberto:

    Muchas gracias! ¿Que coste, aunque sea de manera muy aproximada, puede tener ese proceso de hacer una “escritura de mayor cabida”, mediante escritura notarial, inscripción en el registro de la propiedad y comunicación al Catastro?

  64. Javier:

    Buenas tardes:

    Le agradecería que me indicara si esta amnistía permitirá regularizar una ampliación en una casa en terreno urbano pero que no se ajusta a las normas urbanísticas (por la altura de la construcción y porque también se supera el % máximo de superficie construida).

    Un saludo y gracias por anticipado por su respuesta.

  65. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos.
    Lamentablemente, sólo las edificaciones no declaradas que se hayan construido de forma legal pueden ser objeto de regularización. Así pues, la “Amnistía Catastral” no podrá utilizarse para legalizar construcciones que contravengan la normativa urbanística. Las construcciones ilegales nunca podrán regularizarse, ni a través de la “amnistía” ni por ninguna otra vía, incluso puede ordenarse su derribo y sancionarse por constituir infracción urbanística, siempre y cuando dicha infracción no haya prescrito.
    Quedamos a su disposición para cualquier duda o aclaración.
    Cordialmente,

    Cristina de Canals i Jiménez
    Sòcia. Advocada
    cristina.decanals@estudi-juridic.com

  66. Susana:

    Buenos días,
    En el año 2007 edificamos una construcción de 35m2 con licencia de obras para casa de aperos en un terreno edificable. No obstante, queríamos registrar la construcción como una vivienda dado que actualmente le damos ese uso y tiene todas las características propias de una vivienda. ¿Qué debemos hacer para legalizar la situación actual de la edificación? Sí vamos a preguntar al ayuntamiento, nos pondrán algún tipo de multa por utilizar la construcción como una vivienda, en la cual incluso estamos empadronados? ¿Es necesaria la cédula de habitabilidad? Este asunto nos inquieta dado que hemos visto en la prensa que el catastro está inspeccionando las construcciones existentes en la zona. De echo en el BOE se cita la localidad con plazo hasta 30 de noviembre, aunque aún no hemos recibido ninguna notificación. Muchas gracias por su ayuda. Este foro me ha parecido muy útil y muy profesional.

  67. Miguej:

    Hola,he comprado un ático en Barcelona, tendrá unos 40 años,tiene una terraza de unos 30m y en la misma mas o menos en esa por esos años construyeron una habitación de obra , que es la cocina del piso …entiendo que la hicieron de modo ilegal, pero después de 40 años a prescrito como delito.sinceramente y desde el desconocimiento ,creó que no hace falta q m acoja a esta amnistía ,el asunto es que esta habitación está muy deteriorada y me gustaría volverla ha hacer.lLa consulta es ,puedo tirarla abajo y volverla hacer o es mAs recomendable que vaya remplazando tramo a tramo por aquello de los vecinos q tienen ganas de jaleo….???? Saludos y muchas gracias

  68. ana maria:

    Hola , compre una finca rustica con masia ,cuadras y 2 pajares tengo escriturada la masia pero con menos metros de los que tiene en realidad y quiero declarar en el catastro todo lo edificado por que por los metros de la parcela no pago ibi , que debo hacer para legalizarlo correctamente todo,la antiguedad es de mas de 50 años .gracias

  69. Jorge:

    Hola, tengo una duda respecto a una casa que estoy a punto de comprar. La casa existía desde hace muchos años y esta escriturada legalmente en 60 metros sobre terreno rústico el propietario actual hace más de diez años decidió ampliarla pidiendo permisos de obra menor y al final se hizo una casa de 100 metros con una media segunda altura de otros 40 ( 140 m en total) así que no concuerda en absoluto la escritura con la casa. En el catastro para más lío consta como una vivienda de 84 metros. Mi pregunta es si esto se puede regularizar en el catastro con la amnistía y si se puede escriturar los metros reales de alguna manera (fuera de ordenacion me dicen). Por último a que posibles complicaciones me enfrento (multas, demolición… No se) muchas gracias!

  70. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos.
    Para poder acogerse al procedimiento en amnistía, es necesario que se haya iniciado en su municipio.
    Lo que sí puede hacer es regularizar la construcción por la vía ordinaria, caso de ser posible. Pero para ello es necesario que la construcción no contravenga la normativa urbanística o que pueda acreditar su antigüedad.
    En cualquier caso, habría que estudiar el tema con detalle.
    Quedo a su disposición para asesorarla al respecto.
    Cordialmente,

    Andrea Serrano Cabré

  71. SERGIO:

    Hola, tengo intención de comprarme una casa que está dentro de un patio de vecinos con otras casas individuales y en primer lugar a esta casa se le ha hecho una gran reforma donde se le han abierto ventanas nuevas y se le ha habilitado la segunda planta PERO el vendedor NO tiene licencia de esta obra que ha hecho. En segundo lugar en las escrituras, aparece sólo escriturado la primera planta. Por último el vendedor aún no ha registrado a su nombre las escrituras de la casa y quiere hacerlo cuando ya se vaya a producir la venta. ¿qué me implicaría aceptar estas circunstancias si la compro?
    Gracias

  72. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos.
    En cualquier caso, usted deberia regularizar la construcción por la vía ordinaria, caso de ser posible. Pero para ello es necesario que la construcción no contravenga la normativa urbanística o que pueda acreditar su antigüedad.
    En cualquier caso, habría que estudiar el tema con detalle.
    Quedo a su disposición para asesorarla al respecto.
    Cordialmente,

  73. MARÍA SOLEDAD GARRIDO VELÁZQUEZ:

    Buenas noches,
    A mi padre le ha llegado propuesta de Resolución con Acuerdo de Alteración sobre una parcela de la que es titular por herencia de mi abuelo. El municipio está siendo objeto de regularización catastral hasta el 31/10/2014.
    Además de incluirle un granero con aumento de los metros por los que habrá de pagar, le obligan a pagar la tasa de 60 euros, por no haber declarado la construcción.
    Le dan efectividad de 21 de Junio de 2013.
    Mi pregunta es si podemos alegar algo contra esto, al menos para que quiten los 60 euros. La construcción de esta vivienda y granero dentro de una parcela rústica, la hizo el YRIDA en época de Franco, luego IARA en Andalucía y las casas fueron entregadas a “colonos”, uno de ellos mi abuelo. En aquella escritura ya constaba ese granero construído y expresamente pone “construido por el YRIDA” Por tanto, no es nueva ni construida por mi padre. ¿Podríamos hacer algo? La fecha de construcción en el catastro es 1959, y claro, entonces ya estaba el granero. Desconocíamos que por ese granero, no se pagaba contribución. El titular del recibo del IBI actualmente es mi padre.

  74. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: los 60€ corresponden a la tasa de regularización catastral, que el titular debe pagar en el caso de que quiera acogerse a dicha regularización (es decir, en caso que dé por bueno lo que el Catastro propone). Con el pago de esta tasa, la propuesta del Catastro queda como aceptada y la edificación regularizada ante dicho organismo, sin tener que pagar sanciones ni recargos por no haber declarado la construcción en su momento.
    Si Udes. no están conformes con la propuesta de Catastro, tendrán un plazo de 15 días para realizar alegaciones.
    Quedamos a su disposición para cualquier duda o aclaración. Cordialmente,

  75. Andres:

    Hola, buenas tardes mi pregunta está relacionada con la regularización catastral.
    El catastro nos ha enviado una nota en la que incluyen los metros dedicados a deporte, zona de aparcamiento, zona de aperos, vivienda. El problema se plantea es que nosotros hicimos ampliaciones a la casa, con los permisos del Ayto, y lo que el catastro determina, porque el tejado es alto, que tenemos una segunda vivienda, es decir , en el apartado de vivienda aparecen por un lado 150 m2 y otro apunte de 169 m2. .Realmente debajo del tejado lo que hay es tabique palomero que sujeta el tejado,
    ¿Que puedo hacer?,Preguntado al catastro su respuesta ha sido , por la altura del tejado,

  76. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta. En su caso lo que debe hacer es impugnar la resolución del Catastro mediante el recurso pertinente, que estarà indicado en la notificación que recibió y exponer que no existe vivienda en esa zona, aportando las fotografías, planos y demàs elementos que puedan demostrarlo.. Es importante hacerlo deprisa, pues para recurrir hay un plazo concreto.
    Quedamos a su disposición para cualquier duda o aclaración. Cordialmente,

  77. Gonzalo:

    Hola, buenos dias y gracias por contestar a las preguntas de la gente.
    Me gustaría hacer una pregunta en relación a este tema, que es la siguiente.
    En mi población están haciendo la regularización catastral en este momento. En 2006 compré esta vivienda la cual es una casa a 4 vientos en parcela de 800m. La casa quedaba a nivel de la calle (planta baja) y el terreno un piso mas abajo quedando la casa entonces sustentada por columnas. Pues bien, cuando la compré ya tenia alguna pared hecha y poco a poco la he ido acabando de manera que he cerrado todo lo que antes era un porche (debajo de la casa) y ahora he doblado los metros y he hecho una escalera interior, ahora la casa dispone de dos plantas, la planta baja (a nivel de la calle y la planta -1 a nivel del jardin. Pero todo lo he hecho yo, ya se sabe poco dinero para que te lo hagan (ya me hubiera gustada). El problema es que no pedí ni licencia de obra ni nada de nada, simplemente la hice. Ahora solo me queda poner las puertas interiores.
    Pues ahora no se que hacer y es probable que en la inspección lo detecten. Aunque he leído que igual es una buena manera de legalizarlo igualmente.
    El hecho de regularizarlo en el catastro, ¿ implica que ellos pasan nota al registro de la propiedad o mas adelante se podría gestionar la regularización del registro? Y que documentación haría falta para regularizarlo completamente?
    Y por último me gustaría saber que saldría mas rentable, decir que acabo de finalizarlo o que lleva ya mas de 4 años hecho, ya que no saqué licencia de obra ni permiso alguno?
    Muchas gracias de antemano.

  78. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Contesto a su consulta: si se está efectuando la regularización catastral en su municipio, puede Ud acogerse a ella y regularizar frente al Catastro toda la obra que ha ido Ud. haciendo durante estos años. El único requisito para regularizar es que la edificación esté conforme a la normativa urbanística (para lo cual no tiene que ver que no haya licencias, sino que lo construido esté conforme con el plan urbanístico aplicable a la zona, por ejemplo alturas permitidas, superficies construibles, usos etc).
    En su caso, yo esperaría a ver si el catastro le comunica la regularización de oficio y en qué términos. Si lo que el Catastro le propone ya se ajusta a lo que Ud. ha construido, acéptelo, pague la tasa de regularización y ya está en paz con este organismo. Si ve que pasa cierto tiempo y no le comunican nada, entonces proponga Ud. la regularización voluntaria.
    Lamentablemente, el hecho de regularizar en catastro no implica la automática rectificación del Registro de la propiedad, eso lo tendrá que hacer aparte y mejor que sea una vez arreglado el Catastro, pues así dispondrá de una certificación catastral descriptiva y gráfica para que sirva de base a la escritura de obra nueva y se ahorrará bastante documentación.
    Quedo a su disposición para cualquier duda que pueda surgirle.
    Cordialmente

  79. Carlos:

    Buenas tardes.
    He recibido la propuesta de resolucion con acuerdo de alteracion en la que se me computa una piscina como nuevo bien catastral, con el epigrafe de uso deportivo. Mi pregunta es si dicha piscina debe computar. Aclarar que la misma no es de obra, sino que es de fibra, prefabricada y colocada posteriormente en mi jardin.
    muchas gracias!

  80. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta: la piscina se considera edificación, a no ser que sea desmuntable, como las de plástico que se quitan y se ponen. Las prefabricades se consideran como edificacions, por tanto, sí computan a efectos de catastro.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.
    Cordialmente,

  81. mario:

    Buenas,vendí un terreno de 5430 metros cuadrados, con los metros que no figuraban,en las escrituras,unos 210 metros cuadrados, construí una nave agrícola de 90 metros de superficie en una planta con altura de unos 5,75 cn ,Mi pregunta,puedo regularizar los metros que hay de más junto con la nave mediante la amnistía Catastral .dispongo de informe realizado por empresa de Ingenieros en topografía,que hace constancia de los 210 metros de más y nave construida desde el año 2005,espero que su respuesta pueda ayudarme. Saludos

  82. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta:
    Al proceso de regularización catastral no se puede acudir “por libre”, sino que debe esperar a que su pueblo o ciudad aparezca publicada en el BOE, donde la Dirección General del Catastro publica periódicamente los municipios incluidos en el proceso de regularización. No obstante, también puede regularizar en cualquier momento la edificación en el Catastro sin acogerse a la “Amnistía”, es decir, por la vía tradicional.
    Una vez publicado en el BOE el inicio la regularización catastral en un determinado municipio, podrá acogerse de oficio o voluntariamente a la regularización.
    Además, debe Ud saber que solamente pueden regularizarse edificaciones no declaradas que se hayan construido de forma legal. Así pues, la “Amnistía Catastral” no podrá utilizarse para legalizar construcciones que contravengan la normativa urbanística. Las construcciones ilegales nunca podrán regularizarse, ni a través de la “amnistía” ni por ninguna otra vía, incluso puede ordenarse su derribo y sancionarse por constituir infracción urbanística, siempre y cuando dicha infracción no haya prescrito.
    Por tanto, para regularizar en el Catastro esos metros construidos de más, es necesario que estén conforme a normativa urbanística del municipio. Si lo están, ningún problema.
    Tenga presente también que la regularización en el Catastro (sea mediante “amnistía” o no)no implica la legalización automática ante el Registro de la Propiedad, para lo cual tendrá que efectuar la correspondiente escritura de obra nueva.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o aclaración.

  83. Kati:

    Gracias por su blog. He recibido una carta certificada donde se me notifica un proceso de regulación catastral sobre un inmueble de mi propiedad y en le que me piden el pago de una tasa de 60 Euros por esta regularización. Mi casa esta sobre una parcela urbana de 600m2 y la casa construida en ella es de una sola planta según el catastro de 86m2. Al mirar el expediente de la regularización he visto que los datos que me notifican son los mismos de siempre aunque en el año 2000 se hizo una ampliación de una habitación y cuarto de baño y se hizo un garaje que no tiene entrada directa a la vivienda y no se declaron.
    Si pago estos 60 euros ¿tendría que hacer algo más para normalizar mi relación con el catastro con respecto a la ampliación y el garaje?.

  84. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta:
    Con el pago de la tasa de 60 € Ud está aceptando la propuesta de regularización que el Catastro le ha efectuado. Es decir, que consiente a lo que consta en la propuesta de resolución que ha recibido. Si en ella ya se incluyen las edificaciones que Ud. ha hecho nuevas y ya le parece bien, pague la tasa y la finca quedará regularizada en el Catastro (no así en el Registro de la Propiedad, para lo cual tendría que efectuar la correspondiente declaración de obra nueva). Si, por el contrario, Ud. no está conforme con la propuesta de Catastro, entonces dispone de 15 días para formular alegaciones y exponer lo que Ud. considere que es correcto, aportando los medios de prueba que lo justifiquen.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o aclaración. Cordialmente

  85. Ernesto:

    Hola;
    He recibido carta certificada de procedimiento de regulación catastral.
    El caso es el siguiente; a parte de la vivienda construida en la parcela tenemos una cabaña de madera de 11 metros cuadrados que usamos como trastero por la que en el procedimiento indican que tiene 33 metros cuadrados.
    Mis preguntas;
    1º ¿Cómo debería alegar para que consideren que no son 33 metros cuadrados sino 11 metros cuadrados?
    2º ¿Cómo demuestro que el uso no es para vivienda sino como trastero?

    Como seguramente tendré que pagar quiero que figure los metros reales y el uso.
    Un saludo y gracias.

  86. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta: Lo que debe hacer es presentar alegaciones a la propuesta que el Catastro le ha formulado, argumentando que la caseta mide menos metros (acompañando una medición hecha por un arquitecto o aparejador que se lo certifique). En cuanto al uso como trastero, debo clarificarle que una cosa es el uso que Ud. le dé y otra el uso que oficialmente se le pueda dar. Si realmente la edificación no es habitable como vivienda, yo le sugeriría hacer 2 cosas: 1)un acta notarial, en la que un Notario sea quien se desplace a su finca y haga constar, acompañando fotos, que esa edificación no se utiliza como vivienda, sino como trastero) + 2) que un arquitecto el Ayuntamiento o comunidad autónoma competente le certifique que esa edificación no reúne las características para obtener la cédula de habitabilidad, y por tanto, no se puede usar como vivienda.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o aclaración.

  87. javier:

    gracias de antemano tengo una finca rustica donde con permiso del ayuntamiento hice una nave de 127 m en 2005 y con el tempo he transformado en una casita salon cuarto de baño 2 dormitorios porche etc nunca he regularizado en catastro y me ha llegado la carta de la revision catastral donde me pone que la finca sige siendo rustica y el terreno construido 127 m es urbano y la casa vivienda el terreno esta a unos 5 km del pueblo no dispone de servicios agua luz alcantarillado etc mi pregunta es cuando yo page el ibi como urbano en que me beneficiarie ?puedo reclamar los servicios agua luz alcantarillado etc¿ y puedo escriturar conforme figure en el catastro

  88. Fernando Prieto Perez:

    a , tienen ustedes un blog muy interesante, dicho esto voy a exponer mi caso. Resulta que en 1969 mi padre compro un solar de 135 m cuadrados el cual linda con otras propiedades,ese solar por la parte sur linda con un camino publico, por la parte norte linda con una finca de otra propiedad la cual tiene un camino servidero pegado a la propiedad de mi padre, por la parte este linda con una propiedad que compro mi padre posteriormente y por la parte oeste con otra propiedad. Con el tiempo mi padre hizo en ese solar una nave separada en dos almacenes de 31 y 14 metros cuadrados en la parte este de la finca años mas tarde mi padre construyo una casa la cual pego una casa de 81 metros cuadrados por planta( tiene dos ) la cual esta pegada por la parte este a la nave de mi padre y por la parte oeste a una casa que mi padre dejo arrimar aun vecino la cual es posterior a la casa que edifico mi padre. La nave esta echa hace mas de 40 años la cual no tiene ningún tipo de escritura pero si esta en el catastro. La casa se empezó en el año 1977 y se habitó en el 80, tiene todos los papeles en regla: planos, memorias firmadas por un arquitecto, permisos de vivienda del ayuntamiento y de todo tipo de organismos. Lo que pasa es que por lo que fuera mi padre ya fallecido no la escrituró, el caso que yo quiero escriturarla para poder sacar una hipoteca, mi madre aun vive. El problema viene ahora, tanto la casa como la nave están pegadas como he dicho y las han puesto en el catastro hace ya muchos años con la misma referencia catastral ( mi padre lo ha pagado siempre ) el tema de sucesiones lo tengo arreglado pero no lo he cambiado en el catastro aun, que pasa que a mi en el registro me piden que la arquitecta del ayuntamiento me certifique que no tiene ningún tipo de infracción urbanística y que tiene más de 4 años. Yo lo único que quiero escriturar es la vivienda que tiene toda la documentación en regla menos las escrituras y fu echa posterior a la nave por lo que no es que yo ampliara la vivienda si no que es una construcción independiente que esta pegada pero no se comunica con la nave.
    Pues bien resulta que la arquitecta ( que es algo conflictiva en la zona ) me pone dos problemas:

    1- Que al tener la misma referencia catastral es todo uno y no puede separarme la casa del almacén.

    2- Que en el catastro actual no aparece el camino servidero y yo tengo abiertas huecos de ventanas.

    yo le dije que lo único que quiero registrar es la vivienda, ( le he llevado todo tipo de documentación incluidas fotos ) que está en regla, que el camino servidero aparece en la escritura del solar donde está la casa y en el catastro del 2009 ( le presente documentación ) y que cuando yo tuviera la casa registrada iría a catastro a separar la casa de la nave. Pues no hay manera.

    Mi pregunta es ¿ puedo hacer ? Puedo hacer esto con un arquitecto que no sea la señora del ayuntamiento para poder presentar el certificado en el registro de la propiedad y me la puedan escriturar ? Agradecería una respuesta rápida pues me urge.

    Muchas gracias.

  89. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta: En teoría, el único arquitecto que puede asegurar que una construcción no infringe normativa urbanística de forma vinculante para los Organismos Públicos es el arquitecto municipal. Eso significa que puede hacer los trámites con cualquier arquitecto que esté dispuesto a emitir el correspondiente informe, certificado y visado tal como le exige el Catastro. El problema le puede venir luego en 2 frentes: en el Registro de la Propiedad (que el registrador no considere suficiente el informe de su arquitecto y exija el del municipal, eso a veces pasa y a veces no) o bien cuando el Ayuntamiento se entere, pues podrá considerar que lo que dice su arquitecto no le vincula.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta. Cordialmente.

  90. Carlos peral serrano:

    Hola, somos una fundacion cultural, nos donaron una finca rustica no urbanizable en el año 1974, hemos construido alli tres casas, en diferentes fechas, 1975, 1976, 1982, ¿me podrian decir si con esta antiguedad, se pueden legalizar las viviendas?.Pasa que no tenemos documentos que demuestren las fechas que se construyeron, ya que la levantamos nosotros, los miembros de la fundaciòn, y no exiten, ni planos, ni facturas. Que podemos hacer para demostrar que son construcciones realizadas en esos años?.

  91. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta: En su caso, lo tienen difícil al no disponer de documentación para acreditar la antigüedad de las construcciones. Le sugiero que levante un acta notarial en la que haga constar el testimonio de vecinos del lugar en que manifiesten este hecho, que consulte archivos municipales para ver si les consta la construcción y desde cuándo y esto lo refleje el acta del Notario, que un arquitecto les certifique la antigüedad … e incluso que consulte en el Catastro la finca, pues en ocasiones en dicho organismo sí parecen las construcciones aunque no estén registradas en el Registro de la Propiedad.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta. Cordialmente.

  92. Inmaculada:

    Buenos días, estoy apunto de adquirir una vivienda para reformar, y al pedir la nota simple al catastro, pone que es una casa urbana de 175m2, que consta de planta baja y corral y en la planta alta de cámara y pajar, cuando en realidad en la planta baja es garaje y patio y en la de arriba es donde se encuentra la vivienda….Mis preguntas son:
    Estaría legal la planta alta como vivienda o habría que cambiar las escrituras???, se pueden cambiar a la vez que se cambia de titular??? y si fuera así….que es lo que tendríamos que hacer para legalizarla y poder cambiar las escrituras???….
    Muchísimas gracias de antemano

  93. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta: La nota simple que Ud. tiene es del Catastro es del Registro de la Propiedad??? Si es del Registro, obviamente tendrá que modificar las escrituras para que conste la correcta descripción, pero si ello implica un cambio de uso (p.e. de pajar a vivienda), entonces necesita que su Ayuntamiento o Comunidad Autónoma le autorice a ello, mediante el oportuno certificado. Una vez tenga todos los permisos, deberá ir al Notario y hacer la escritura de obra nueva, en la que hará constar la verdadera descripción y usos de la edificación, pagar el ITP-AJD que corresponda por su Comunidad Autónoma para este tipo de operaciones y registrar la escritura. Entonces, puede comunicar al Catastro la nueva realidad, mediante envío de copia de la escritura y el modelo correspondiente (902-N y 904-N).
    Esto se puede hacer cuando se cambia de titular, sí, pero si Ud. es la compradora, le recomiendo que se asegure bien antes de comprar, de que no tendrá problemas para obtener los permisos, otorgar las escrituras y registrarlas, pues de lo contrario, Ud. habrá comprado una finca que no podrá después legalizar.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta. Cordialmente.

  94. Pilar Rodríguez de las Heras:

    Hace 45 años compraron mis padres un terreno urbano para edificarse su vivienda. Uno de sus vecinos colindantes eran “las casas de los maestros”, en su día por ser esta propiedad municipal no le dejaron hacer una pared medianil dejando un callejón de 3 metros. Este terreno “para que no fuera un estercolero” ya que es de mis padres y pagan Ibi por el. Se valló con unas plantas. Ahora quieren poner una puerta y el ayuntamiento se lo deniega ¿qué podemos hacer?

  95. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta: si el Ayuntamiento lo deniega, es de suponer que basa su negativa en una norma (p.e. que contraviene la normativa urbanística). Se trata de ver si el fundamento que el Ayuntamiento argumenta para denegar es correcto o se puede recurrir. Le recomendaría que consultase con un abogado especialista en urbanismo de su localidad, para que examine si realmente el Ayuntamiento tiene razón o bien se puede impugnar su negativa.
    Cordialmente

  96. sandra:

    BUENAS TARDES;
    Mi abuela posee una casa de 120 mts pero posee una escritura de 9 mts, ya que anteriormente era una camara. Actualmente sus hijos, sin su consentimiento,puesto que ella padece principios de demencia senil, han decidido venderla y escriturar por los 120 mts. ¿es eso legal?¿se podria denunciar al notario? ¿se podria parar esa venta?en caso afirmativo, ¿me podrian decir que pasos se han de seguir para denunciar esa venta o escritura ilegal? Me urge la contestacion puesto que en una semana se procedera a la firma de compra-venta. Gracias por su respuesta de antemano.

  97. estudijuridic:

    Gracias por leernos, respondo a su consulta: Si su abuela es la propietaria de la finca y tiene demencia senil que le impide conocer y comprender el alcance de lo que está firmando, no debería poder firmar esa venta. En teoría, el Notario, en el momento de escriturar, debe realizar un “juicio de capacidad” de las partes, para percatarse de que tanto vendedor como comprador son conscientes de lo que firman. Lo que ocurre muchas veces es que, si su abuela no es manifiestamente incapaz de comprender (es decir, que su demencia es muy incipiente) puede ser que el Notario no note nada raro y la deje firmar. En este caso, lo que Ud. debería hacer es advertir al Notario antes de la firma de que su abuela padece esa demencia (si le lleva informes médicos, mejor), para que él esté advertido y realice el juicio de capacidad a consciencia. Si el Notario tiene sospechas de que su abuela no está en plenitud de facultades, no la dejará firmar.
    También podría ser que los hijos actúen mediante un poder de la abuela, de forma que ella no tenga que ir al Notario y éste no pueda verla ni apreciar su capacidad. Éste tipo de poder es válido sólo en el caso que contenga una cláusula en la que se diga que se mantiene vigente incluso en casos en que el poderdante (su abuela) devenga incapaz. Pero si esta cláusula no está, el poder no se puede usar si su abuela no es consciente de sus actos. En este caso, con más razón debe Ud advertir al notario antes del día de la firma, para que no deje actuar a los hijos mediante el poder.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.

  98. Jorge Te:

    Quisiera saber si renovar el tejado y pintar la fachada implica un incremento del valor catastral del 75% en el catastrazo? No existe normativa/legislación que avale mas razones de seguridad que estéticas que invalide el kncremento del valor catastral?
    Muchas gracias por su tiempo.
    Saludos

  99. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: habría que estudiar el tipo de obra o mejora que ha realizado y ver si està justificada, però por regla general, las mejoras sí pueden conllevar aumento del valor catastral cuando se revisan las valoraciones.
    De todos modos, si ud. No està conforme, siempre puede recurrir.
    Cordialmente,

  100. sandra:

    Buenas tardes;
    Gracias por su rapida contestacion, pero y si el notario aún sabiendo de la incapacidad de mi abuela le hiciera firmar?(van a enviar los papeles por fax para que los firme).¿Se podria denunciar al notario por irregularidades?¿ que pasos se deberian seguir para denunciarlo? gracias por su ayuda nuevamente .

  101. estudijuridic:

    Hola de nuevo. Las escrituras notariales siempre deben firmarse en presencia del notario, no tienen ninguna validez si se firma un fax. Si Ud. sospecha que el notario actuará irregularmente, entonces mándele un burofax antes del día señalado para la firma, advirtiéndole de la situación de su abuela y que no autorice la escritura correspondiente. Si, a a pesar de todo lo hace y es cierto que su abuela no está capacitada para regir sus actos, entonces ud. tendrá una prueba de que le advirtió por adelantado de que no firmase y podrá presentar queja ante el Colegio Notarial e incluso, según sea, podría reclamarle judicialmente por el perjuicio causado. Pero ¡, insisto, ello siempre que Ud, pueda probar que el estado mental de su abuela le impide comprender el alcance de lo que va a firmar.

  102. vctor:

    Si el Ayuntamiento me notifica multas coercitivas y derribo de un cerramiento de un ático, por la denuncia de un particular, contra el que heinterpuesto un recurso contencioso administrativo, si hago la regularización, implicaría el fin de la sanción y el derribo? O la sentencia del Contecioso sería ejecutable en caso de que se indique derribo? Y si vendo la vivienda antes de la resolución que pconsecuencias tendría?

  103. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: Si Ud tiene interpuesto recurso, el abogado que le está llevando el tema podrá, sin duda, asesorarle con mayor conocimiento del tema sobre si la regularización podría beneficiarle en su caso. No obstante, tenga presente que al proceso de regularización catastral no se puede acudir “por libre”. Los contribuyentes que quieran acogerse a la “amnistía” deberán esperar a que su pueblo o ciudad aparezca publicada en el BOE, donde la Dirección General del Catastro publica periódicamente los municipios incluidos en el proceso de regularización. Por tanto, hasta que la regularización catastral no sea aplicable en su municipio, Ud. No puede regularizar mediante la “amnistía catastral”, pero sí podría legalizar la construcción por la vía “tradicional”, es decir, fuera de la amnistía. Pero para ello es imprescindible que la construcción que Ud. quiere legalizar se haya construido de forma legal (es decir, sin infracción de la normativa urbanística).
    Si vende la finca antes de la resolución, debe informar de la situación al comprador, para que la compre con pleno conocimiento del proceso pendiente y de los rriesgos que implicaría perder el recurso. Si está dispuesto a asumirlos, que quede constancia de ello en la escritura y que le exima a Ud.
    de cualquier responsabilidad por saneamiento y evicción. No intente vender sin informar y sin que el comprador acepte expresamente en los términos que le he indicado, puesto que Ud. respondería ante él por los daños y perjuicios que le hubiera causado.
    Cordialmente,

  104. Dionisio Pérez Segura:

    Hola, soy propietario de una parcela rústica de 5.300 m2 en el término municipal de Nijar (Almería). En dicha parcela hay dos viviendas antiguas y un almacén (con techo de uralita). La antigüedad de las edificaciones data según certificado de Catastro desde 1960. Tengo escritura de dicha parcela pero en ella no constan las dos viviendas y el almacén. Quería saber si puedo escriturar las edificaciones existentes sobre la parcela y qué pasos conllevaría dicho trámite. Me interesa o no escriturar el almacén ?
    Yo compré la parcela hace unos 20 años y solo se han hecho obras de rehabilitación y mejora, no de ampliación. Gracias de antemano y un saludo.

  105. estudijuridic:

    En su municipio, la regularización catastral se inició el pasado mes de junio y tiene previsto durar hasta el 31 de diciembre de 2014. Por tanto, yo le recomendaría acogerse a la regularización catastral para que le reconozcan las 2 viviendas y el almacén (sí, regularice también el almacén, no le admitirán unas edificaciones sí y otras no). Para acogerse a la regularización, bien puede esperar a que le notifique el Catastro o instarla Ud. mismo, haciendo una propuesta de regularización (en las dependencias del catastro de su provincia le informarán de los documentos que tiene que llevar). Si le admiten la regularización, ya tendrá las edificaciones conforme en el Catastro y será más sencillo escriturarlas y registrarlas luego en el registro de la Propiedad mediante una escritura de obra nueva.
    Quedamos a su disposición para cualquier consulta o aclaración. Cordialmente

  106. Salvador:

    Hola,
    Estoy interesado en la adquisición de un dúplex cuya obra de construcción fue terminada hace 8 años y que ha estado alquilado desde entonces. El piso tiene la cédula de habitabilidad, está dado de alta en los suministros etc… La cuestión es que la planta superior, donde se encuentran una habitación y un baño ¿”no están declarados”? Es decir, en el catastro no figuran estas dos dependencias, y consecuentemente no paga el ibi por los metros totales. ¿Este supuesto entraría dentro de la regularización que exponéis? ¿Qué documentación le tengo que exigir al promotor para poder presentarla en caso de problemas con algún vecino, ayuntamiento etc…

  107. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: Si estas dependencias no constan en el Catastro puede ser por 2 razones: 1) porque van contra la normativa urbanística y por tanto son ilegales, en este caso, no podrá legalizar, así mi consejo es que no compre el piso. 2) porque se construyeron a posteriori del resto y no se declaró obra nueva en su día. En este caso, exija al promotor que efectúe la correspondiente escritura de obra nueva para declarar estas dependencias, la inscriba en el Registro de la Propiedad y la declare en el Catastro y se lo venda a Ud. ya todo en orden.
    Si en su municipio está vigente la regularización catastral, puede ser posible que el promotor se acoja a ella y regularice solamente mediante el pago de la tasa de 60 € por dependencia, pero eso sólo podrá hacerlo si la construcción es conforme a normativa.
    Quedamos a su disposición para cualquier duda o consulta. Cordialmente.

  108. Luis Fernando:

    Buenos días,

    Soy propietario de un chalet pareado en Guadalajara. Tengo habilitada el espacio bajo cubierta (buardilla) con 2 habitaciones y un baño. Esta obra la hice hace más de diez años. Tengo entendido que estas obras prescriben en 4 años, ¿pero como lo legalizo? ¿si voy al ayuntamiento y no está permitido realizar este tipo de obra, me pueden sancionar o incluso a obligar cerrarlo? ¿o por el contrario como ya ha prescrito no sucede nada? Muchas gracias de antemano por contestar y felicitarles por su trabajo. Un saludo.

  109. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: En Guadalajara no está prevista, por el momento, la regularización catastral, por tanto, no podría acogerse a ella y legalizar mediante el pago de la tasa de 60€, en caso que ello fuera posible.
    Por tanto, tiene Ud que regularizar por la vía “tradicional”. Para legalizar, la edificación debe ser conforme al anormativa urbanística, a no ser que haya transcurrido el plazo para que el Ayuntamiento no pueda obligarle a derribar la edificación ilegal. Este plazo depende de cada Comunidad Autónoma (aunque normalmente son 4 años), por lo que se tendrá que examinar la Ley del Suelo que corresponda a su Comunidad para comprobar los plazos de caducidad y prescripción.
    Si este plazo ha transcurrido, lo que debe Ud. hacer es presentar al Catastro una solicitud para legalizar (allí le informarán del modelo y documentación oportuna), pero es muy importante que aporte pruebas que acrediten la antigüedad de la obra: Si la construcción es visible desde la vía pública puede aportar facturas del constructor debidamente ratificadas, testigos, informes periciales, etc. La prueba más efectiva, es la de una fotografía aérea tomada por algún organismo público en la que se indique la fecha del vuelo en la que se realizó. En el caso de que la construcción se haya llevado a cabo en una zona no visible desde el exterior, será mucho más difícil acreditar su fecha porque la Jurisprudencia considera que en estos casos, al no haber estado visible, la Administración no ha tenido opción a reaccionar contra la obra ilegal, al estar oculta, por lo que el plazo comenzará desde el momento en el que ésta tenga conocimiento de su existencia.
    Valore, pues, si conviene legalizar o es mejor esperar a que la Amnistía Catastral se aplique en su municipio y ver si en la propuesta que le hace el catastro ya le dan por buenas estas edificaciones, con lo cual bastaría con pagar la tasa de 60€ para tenerlas legalizadas antes este organismo (cosa distinta es el Registro de la Propiedad, que es un procedimiento aparte.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o aclaración.

  110. sil:

    buenas tardes. tengo una vivienda(chale) desde hace 8 años. en la primavera de 2010 converti una terraza en habitacion. no solicite licencia para ello porque la edificabilidad de la vivienda estaba agotada.
    por una casualidad de la vida(…) un tecnico municipal vio la ampliacion hace unos meses y me ha llegado la comunicacion por infraccion urbanistica.
    solicitandome que legalice (si es posible) las obras o que las derribe…

    la verdad es que el solo hecho de tener que tirar lo que tanto me costó me angustia un poco… aunque soy consciente de que está hecho de forma ilegal.

    existe algún plazo por el cual, transcurrido este, no puedan tirarme esas obras? ya que ningún vecino ha dicho nada. y que están dentro de mi parcela…

    un saludo y gracias.

  111. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: lamentablemente, si un técnico municipal ha emitido un informe y Ud. ha sido requerida por la Administración, el plazo se ha interrumpido. Por tanto, su única posibilidad es demostrar que, cuando se le notificó esta resolución, la obra ya llevaba construida durante el plazo de prescripción que marca la Ley (es decir, hay que demostrar que la notificación llegó demasiado tarde). Este plazo depende de cada Comunidad Autónoma 8si bien normalmente es de 4 años), por lo que se tendrá que examinar la Ley del Suelo que corresponda a su Comunidad para comprobar los plazos de caducidad y prescripción.
    Si, una vez examinado el plazo aplicable a su comunidad vemos que cuando llegó la notificación éste no había transcurrido (la notificación no llegó tarde), ésta interrumpe el plazo y por tanto, tendrá Ud. que derribar, si no puede legalizar (cosa que no parece posible por lo que me cuenta).
    Pero si resulta que el plazo aplicable a su comunidad sí ha transcurrido cuando llegó la notificación, lo que Ud. debe hacer es formular contra ella un recurso de reposición (tiene 1 mes para hacerlo desde el día que recibió la notificación). Lo que debe alegar en el recurso es que, aunque la construcción sea ilegal, ha transcurrido el plazo establecido en la Ley autonómica correspondiente para que el Ayuntamiento pudiera instar la restauración de la legalidad urbanística y por tanto no puede obligarle a derribar.
    En este recurso de reposición tiene Ud que aportar pruebas que acrediten la antigüedad de la obra: Si la construcción es visible desde la vía pública puede aportar facturas del constructor debidamente ratificadas, testigos, informes periciales, etc. La prueba más efectiva, es la de una fotografía aérea tomada por algún organismo público en la que se indique la fecha del vuelo en la que se realizó. En el caso de que la construcción se haya llevado a cabo en una zona no visible desde el exterior, será mucho más difícil acreditar su fecha porque la Jurisprudencia considera que en estos casos, al no haber estado visible, la Administración no ha tenido opción a reaccionar contra la obra ilegal, al estar oculta, por lo que el plazo comenzará desde el momento en el que ésta tenga conocimiento de su existencia (entendiéndose por tal el día que el inspector la visitó y levantó acta).

    Es fundamental que en el recurso de reposición solicite Ud. la suspensión del acto administrativo que recurre, alegando que la ejecución pudiera producir perjuicios de difícil o imposible reparación, lo que se tendrá que acreditar (es decir, tiene que demostrar que si le obligan a derribar cuando aún no se ha resuelto el recurso de reposición y resulta que luego le dan la razón pero ya ha derribado, eso supone un perjuicio enorme para Ud.)Si el Ayuntamiento no respondiera en el plazo de un mes desde la fecha de interposición del recurso de reposición, se entenderá concedida la suspensión, pero en cambio, si el recurso de reposición no se lo contestan en 1 mes se entiende denegado, y contra esta denegación por silencio tendrá que presentar recurso contencioso-administrativo.
    Le recomiendo que busque un abogado especialista en urbanismo y/o administrativo para que analice los plazos de prescripción aplicables y las posibilidades de recurrir en reposición.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o aclaración.

  112. RUBÉN VAÑO:

    Hola enhorabuena por la construcción de este blog, muy interesante.
    Mi caso es el siguiente, Necesito vender una propiedad urbana en concreto un chalet con terreno, consta en el registro de la propiedad, pero en catastro no, esta digitalizado pero no existe segun catastro, obviamente no paga IBI. Y ahora quiero venderlo y me exigen que lo de de alta yo. Yo lo compre asi, y el notario dice que no puede hacer la compraventa porque necesita una ref. Catastral. Que me decís. Gracias

  113. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: Según dice, en el Registro sí consta el chalet. En este caso, entiendo que Ud. ya lo compró construido y en su escritura de compra ya figuraba el chalet. El problema es quien construyó el chalet en su día no lo declaró al Catastro y se lo vendió a Ud.
    tal cual. Yo lo que aconsejo es lo siguiente: 1) Mire si en su municipio está vigente la Amnistía Catastral, si lo está, acójase voluntariamente.
    Para ello deberá presentar al Catastro su escritura de propiedad (en la que consta el chalet y el cajetín de inscripción en el Registro de la Propiedad) y pedir que lo regularicen mediante el pago de la tasa de 60€. En el catastro de su provincia le indicarán si la regularización está vigente y qué documentos exactos debe de presentar para acogerse voluntariamente.
    2) si en su municipio no hay “Amnistía catastral”, entonces tendrá que regularizar por la vía “normal”, que consiste en presentar el modelo 902-N (declaración de obra nueva) y es posible que el 901-N (cambio de titularidad, si en el Catastro no figura a su nombre, sino al del anterior propietario), junto con demás documentación que podrá consultar aquí:
    http://www.catastro.meh.es/eng/procedimientos/f_proc1.asp
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.

  114. MARINO:

    Buenos días:

    Soy propietario de una parcela calificada como Suelo Urbano no consolidado.

    El Ayuntamiento, para darme licencia de obra me solicita que le ceda (gratis) el 25% de la parcela para construir, según ellos, una calle que figura en el Plan Urbanístico de la localidad del año 1996. Plan Urbanístico que fue impugnado por la Comunidad de Madrid y que, a día de hoy, no se ha aplicado.

    Siempre me he negado a ceder el terreno gratis al Ayuntamiento y por ese motivo, en el año 2001 que necesitaba una nave de 200 m2 la construí PREFABRICADA (desmontable), para no tener que pedir Licencia de Obra y por si en un futuro tenía que trasladarla de sitio en el terreno.

    Ahora he recibido una Propuesta de Resolución con Acuerdo de Alteración en la que el Catastro valora la construcción y pretende revalorizar el Valor Catastral en 35.000,00 €.

    Mi pregunta es la siguiente:

    Una construcción prefabricada (nave desmontable que se puede transladar) puede ser objeto de revalorización del Valor Catastral.

    Si su respuesta es negativa, ¿Qué he de hacer frente a la Propuesta de Resolución con Acuerdo de Alteración recibida?.

    Saludos cordiales.

  115. estudijuridic:

    Buenos días:

    Soy propietario de una parcela calificada como Suelo Urbano no consolidado.

    El Ayuntamiento, para darme licencia de obra me solicita que le ceda
    (gratis) el 25% de la parcela para construir, según ellos, una calle que figura en el Plan Urbanístico de la localidad del año 1996. Plan Urbanístico que fue impugnado por la Comunidad de Madrid y que, a día de hoy, no se ha aplicado.

    Siempre me he negado a ceder el terreno gratis al Ayuntamiento y por ese motivo, en el año 2001 que necesitaba una nave de 200 m2 la construí PREFABRICADA (desmontable), para no tener que pedir Licencia de Obra y por si en un futuro tenía que trasladarla de sitio en el terreno.

    Ahora he recibido una Propuesta de Resolución con Acuerdo de Alteración en la que el Catastro valora la construcción y pretende revalorizar el Valor Catastral en 35.000,00 €.

    Mi pregunta es la siguiente:

    Una construcción prefabricada (nave desmontable que se puede transladar) puede ser objeto de revalorización del Valor Catastral.

    Si su respuesta es negativa, ¿Qué he de hacer frente a la Propuesta de Resolución con Acuerdo de Alteración recibida?.

    Saludos cordiales.

  116. txema:

    Buenas:
    Estoy mirando para adquirir una casita con terreno en una zona de huertas que tienen todos los servicios contratados(luz y agua) pero en el anuncio pone que no tienen cedula de habitabilidad.
    Hay muchas parcelas construidas y yo me pregunto:
    Es necesario para pasar fines de samana,vacaciones…..
    Que poblema puede tener en un futuro no tener este documento?.
    Te pueden llegar a despropiar por no tener este documento si algun dia deciden hacer algo,por ejemplo una carretera.
    Solicito ayuda,soy bastante desconfiado.
    Gracias

  117. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: La cédula de habitabilidad es necesaria para, entre otras cosas, que las compañías de suministros le proporcionen los servicios y le den las altas. Es necesaria sea cual sea el uso que le dé Ud. a la vivienda (sea permanente o sólo vacacional o fines de semana).
    No le van a expropiar por no tener la cédula, si una Administración Públicadecide expropiar la zona porque hay que construir una vía pública o servicio común, lo hará igualmente, tenga Ud. cédula o no.
    Si no tiene cédula, tendrá problemas para contratar y poner a su nombre los servicios y suministros y para luego vender o alquilar Ud. la vivienda, si fuese el caso. Incluso hay lugares donde los Notarios no permiten la firma de escrituras de venta si no está la cédula en regla.
    Yo le aconsejaría que exigiera al vendedor que le vendiese la casa con la cédula ya tramitada.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.

  118. Antonio:

    Hola, muy interesante su blog, tengo la siguiente duda, mi padre tiene una parcela de unos 1000m2 con una casa de una planta de unos 80m2, la parcela la compró en 1996 con la casa ya construida pero sin escrituras de la casa (solo de la parcela) , en 1999 hizo escritura de la casa con proyecto hecho por un arquitecto, o algo así creo (en la escritura consta los metros de la casa, número de habitaciones y valor de la casa firmado por un arquitecto), y desde entonces paga el IBI, posteriormente, en 2012 presento modificación en el catastro para hacer constar ampliación de la vivenda que consistió en un porche, al parecer tras una fotografía aérea tuvo que presentar en el catastro un informe firmado por un arquitecto en el que se reflejaba mediante croquis y fotografías las actuales dimensiones de la vivienda.
    Resumiendo, mi padre tiene escrituras de la finca, escrituras de la vivienda , aparece en el registro de la propiedad y en el catastro (con su modificación en el 2012)
    Mi duda es que no se si a mi padre le falta algo más por regularizar o por el contrario lo tiene todo en regla? Ya que no se muy bien si el tema de la amnistía catastral le afecta también o no es su caso, un saludo y gracias de antemano.

  119. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta: para saber si su padre lo tiene ya todo en regla con el Catastro, tendría Ud que solicitar la información descriptiva y gráfica de la finca que consta actualmente en el Catastro, puede hacerlo vía internet, aquí:
    https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=CONSULTA

    Esta información la compara con lo que consta inscrito en el Registro de la Propiedad (es decir, las escrituras, pues me dice Ud. que están todas incritas). Si todo coincide es que está correcto. Si falta algo que está en Registro pero no en Catastro, basta con que lleve la escritura correspondiente a Catastro para que lo adecúen (en su oficina provincial de catastro le indicarán documentos a aportar).
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.

  120. Sebastian:

    Hola, hace un año construi en un terreno rural de 4500 metros cuadrados (olivar y naranjos ), una balsa de riego y una caseta de aperos de 20 metros cuadrados., para uso agricola, la caseta esta construida tal como dice el BOE, a quince metros de caminos y linderos, puedo legalizarlo con lo de la amnistia catastral ?. gracias.

  121. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su pregunta: Para regularizar mediante el procedimiento de “amnistía catastral” debe ver si en su municipio está dicho procedimiento en marcha. Si no lo está, puede esperar o bien regularizar por la vía “tradicional” que consiste en: hacer escritura de obra nueva por las edificaciones que no constan (balsa y caseta), inscribir la escritura en el registro de la propiedad y luego llevarlas al catastro para regularizar.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.

  122. Antonio:

    Hola de nuevo, gracias por responder tan pronto, me esta sirviendo de gran ayuda, me he metido en la página del catastro y efectivamente aparece la finca totalmente actualizada tal cual está hoy en día, la única duda que me queda es que ahora en las escrituras no aparecen las modificaciones que hizo mi padre constar en el catastro en 2012 (es decir el porche, y al parecer introdujo también una caseta adyacente de unos 11 m2), debo por ello realizar nuevamente escritura notarial de obra nueva, pagar el ITP-AJD, proyecto de obra por parte de un arquitecto, etc? O por el contrario, si ya aparece actualizada en el catastro, simplemente ya esta todo hecho. Gracias de nuevo, un saludo.

  123. estudijuridic:

    Hola,
    Efectivamente, el problema es que el catastro está correcto pero el Registro está “desfasado” (faltan edificaciones). En este caso, debe Ud. hacer la escritura de declaración de obra nueva para hacer constar la descripción real, es decir con las edificaciones que no figuran en las escrituras. Tener el catastro al día le ayudará mucho, pues podrá acreditar qué edificaciones son y sus superficies, así como el plano que figura en catastro le servirá al notario de gran ayuda para describir la finca con todas las edificaciones. Dependiendo de la antigüedad de las edificaciones que quiera declarar, habrá documentos que no serán necesarios (proyecto del arquitecto, por ejemplo). El notario le indicará qué documentos necesita concretamente en su caso.
    Cordialmente

  124. MARINO:

    Buenas tardes:

    El pasado día 31/10/2014 realicé una consulta y no me ha contestado (ha contestado repitiendo mi consulta). Entiendo que ha sido un error y me gustaria saber su opinión al respecto, por lo que reitero mi consulta que es la siguiente:

    Soy propietario de una parcela calificada como Suelo Urbano no consolidado.

    El Ayuntamiento, para darme licencia de obra me solicita que le ceda (gratis) el 25% de la parcela para construir, según ellos, una calle que figura en el Plan Urbanístico de la localidad del año 1996. Plan Urbanístico que fue impugnado por la Comunidad de Madrid y que, a día de hoy, no se ha aplicado.

    Siempre me he negado a ceder el terreno gratis al Ayuntamiento y por ese motivo, en el año 2001 que necesitaba una nave de 200 m2 la construí PREFABRICADA (desmontable), para no tener que pedir Licencia de Obra y por si en un futuro tenía que trasladarla de sitio en el terreno.

    Ahora he recibido una Propuesta de Resolución con Acuerdo de Alteración en la que el Catastro valora la construcción y pretende revalorizar el Valor Catastral en 35.000,00 €.

    Mi pregunta es la siguiente:

    Una construcción prefabricada (nave desmontable que se puede transladar) puede ser objeto de revalorización del Valor Catastral.

    Si su respuesta es negativa, ¿Qué he de hacer frente a la Propuesta de Resolución con Acuerdo de Alteración recibida?.

    Muchas gracias por su respuesta.

  125. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: A efectos catastrales, son objeto de valoración las construcciones e instalaciones fijas. Se entiende por tales aquéllas que se instalan para su uso permanente, no provisional.
    No tiene nada que ver que el material con el que esté construido sea desmontable o no, se trata de la finalidad del uso: si es desmontable pero es para ser usado con carácter duradero, es objeto de valoración catastral.
    Sin duda, su nave prefabricada y desmontable, tiene un carácter de uso duradero, pues nadie monta una nave para usarla un día ni unas horas, además, seguro que está dotada de elementos que confirman su uso permanente (como conexiones a las redes de suministros, base de hormigón, etc No obstante, si Ud. puede probar que su uso no es permanente, tendrá que recurrir la Propuesta de Resolución que ha recibido. También le aconsejaría que analizara si realmente la valoración que están haciendo es la adecuada, es decir, ya no entrar en si el uso es permanente o no (que veo difícil que le den la razón por lo que le he explicado), sino verificar si el valor que le dan es correcto y, si no lo es, recurrir.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.

  126. jose manue:

    buenas tarde,estoy interesado en comprar una casa ,esta construida en terreno urbanizable pero no tiene el permiso de obras del ayuntamiento,la casa esta aun sin terminar,pero el ayuntamiento no concede el permiso para construir .Que riesgo tengo

  127. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: si Ud. construye sin licencia, el Ayuntamiento puede obligarle a derruir lo que hay construido ilegalmente.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.

  128. Maria:

    Buenas Tardes:
    Primero felicitarle por su blog, es muy interesante. Estaba buscando una pregunta o un caso similar al mio, pero no lo he visto, por tanto, le formulo mi pregunta:

    Hace Exactamente un año, compre un chalet adosado, encontré un buen chollo, ya que los precios de hoy me daban la oportunidad de poder adquirir al fin una vivienda, por ello me decidí a comprarlo por una buena oferta que el banco hizo por esa zona.
    Ninguna casa de esa zona, consta en el catastro como casa, sino como suelo, la casa tiene todos sus papales excepto el alta en el catastro, cosa que al constructor o a quien fuese responsable en su momento, le quedo por hacer. El caso es que ahora estan en esa localidad comprobando, y lo mas probable es que pronto el conocido catastrazo, compruebe mi casa y las de mi vecinos y nos mande la carta, me parece muy bien la ley para pagar solo los 60E, pero tengo otra cosa que si me preocupa y mucho. Como he dicho antes los precios de las viviendas han bajado mucho, y pude aprovecharme de los precios, y como consecuencia y proporcion a ese precio, pague el itp correspondiente a ese, precio, mi pregunta es: si la casa se regulariza, ¿me reclamaran la complementaria? . Gracias de antemano.

  129. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: El ITP se devenga el día en que se produce el hecho imponible, es decir, el día que Ud. compró y se calcula de acuerdo a los parámetros establecidos en su Comunidad Autónoma. La clave está en saber si Ud. pagó ITP por la construcción y de conformidad a lo que establece su normativa autonómica, si lo hizo no tiene que preocuparse por nada. Si, en cambio, Ud pagó ITP sólo por el solar, cuando había una construcción en él por la que también debía tributar y no lo hizo, puede ser que, cuando se regularice la casa por “amnistía catastral” la Comunidad Autónoma se dé cuenta (también puede ser que no) y, en ese caso le gire una paralela por el ITP que Ud. en su día no pagó.
    Cordialmente,

  130. Francisco Velazquez:

    Hola, le comento mi caso, he comprado una nave que tiene un solar de 450 m2 aprox. tiene 100 m2 delanteros que no estan cubiertos y todo lo demás 350 m2 aprox está cubierto. En el catastro pone que solamente tiene cubierta 150 m2 y lo demás lo tiene de patio trasero sin estar edificado. Esta nave está construida en el 2002 y desde un principio está como ahora mismo, incluso ha tenido licencia de actividad tal como está. Se hicieron varias naves juntas en un solar industrial y al tener que dejar x metros sin construir decidieron hacer esto, pero solo para los planos del registro, pues como le digo la nave se entregó como está hoy dia. ¿Esta situacion puede tener problemas a la hora de pedir otra licencia de actividad al ayuntamiento, o deben de respetar lo que hicieron con el otro dueño? Quiero ponerla en alquiler y temo que el inquilino que la alquile tenga problemas para abrir un negocio. Pero si esta situación se puede solucionar y poner la nave en situación de total legalidad como está sería lo mejor. ¿Esto podría ser posible?. Gracias desde un pueblo de Sevilla,

  131. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: la concesión de la licencia dependerá de la actividad que se quiera desarrollar en la nave. Si para la actividad que el inquilino quiere hacer ya es suficiente tal como está la la nave, se la concederán, si no, tendrá que adecuar la nave al uso pretendido para poder efectuar la actividad. Es decir, que no todas las licencias son iguales, para concederlas, depende de lo que se quiera hacer en el inmueble:
    no se exige lo mismo para dar una licencia de discoteca que de peluquería, por ejemplo. Esto debe consúltalo a su Ayuntamiento, que es quien tiene potestad para conceder las licencias.

    Para regularizar los metros no declarados mediante el procedimiento de “amnistía catastral” debe ver si en su municipio está dicho procedimiento en marcha. Si no lo está, puede esperar o bien regularizar por la vía “tradicional” que consiste en: hacer escritura de obra nueva e inscribir la escritura en el registro de la propiedad y luego llevarlas al catastro para regularizar.

    Cordialmente

  132. Elena:

    Primero felicitarnos.recientemente he comprado una vivienda en una 1planta y en la parte trasera la planta baja edifico en el patio comunitario una cocina que esta pegada a mi galeria por lo que se ha convertido en una pequeña terracita el problema es que dicho vecino no deja pender suelo nuevo con un verte aguas

    para que el agua no causé daño .es un local comercial convertido en vivienda supuestamente porque ni en el registro de la propiedad const ni en el catastro. Como puedo legalizar esta terraza.gracias por la ayuda

  133. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta: para legalizar la terraza tiene que tener permiso de su Ayuntamiento, conforme es posible tener una terraza allí. Si se lo dan, tiene que hacer una declaración de obra nueva, mediante el otorgamiento de una escritura notarial, que deberá registral en el Registro de la propiedad y notificar al Catastro.
    Quedo a su disposición para cualquier aclaración.

  134. Erick Moro:

    Lo primero, enhorabuena y gracias por vuestra impresionante pagina y labor!!

    Yo tengo una casita construida desde 2007 en un terreno forestal protegido de Cadiz. Hay muchas mas alrededor, pero ninguna legalizada. El terreno lleva siendo forestal proteguido desde hace unos 20 años.
    Sé de casas aqui que estan catastralmente reconocidas, pero…¿para que me serviría regularizar la situacion catastralmente si se sabe que un terreno con este nivel de proteccion es complicado que lo legalicen? ¿Simplemente para pagar IBI, o el hecho de pagar IBI durante unos años puede empezar a generar unos “derechos” al, digamos, ser “complice” ó reconocer la administracion la existencia de la casa? En definitiva, ¿que pasos puedo dar para empezar a legalizar la vivienda ó al menos evitar un posible derribo?
    Muchas gracias de antemano por tu respuesta

  135. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta: La legalización le servirá, precisamente, para evitar que, a resultas de una posible inspección, se detecte que su construcción es irregular y se le impongan las sanciones que la ley del Catastro Inmobiliario establece al respecto. Si la administración le legaliza la casa, luego no podrá decirle nunca que es ilegal después.
    Para legalizar, averigüe si en su municipio de Cádiz ES APLICABLE LA AMNISTÍA CATASTRAL Y ACÓJASE A ELLA. Si no lo es, tendrá que hacerlo por la vía “tradicional”. El catastro de su provincia le informará de los pasos a seguir.
    Cordialmente.

  136. ana garcia rivas:

    Hola, le comento mi caso: Hace un año compramos una finca de 1700 metros cuadrados por un valor de 50.000 € , en un pueblo de 40.000 habitantes y queremos hacernos una casita.La finca esta en una zona rural de grado 2.Ahora despues de 1 año nos llega al comprador y a nosotros una notificacion de la conselleria de hacienda diciendo que como en la finca se pueden construir 3 viviendas , deciden revalorizar el terreno en 440.688€ y por consiguiente tenemos que pagar a la hacienda publica 36.000 €,en el caso del que nos vendiò la finca y nosotros todavìa estamos esperando la notificaciòn.Yo pregunto ,esto es habitual?, porque yo si sè que la finca vale eso no la compro, ya que mi economia es modesta. GRacias

  137. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta: supongo que la notificación que han recibido procede del Catastro y consiste en una revalorización catastral del valor de suelo. Antes de comprar debería haber revisado en Catastro el valor del suelo y si había algún plan de revalorización respecto de su finca. Si no está conforme con el valor que le proponen, recurra si está en plazo, argumentando sus motivos, pero si el valor que indica la notificación es cierto, su recurso no prosperará.
    En cuanto a si es habitual, los valores catastrales se revisan periódicamente, cada varios años, para adecuar los valores del suelo a la realidad.
    Quedo a su disposición para cualquier aclaración.

  138. Juan Carlos:

    Buenas tardes,
    Reciente y conjuntamente con mi novia hemos adquirido un piso (ya se han pagado las arras) en una cuarta planta (justo debajo de la azotea) cuyo máximo atractivo para su compra es que en las escrituras aparece avalado por notario el USO EXCLUSIVO Y PRIVATIVO de esa azotea y LA POSIBILIDAD DE ELEVAR UNA ESCALERA que comunique piso y azotea sin necesidad de someterlo a votación por parte de los vecinos de la comunidad.
    Por supuesto, tenemos toda la intención de llevar a cabo esa obra y mi consulta es si esta obra -aun sin haber sido hecha- ha de ser declarada en el momento que se vaya ha declarar el cambio de titularidad del inmueble en catastro? o si se debe declarar cuando ya se haya hecho? que es mas conveniente?
    Muchas gracias de antemano por su respuesta.
    Saludos

  139. estudijuridic:

    Muchas gracias por leernos. Respondo a su consulta: debe tener en cuenta que una cosa es que Ud. no necesite permiso de sus vecinos para hacer la obra y otra muy distinta, que esa obra se pueda llevar a cabo, conforme a la normativa urbanística de su municipio. Este aspecto es esencial y es lo primero que Ud. debe comprobar: que el Ayuntamiento le va a dar licencia para hacer esa obra. Si no se lo da, no la podrá hacer y, si la hace sin permiso, no la podrá legalizar. Imaginemos que no hay problema de licencias para hacer la obra, en ese caso, declare la obra una vez la haya realizado, mediante el otorgamiento de una escritura de obra nueva, que deberá registral en el Registro de la propiedad y notificar al Catastro.
    Quedo a su disposición para cualquier aclaración.

  140. Ana:

    Buenos días. Le comento lo que me ocurre, quiero comprar una vivienda de dos plantas dentro de una población. Hoy me ha llamado el notario, para comentarme que el piso de arriba no esta escriturado. Me dice que la compre así y que lo legalice yo cuando sea mía. mi duda es si legalmente se puede realizar así la compra venta y cuanto me costaría legalizarlo. Por otro lado me he informado en el ayuntamiento para realizar una obra en el piso de arriba y me dicen que no esta protegido y que puedo edificar dos alturas. No se que hacer, si comprar asi o no. Un saludo y gracias de antemano. Ana

  141. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: En su caso, yo no compraría sin tener la certeza de que podrá legalizar el piso superior. Para ello, contacte con su Ayuntamiento o con un arquitecto de su confianza y exponga la situación. Ellos le sabrán indicar si el piso superior se puede legalizar y en qué condiciones. Cuando lo tenga claro que no habrá problemas, compre, pero no antes.
    Cordialmente

  142. noelia:

    Un familiar ha heredado recientemente un almacén que estaba sobre suelo rústico, esta construcción tiene una antigüedad de al menos 84 años, por aquel entonces era un establo y actualmente se usa como almacén (todo esto se puede acreditar con escrituras). Con la actual regulación el catastro se lo pone como vivienda, y el suelo sobre el que se asienta lo califica como urbano, aun cuando esa finca según consta en el ayuntamiento es rustica. Para corregir este error del catastro y ponerlo como almacén debe aportar fotos del mismo que lo acrediten.
    Pero me surgen las siguientes dudas:
    -Si acepta lo que le manda el catastro (como vivienda), puede de alguna forma conseguir que este almacén pase a ser calificado como vivienda con todo en regla (no solo en el catastro, sino también en el ayuntamiento, registro de la propiedad, etc.) pues esto sería una oportunidad estupenda ya que en esa finca intentó hacer una vivienda nueva y no le dejaron. De ser así que tramites debería seguir?, ¿si paga el ibi como vivienda durante varios años puede más adelante regularizar ese inmueble como vivienda utilizando esos pagos del impuesto como muestra de que durante años se le dio ese uso sin que el ayuntamiento pueda sancionar por estar ya prescrito?
    -Puesto que este local proviene de una reciente herencia, y dado que la valoración que le da el catastro es mayor, ¿debería rectificar las valoraciones dadas en el impuesto de sucesiones para no tener problemas con este impuesto? ¿o estos valores solo tienen efecto de ahora en adelante?.
    -Ocurre algo parecido en la declaración de la renta, en el IRPF del año pasado se declaró el valor catastral de los bienes que figuraban en el catastro y este almacén al no estar catastrado no se declaró, ¿habría que presentar una declaración complementaria incluyéndolo? ¿o solo se debe declarar en IRPF a partir de ahora?
    Muchas gracias.

  143. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a sus preguntas.
    -Si acepta lo que le manda el catastro (como vivienda), puede de alguna forma conseguir que este almacén pase a ser calificado como vivienda con todo en regla (no solo en el catastro, sino también en el ayuntamiento, registro de la propiedad, etc.) pues esto sería una oportunidad estupenda ya que en esa finca intentó hacer una vivienda nueva y no le dejaron. De ser así que tramites debería seguir?, ¿si paga el ibi como vivienda durante varios años puede más adelante regularizar ese inmueble como vivienda utilizando esos pagos del impuesto como muestra de que durante años se le dio ese uso sin que el ayuntamiento pueda sancionar por estar ya prescrito?
    Quien tiene la facultad de decidir el uso de los inmuebles no es el Catastro ni el Registro, sino el Ayuntamiento. Por tanto, debe Ud. dirigirse a su Ayuntamiento y exponer que según catastro el uso es de vivienda y que quiere confirmar si para el Ayuntamiento también lo es. Si la respuesta es que sí, pedir el correspondiente certificado que acredite el uso como vivienda y con él, hacer una escritura de cambio de uso y llevarla al Registro de la propiedad. Así tendrá los 3 organismos solucionados.
    -Puesto que este local proviene de una reciente herencia, y dado que la valoración que le da el catastro es mayor, ¿debería rectificar las valoraciones dadas en el impuesto de sucesiones para no tener problemas con este impuesto? ¿o estos valores solo tienen efecto de ahora en adelante?. Si la valoración catastral es posterior a la fecha del fallecimiento no le afecta el incremento de valor, pues el casos de herencias, el valor que hay que tener en cuenta es el de los bienes a la fecha exacta de la defunción, ni antes ni después.
    -Ocurre algo parecido en la declaración de la renta, en el IRPF del año pasado se declaró el valor catastral de los bienes que figuraban en el catastro y este almacén al no estar catastrado no se declaró, ¿habría que presentar una declaración complementaria incluyéndolo? ¿o solo se debe declarar en IRPF a partir de ahora? La obligación de declarar las edificaciones es del propietario, que es quien debe comunicar al Catastro que existía el almacén construido y no lo ha hecho. Por tanto, siendo estrictos, sí debería presentar una complementaria, pero no sólo del año pasado, sino de todos los ejercicios no prescritos. Sin embargo, valore Ud.
    si eso le compensa …

    Quedo a su disposición para cualquier aclaración.

  144. Yolanda Moreno Garcia:

    Hola ! Me gustaría comentarle mi caso, yo hace diez años compre un terreno con una barraca de herramientas legalizada, yo esta barraca me la reforme por dentro como vivienda y me empadroné en ella. Ahora me gustaría legalizarla como vivienda y no se que tengo que hacer, me gustaría que me informaran de si mi caso se puede acoger a la amnistía catastral. En caso de que fuera afirmativa la respuesta me gustaría saber si ustedes me llevarían todo el proceso y que coste tendría. Yo soy de Palamos (Girona) Mi nombre es Yolanda Moreno.
    Gracias de antemano.

  145. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: En Palamós no está prevista, por el momento, la regularización catastral (la “amnistía”).
    Lamentablemente, al proceso de regularización catastral no se puede acudir “por libre”, si Ud. quiere acogerse a la “amnistía” deberá esperar a que la regularización en Palamós aparezca publicada en el BOE, donde la Dirección General del Catastro publica periódicamente los municipios incluidos en el proceso de regularización.
    Sin embargo, debe tener en cuenta que las inexactitudes catastrales se pueden corregir en cualquier momento por el procedimiento ordinario, no es necesario –y ni mucho menos obligatorio- esperar a que en su municipio se ponga en marcha la “Amnistía Catastral”. Cuanto más espere, más posibilidades hay de que el Catastro inspeccione, detecte su construcción irregular y le sancione.
    Por tanto, si Ud. quiere regularizar, en este momento sólo puede hacerlo fuera de la “amnistía”. Si esa es su intención, nosotros estamos a su disposición para estudiar su caso concreto y efectuarle un presupuesto.
    Quedo a su disposición para cualquier consulta o aclaración.

  146. julio cesar:

    Buenos dias.
    Quería aclarar un conflicto que tengo con mi casa, construida fuera de casco urbano. Esta construida hace más de 30 años (34) Tiene una puerta y una ventana que dá a la finca rústica del vecino (No hay vivienda, sólo arboleda) que me exige que cierre ambas cosas. Estas dos infraestucturas tambien están construidas hace 34 años. Hay un periodo de prescripción por los años transcurridos? Se adquiere algún tipo de derecho al pasar tanto tiempo…. Gracias por anticipado.

  147. estudijuridic:

    Gracias por leernos. En su caso, debería tener mayor información, pues depende de si su construcción invade la finca colindante, o bien está Ud.
    utilizando una servidumbre de luces, vistas y/o de paso, etc. Habría que también en base a qué su vecino le exige el cerramiento. En definitiva, no puedo orientarle con tan poca información, necesitaría analizar su caso, ver documentos, normativa, etc …
    Quedo a su disposición para asesorarle si es de su interés.
    Cordialmente

  148. carlos:

    Buenos días, tengo una casa en Toledo, cullo vecino hizo una obra hace unos 30 años y no respeto las luces y las vistas en toda su longitud, según pone en las escrituras de su casa,mi pregunta es eso a prescrito, o puedo denunciarle , un salado y muchas gracias

  149. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Habría que ver documentación, escrituras, notas del Registro, etc para determinar si ha prescrito o no. Lamento no poder contestarle con más detalle sin analizar documentos.
    Quedo a su disposición para cualquier aclaración.
    Cordialmente,

  150. noelia:

    Hola, soy noelia de nuevo (caso anterior).
    He tratado de investigar un poco y me comentan lo siguiente:
    Cuando le denegoron realizar una obra nueva fue porque en ese tipo de terreno la construccion de una vivienda nueva seria seria posible bajo unas condiciones (vinculadas a la agricultura) muy concretas y que en nuestro caso no se cumplen, pero el cambio de uso de un establo/almacen ya existente a vivienda tiene la consideración de autorizable, de esta forma si acepta la calificación de vivienda que le da el catastro y paga el consiguiente ibi, pasados unos años se podria acreditar con el pago del ibi este cambio de uso, y que el ayuntamiento tenia conocimiento del mismo estando ya prescrita la obligación de solicitar esta licencia, y puesto que no se trata de un uso prohibido sino autorizable quedaría consolidado el cambio de uso.
    Es esto así?
    durante esos 4 años para la prescripcion, y puesto que en realidad sigue siendo un almacen, podria el ayuntamiento sancionar?
    Puesto que van a cobrar el ibi de 4 años atras, sirven esos años para la prescripción?
    Que problemas podria tener en el registro? O para escriturararlo como vivienda? O para obtener la cédula de habitabilidad?
    Muchas gracias, sois muy amables.

  151. estudijuridic:

    Hola de nuevo. En principio, para legalizar como vivienda sería necesario cumplir los requisitos mínimos para que esa “vivienda” se considere ligada a explotación agraria. Tenga presente que, el hecho de que el Catastro califique como vivienda una edificación no implica que el Ayuntamiento deba aceptar un cambio de uso, ni siquiera aunque Ud. pague el IBI durante años.
    Lo que la prescripción implicará es que no le obligarán a derruir la edificación, porque habrá prescrito la infracción urbanística, pero no conlleva cambio de uso en ningún caso. Por tanto, en principio no podrá escriturar como vivienda si no le conceden el cambio de uso. No obstante, existen casos en que los municipios, por normativa propia, permiten ciertas excepciones. Deberíamos estudiar si su caso podría encuadrarse en alguna de ellas, caso de estar previsto en la normativa municipal.
    Si lo desea, contacte con nosotros y podremos analizar su caso con más detalle y presupuestar los costes que conllevarían las actuaciones a realizar.
    Cordialmente

  152. Yolanda Moreno Garcia:

    Gracias por su respuesta, efectivamente mi intención es regularizar mi vivienda pero no se como tengo que hacerlo, ni los pasos que tengo que seguir, porque cuando me dicen que puedo regularizar fuera de la amnistía a que se refiere? Espero me puedan orientar. Supongo que para regularizar fuera de la (amnistía) no se tendrá que pedir licencia de obras no? porque donde tengo yo la vivienda no dan licencias de obras ya que no esta urbanizado ni hay proyecto de urbanización.

    Gracias.

  153. estudijuridic:

    Hola de nuevo. Como le indiqué en mi respuesta anterior, siempre puede regularizar fuera de la amnistía, siempre y cuando se den los requisitos urbanísticos para poder hacerlo. Para saber si se dan y la documentación que se necesitaría en su caso concreto, necesitamos estudiarlo y para ello, habría que ver documentación, escrituras, etc. Como le dije, nosotros estamos a su disposición para estudiar su caso concreto y efectuarle un presupuesto. Contacte con nosotros para concertar una visita, si es de su interés y estaremos encantados de ayudarle.
    Cordialmente

  154. carlos:

    Buenas tardes,
    tengo una escritura, año 1978, de una parcela rústica en la cual no aparece la casa de autoconstrucción que hice en el año 1985. Ya pago el IBI que me corresponde. Ahora quiero vender dicha propiedad, parcela y casa; ¿qué pasos tengo que hacer para incluir la casa en la escritura, debo ir al registro de la propiedad, al ayuntamiento, empiezo por el notario?
    muchas gracias y buen día

  155. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: lo que Ud. debe hacer es ir al notario a otorgar una escritura de obra nueva para declarar la edificación y luego, pagar el impuesto ITP-AJD, registrar la escritura en el Registro Propiedad y llevarla al Catastro. Tenga en cuenta que, dependiendo de la antigüedad de la construcción, necesitará ciertos documentos para poder firmar la escritura notarial. Consulte con su Notario y le indicará qué documentos necesita para hacer la obra nueva o bien llámenos para concertar una visita y nosotros lo analizaremos, como prefiera.
    Cordialmente

  156. Cristian:

    Buenas, estoy interesado en un vivienda que esta en zona urbanizable pero no esta legalizada, querría saber que pasos debo de seguir, pues antes de comprarla, quiero informarme de cuanto puede costarme legalizarla, tiene 3500 metros cuadrados la parcela y 400 metros cuadrados construidos. Si pudierais orientarme de que pasos debo seguir o a donde acudir para tener una idea de cuanto me saldría legalizar la propiedad. Gracias por ayudarnos

  157. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: Ud debería averiguar si en su Municipio está vigente el procedimiento de regularización catastral Al respecto decirle que, a través de la “amnistía” sólo podrá regularizar edificaciones que cumplan con la normativa urbanística, o bien, que estén consolidadas por haber transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística.
    Dicho esto, si en su municipio está vigente el procedimiento de regularización, yo le aconsejaría esperar a que sea el Catastro quien le notifique la propuesta de regularización para su finca. Si le notifican y Ud. está conforme con la propuesta, bastará con que pague la tasa de regularización que también le notificarán (60 € por edificación declarada).
    Si no estuviera conforme, habría que recurrir la propuesta.
    Si no está vigente la “amnistía” en su localidad, entonces deberá averiguar si urbanísticamente está todo correcto (su Ayuntamiento o bien un arquitecto lo podrá comprobar). Si todo está urbanísticamente conforme, tendrá que legalizar primero la finca en el Registro de la Propiedad, mediante otorgamiento de escritura de declaración de obra nueva de las edificaciones que no constan en las escrituras que Ud. tiene y pagar el impuesto ITP-AJD.
    Los costes de la corrección del Registro van en función del valor que se asigne a las edificaciones que declare, lo cual desconozco. Cuando tenga el Registro conforme, comunique al catastro la legalización enviándoles copia de la escritura y el modelo 901-N o 902-N, según su caso.
    Quedo a su disposición para cualquier consulta.

  158. yelena:

    Hola. Hace un año adquiri la vivienda donde habito en regimen de alquiler con opcion a compra,a las afueras del pueblo, parcela de 900 metros con vivienda de 60 metros segun consta en el contrato. Al hacer las gestiones para la posible compra de 80 mil euros, me entero que es una finca baldia con un almacen de 40 metros, y al ser rural no se puede construir, por favor uvd. me puede asesorar. pago 500 euros mensuales mas gastos.
    Muchas gracias. muy agradecida.

  159. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: Lo primero que debe Ud. hacer es exigir al propietario que legalice la edificación y no comprar hasta que esté legalizada en Catastro y en Registro de la Propiedad, EN AMBOS ORGANISMOS!
    Si el propietario no lo hace o no se puede hacer por las características de la finca, entonces no le quedará más remedio que desistir del contrato de alquiler con opción a compra y emprender acciones legales contra el propietario por incumplimiento contractual.
    Cordialmente

  160. Alpin:

    Gracias por vuestro foro.
    En 2009 adquiri una finca rustica de 3.08 areas, con lcencia de obra : cobertizo de ganado de 70 m cudrados, y pagadas las tasas.Se construyo en ese año.
    La finca mantiene actividad agraria,y ganadera con las correspondientes CEAS para la actividad.Hoy se ha reconvertido parte del interior en casa para habitar, en el concejo se esta realizando la actualización catastral en este momento.
    ¿ Hay alguna forma de regularizar esta construcción como casa para vivir?
    ¿ Qué riesgos hay de demolición?

  161. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: En principio, para legalizar como vivienda sería necesario cumplir los requisitos mínimos para que esa “vivienda” se considere ligada a explotación agraria. Por lo que Ud. indica, parece que no hará problemas para acreditar que existe actividad agraria.
    Por tanto, se trataría de averiguar si su Ayuntamiento le permitiría el cambio de uso de almacén a vivienda ligada a explotación agraria. Para saberlo, puede contactar directamente con su Ayuntamiento, o bien con un abogado especialista en urbanismo.
    Sobre el posible derribo, si la construcción como vivienda ha prescrito, ello implicará que no le obligarán a derruir la edificación, porque habrá prescrito la infracción urbanística, pero no conlleva que se acepte como vivienda. Por tanto, en principio no podrá escriturar como vivienda si no le conceden el cambio de uso en su Ayuntamiento.
    Cordialmente

  162. mamen:

    Buenas tardes y gracias de antemano.
    Mis padres tienen un patio trasero en el que instalaron hace varios años una pérgola de lona para dar sombra a las plantas. Ahora acaban de recibir una carta del catastro en la que les exigen que paguen 60 euros para regularizar dicha construcción.Pero si en realidad eso no es una construcción,son unas barras de aluminio que cargan en las paredes por las que se desliza una lona cuando tiras de la cuerda.Están obligados a pagar por un toldo? Como podemos demostrarlo? Basta con una fotografía?
    Un saludo.

  163. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: El Catastro lo considera edificación porque se basa en una fotografía aérea y, seguramente, no puede apreciar desde las alturas si es lona o es construcción efectiva. Lo que Ud. debe hacer es recurrir esta propuesta de regularización que le han mandado 8en la notificación le indican plazo y forma de hacerlo) y argumentar que se trata de un erro, explique que es una lona y que la fotografía aérea les ha confundido y acompañe fotografías que lo acrediten.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.

  164. JUAN ANTONIO:

    Buenas noches…Yo compré una parcela (creo que ahora está declarada urbana) de unos 1000m2, en la que está construida una caseta de herramientas y aperos de unos 22 m2 en un pueblo de Guadalajara, desde hace 24 años. Cuando hace años hicieron una revisión catastral, me dijeron de palabra en el ayuntamiento que la caseta no era necesario darla de alta y así quedo. Ahora he recibido una carta del ayuntamiento diciéndome que hay nueva construcción en mi parcela y que tengo que presentar no se cuantos papeles para regularizar la situación, entre los que me piden certificado de obra nueva, cosa que no se como lo voy a obtener al ser una construcción de hace al menos unos 25-26 años. ¿Me puede orientar para poder solucionar este problema? soy un hombre ya jubilado y no tengo conocimientos de estas cosas. Muchas gracias.

  165. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: Habría que ver exactamente lo que le están pidiendo que haga y quién, es decir, si se lo pide el Ayuntamiento o el Catastro y exactamente qué documentos le pide y con qué finalidad. De todos modos, si la construcción es tan antigua y en principio debería de bastar si Ud. puede acreditar la antigüedad mediante fotografías aéreas, planos antiguos donde ya conste la edificación, etc. Si no dispone de ellos, tendría que ver si un aparejador o arquitecto le puede hacer un plano o croquis y certificar la antigüedad, así como que cumple con la normativa urbanística. Pero repito, es necesario ver exactamente el organismo que le solicita la legalización y qué documentos pide concretamente. Le recomendaría que, si la notificación es del Catastro, vaya a informarse y explique su caso, los documentos que tiene y los que no. Haga lo mismo si es del Ayuntamiento y deberían darle una solución alternativa para suplir la documentación que le falta por haber transcurrido tanto tiempo.
    Quedo a su disposición para cualquier duda o consulta.

  166. Carolina:

    Hace mas de 50 años el abuelo “vendio” la buhardilla de la casa al vecino de al lado que asi pudo agrandar su casa incorporando la buhardilla. Como herederos estamos en contra de todo eso ya que no podemos tirar el edificio. Y probablamente ni venderlo al ser illegal todo ya que por lo que sabemos nunca fue declarado.hay algo que podemos hacer? Se podria recuperar?

  167. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Lamento no poder darle una respuesta categórica, pues sería necesario ver documentos de la venta de la buhardilla, plazos, etc para poder responderle Si es de su interés, estamos a su disposición para atenderle en nuestras oficinas.
    Reciba un cordial saludo

  168. Anna:

    Hola, en nuestro caso se trata de una vivienda unifamiliar que aún no hemos comprado y que tiene un aparcamiento cerrado a parte (al fondo del jardín) de unos 90 m2 que no aparece en la Nota Simple ni tampoco en el catastro. No se ve desde fotografía aérea ni desde ningún sitio, el terreno está en pendiente y el aparcamiento enterrado. Por otra parte, además está pegado al muro del vecino, así que creemos que no cumple en Plan de Ordanación Urbanística de la ciudad que dice que tiene que haber 3 m entre las construcciones. La casa es del año 66 y no sabemos bien de cuándo sería el aparcamiento, seguramente de la misma época. La pregunta es ¿qué habría que hacer para legalizar el aparcamiento, si es que se puede, una vez hayamos comprado la casa? ¿Convendría escriturarlo? Si es ilegal, igual sería imposible registrarlo, ¿no?.. Como el garage no se ve, en la agencia nos dicen que hagamos como todos propietarios anteriores, que hagamos como que no está, pero si compramos la casa nos gustaria legalizarlo. Por otra parte, ¿podríamos acogernos a la amnistía catastral? ¿No pedirían el IBI que no se ha pagado en todos estos años? Muchas gracias. Un saludo

  169. adminogn:

    Gracias por leernos. Respondo a sus consultas:

    ¿qué habría que hacer para legalizar el aparcamiento, si es que se puede, una vez hayamos comprado la casa? Para legalizarlo es necesario estudiar si cumplke con la normativa urbanística o, si no la cumple, si ha transcurrido tiempo suficiente para que la construcción, pese a ser ilegal, se haya consolidado por prescripción de la infracción urbanística.
    ¿Convendría escriturarlo? Si es ilegal, igual sería imposible registrarlo, ¿no? Si es ilegal y la infracción no ha prescrito, no podrá escriturarlo.
    ¿podríamos acogernos a la amnistía catastral? Depende de si en su municipio está vigente dicha amnistía
    ¿No pedirían el IBI que no se ha pagado en todos estos años? Tendría que pagar el IBI de los años no prescritos.

    Quedamos a su disposición para cualquier consulta o aclaración

  170. marisa:

    Hola buenos días!
    Nosotros compramos una casita con un terreno en el 2001.Se hizo una segregación de un trozode terreno donde había construida una nave
    pero al hacerse las escrituras la nave quedó registrada en dichas escrituras , yo hable con el dueño del terreno para formalizar la situación.
    Desde entonces nosotros seguimos pagando el IBI
    Mi pregunta es :
    ¿puede este señor legalizar la situación sin contar con nuestra aprobación?
    ¿A quien pertenece esa nave ?
    Podemos perder la nave por estar en su terreno aunque estemos pagando el IBI por ella. ?
    un saludo y gracias.

  171. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Para responderle deberíamos leer la escritura de segregación. De todos modos, lo habitual en escrituras de segregación es que inicialmente se describa la finca inicial, luego se practique la segregación y se describan las 2 fincas resultantes y se mencione a quién se adjudica cada finca resultante tras la segregación. Si esto se ha hecho bien, Ud. es propietaria de su parte (donde está la casita) y para el IBI sólo por esa parte, mientras que el otro propietario queda titular del resto de finca (donde está la nave) y paga IBI sólo por su trozo. Habría que comprobar, pues, si la segregación se ha hecho correctamente y se ha registrado en Registro Propiedad y catastro.
    Cordialmente

  172. María:

    Hola, tengo una vivienda en construcción desde el año 2000 y me ha llegado la carta de catastro para pagar el IBI de la vivienda completa, hasta el día de hoy solo he pagado por el terreno. Ya pagué los 60€. Por otro lado, los planos de la casa no coinciden con los iniciales al haber una terraza techada y una buhardilla que no se reflejan en el proyecto de la vivienda. Cuando solicité la cedula de habitabilidad me dijeron que debía realizar una modificación de proyecto primero pero de esto han pasado ya unos 6 años. Quería saber si aceptando lo del catastro ya no haría falta la modificación del proyecto o si igualmente lo tengo que hacer para obtener la habitabilidad.
    Muchisímas gracias.

  173. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: Lo tiene que hacer igualmente, pues una cosa es la legalización en Catastro, que se ocupa de legalizar las construcciones para que la realidad jurídica coincida con la física. Pero otra cosa es que esas construcciones, si son viviendas como es su caso, cumplan los requisitos de habitabilidad, que son requisitos establecidos únicamente por el Ayuntamiento y/o Comunidad Autónoma y afectan a la vivienda desde el punto de vista interno, es decir, si se puede vivir en ella según la normativa, lo cual no tiene nada que ver con el Catastro ni con la “amnistía” catastral.
    Cordialmente,

  174. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Exactamente, lo que debe Ud hacer es instar una modificación catastral, para que se rectifique lo que está erróneo. Para ello, como Ud. bien dice, deberá justificar las dimensiones reales de su propiedad, mediante planos. No puedo decirle su coste, esto es competencia de los aparejadores, arquitectos o de un topógrafo, pregunte a cualquiera de ellos y podrán orientarla sobre precios. De todas formas, yo le aconsejaría que, antes de hacer nada, vaya a la oficina del Catastro de su provincia y exponga el caso. Allí le dirán exactamente qué documentos, planos, etc necesitan que les lleve para corregir la situación.
    Cordialmente,

  175. Miguel:

    Buenas tardes, me gustaría saber si la superficie que ocupa una edificación antigua, rehabilitada legalmente, de 30 metros cuadrados, en un terreno rústico, sin agua ni luz, el terreno que ocupa se considera a efectos tributación por el IBI, como urbano.

    La edificación se usa como almacen de aperos y está a una distancia de 9 kilómetros del nucleo urbano.

    Muchas gracias

  176. estudijuridic:

    Gracias por leernos. La calificación a efectos de Ibi depende de la calificación que tenga el suelo en el plan urbanístico de su municipio. Debería consultarlo con Catastro o bien en su Ayuntamiento.
    Cordialmente,

  177. David Molina:

    Buenas noches
    Estaba buscando información sobre este tema. Aprovecho para darles las gracias por compartir esta información tan deseada.
    Tenemos un terreno que a día de hoy es urbano, en el cual hay edificado 60 metros desde hace 30 años!. Hemos decidido poner electricidad y nos piden el informe del ayuntamiento como que esta en regla. Cuando hemos ido al ayuntamiento a pedirlo,”sorpresa en ese terreno no existe ninguna edificación”. Así que nos piden que un arquitecto nos haga un proyecto para darnos ellos un permiso de obra, para fingir hacer una obra que no existe y de esa manera conseguir el enganche de electricidad. Se pondría todo en regla.
    Que me recomiendan ustedes que haga?!.
    Muchas gracias.

  178. estudijuridic:

    Gracias por leernos. La solución que le dan no es muy ortodoxa, pero puede resultar a la práctica para conseguir la electricidad, pero no para regularizar la finca, que seguirá siendo ireegular.
    En su caso, yo pediría al catastro información descriptiva y gráfica sobre la finca. Si ven que en el Catastro sí consta la edificación, entonces vayan al Ayuntamiento para que les den los permisos. Si no consta, se trataría de que el arquitecto le haga un certificado conforme esa edificación existe desde hace 30 años, de forma que cualquier infracción urbanística está prescrita, y con eso puede legalizar en el catastro, por consiguiente, el Ayuntamiento le dará los permisos.
    Cordialmente,

  179. Ana:

    Hola:

    Un vecino tiene construida desde hace muchos años una entreplanta ilegal de unos 40 m2 en el edificio de viviendas (en el País Vasco). Quiere pedir permiso a la comunidad para que le demos autorización para legalizarla, probablemente para venderla. No lo entiendo, ¿la Comunidad tiene que dar esa autorización para legalizarla o es cosa del Ayuntamiento, etc.? Muchas gracias por su blog.

  180. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Efectivamente, la comunidad de propietarios tiene que votar a favor de la legalización que pretende su vecino porque implica una modificación del título constitutivo de la comunidad e implicará cambio de descripción, coeficientes, etc.
    Además, el Ayuntamiento tiene que darle los permisos.
    Son dos requisitos acumulativos.
    Cordialmente,

  181. Ernesto:

    Buenos días. Hace unos años solicité licencia de obras para construir una balsa de riego y me fue concedida; el asunto es que ahora con la regularización catastral me llega el uso de suelo de esa construcción como “deportivo” refiriéndose a que es una piscina. La cuestión es que en su día solo era balsa de riego, pero ahora la he modificado y sí que hace la función de una piscina. Podría tener problemas si me acojo a la regularización, es decir, si acepto el uso deportivo puedo exponerme más adelante a que se declare ilegal la construcción por no estar permitida la piscina? Además ahora me aparece en la propuesta de resolución todo el inmueble como Urbano y no rústico como era originalmente (era un almacén agrario con balsa de riego), lo cual es extraño por que en este terreno no se puede urbanizar. Me conviene entonces acogerme a la regularización?

  182. estudijuridic:

    Gracias por leernos. En mi opinión, si es cierto que se trata de una piscina, debe Ud acogerse a la regularización. Si no estuviera permitida, no se la propondrían en la propuesta de regularización catastral.
    En cuanto a su segunda pregunta, es posible que el plan urbanístico haya cambiado y ahora sí se permita urbanizar o bien que, dada la antigüedad de su construcción, le hayan permitido la calificación de urbana por consolidación. Yo de Ud. me acogería, pero tenga presente que tendrá que pagar los IBIs de los años no prescritos (4 años).
    No olvide regularizar la situación en el registro de la propiedad, mediante la oportuna escritura de obra nueva. Vale la pena hacerlo para cuando desee transmitir la finca, sea mediante venta o herencia.
    Cordialmente,

  183. Juan:

    Hola.

    Hace unos 10 años compré un apartamento (planta baja) en el municipio de Barcelona, sin darme cuenta de que en la escritura figuraba un patio trasero, que en realidad había sido convertido en un dormitorio por la empresa que me lo vendió. Dicho dormitorio linda por dos lados con los patios de otras dos fincas, y por el tercer lado, se creó un pequeño patio con una escalera para acceder a la terraza que cubre dicho dormitorio.

    ¿El procedimiento de regularización catastral me permitirá legalizar dicho cambio en la construcción?
    ¿En qué situaciones no se posible regularizar y el ayuntamiento puede obligarme a restaurar al estado anterior a la obra?

  184. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a sus preguntas a continuación:
    ¿El procedimiento de regularización catastral me permitirá legalizar dicho cambio en la construcción? En Barcelona ciudad no está previsto, por el momento, el procedimiento de regularización. Por tanto, si el piso está en la ciudad de Barcelona no podrá regularizar por amnistía.
    ¿En qué situaciones no se posible regularizar y el ayuntamiento puede obligarme a restaurar al estado anterior a la obra? Si la obra que se ha hecho es ilegal y la infracción urbanística no ha prescrito, no podrá regularizar. Además, si el Ayuntamiento detecta la irregularidad, puede sancionarle y obligarle a derruir y dejarlo en el estado inicial, es decir, conforme a normativa.
    Cordialmente,

  185. Verónica:

    Hola, antes que nada agradecer la información que habéis publicado porque es muy muy útil.

    Me gustaría consultaros una situación particular. Resulta que mis abuelos tienen un terreno rústico muy cerca del pueblo donde existe desde el año 1750 una edificación que es un antiguo molino de fabricación de papel. Actualmente su estado es muy precario y, los nietos, queremos arreglarlo.

    El caso es que cuando mis abuelos adquirieron este inmueble, en el 1985, lo hicieron junto con el terreno adyacente y en la escritura, curiosamente, sí se menciona que existe este edificio pero sin demasiado detalle, como si fuese algo que te llevas, que está en el terreno que tu quieres comprar pero a lo que no se le da mucha importancia.

    Ahora mis abuelos nos quieren hacer una donación de éste edificio y del terreno y al querer consultar el valor catastral en la web del catastro, para hacer la donación, nos damos cuenta que aparece el terreno como tal pero no el edificio, es como si no existiese, y al consultarlo a la familia, nos dicen que nunca se ha pagado IBI. El ayuntamiento está al corriente de esta situación y al ser un edificio tan antiguo y pintoresco, lo que les interesa es que lo arreglemos por su estado actual.

    Como la intención es arreglar nosotros éste edificio en cuanto esté a nuestro nombre ¿es posible que nuestros abuelos nos donen, tal como está, el terreno (donde no consta el edificio) y después nosotros solicitar la regularización del inmueble al catastro?
    ¿tendríamos alguna penalización a posteriori cuando regularicemos por aumento del valor de la finca?
    ¿al ser nuevos propietarios tendríamos nosotros que pagar el IBI con caracter retroactivo?
    ¿podemos saber cuál es el valor lógico de donación del edificio si nunca se ha pagado el IBI?.

    Estamos muy perdidos con éste tema. Muchas gracias de antemano por vuestra respuesta.

  186. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a sus preguntas a continuación:
    ¿es posible que nuestros abuelos nos donen, tal como está, el terreno (donde no consta el edificio) y después nosotros solicitar la regularización del inmueble al catastro? Sí, es posible.
    ¿tendríamos alguna penalización a posteriori cuando regularicemos por aumento del valor de la finca? Tendrán que pagar los IBIs de los años no prescritos (últimos 4), así como cualquier impuesto municipal que afecte a la edificación, también de los últimos 4 años (tasas de basura, por ejemplo). De todos modos, si el Ayuntamiento está tan interesado en que Udes. Rehabiliten el molino, negocien con él para que les rebajen elos impuestos o no se los cobren, en la medida de lo posible.
    ¿al ser nuevos propietarios tendríamos nosotros que pagar el IBI con caracter retroactivo? Sí.
    ¿podemos saber cuál es el valor lógico de donación del edificio si nunca se ha pagado el IBI?. La donación sería del solar, que es rústico, por tanto su valor no depende del IBI, sino de los criterios de valoración de fincas rústicas que se apliquen en su comunidad autónoma.
    Cordialmente

  187. Manolo:

    TENGO UNA FINCA RUSTICA EN EL TERMINO DE REUS,(TARRAGONA), LA SUPERFICIE ES DE 26000 M2, HAY UNA PEQUEÑA CASA DE CAMPO DE 20 M2 QUE CONSTA EN LA ESCRITURA DE PROPIEDAD, TAMBIEN HAY UN ALMACEN AGRICOLA DE 100 M 2, HAY POZO DE AGUA ETC…. DAN PERMISO PARA ALMACEN AGRICOLA Y ACTIVIDADES AVICOLAS O SIMILARES, YO QUIERO CONSTRUIR UNA CASA DE CAMPO PARA VIVIR, LA ACTUAL CRISIS JUSTIFICA LA NECESIDAD DE HACER USO DE UNA PROPIEDAD QUE ESTA AL LADO DEL CASCO URBANO PARA VIVIR, EL AYUNTAMIENTO DE REUS DICE QUE ESO DEPENDE DE LOS SERVICIOS TERRITORIALES DE TARRAGONA, UN SALUDO.

  188. Miguel1960:

    Gracias de antemano por vuestra ayuda. El caso es que acabo de comprar, a finales de 2014, una casa-chalet de dos pisos con una superficie total de 260 m 2, en una parcela de 820 m2. Es suelo urbano consolidado en la provincia de Santa Cruz de Tenerife. El anterior dueño -hacia 2009 o 2010- le hizo un simisótano, debajo del jardín y de la piscina, de unos 70 m2, donde va la maquinaria de esta última y después queda un gran espacio para trastero. No está recogido en la licencia ni en el catastro y tengo que hacer obras para impermeabilizar el techo, paredes y suelo pues, debido, a la crisis, no se pudo acabar, y está lleno de humedades aunque tiene puertas y ventanas y se ve desde la calle. El fin de obra del inmueble es de 2011 y el Ayuntamiento no dijo nada en su momento cuando visitó la casa. Mis preguntas son las siguientes:

    A).- Supongo que la acción sancionadora, por el paso de los cuatro años, está prescrita. ¿Se puede pedir certificado de prescripción?.

    B).- Aunque no estoy seguro, creo que la superficie total de lo construido no podía pasar de 300 m2, por lo cual no se si es legalizable en todo o en parte el exceso.

    C).- ¿Tendría que pedir licencia de obras para impermeabilizar techo, suelo y pared de ese espacio?

    D).- ¿Cómo me recomiendan que actué en este caso?. Soy muy temeroso de las denuncias, paralizaciones de obras y esas cosas.

    Saludos.

  189. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a sus preguntas a continuación:
    A).- Supongo que la acción sancionadora, por el paso de los cuatro años, está prescrita. ¿Se puede pedir certificado de prescripción?. La prescripción actúa de oficio por el transcurso del tiempo establecido en la Ley. Puede pedir certificado, pero dudo que se lo den, dado que la situación de “prescrito” no depende de que lo certifique nadie, sino que opera de forma automática.
    B).- Aunque no estoy seguro, creo que la superficie total de lo construido no podía pasar de 300 m2, por lo cual no se si es legalizable en todo o en parte el exceso. Este extremo tendrá que verificarlo con un arquitecto o aparejador de su municipio, pues la edificabilidad permitida depende de cada localidad.
    C).- ¿Tendría que pedir licencia de obras para impermeabilizar techo, suelo y pared de ese espacio? Depende de la envergadura de la obra, sí. Si la obra es de poca entidad tendrá que apercibir al Ayuntamiento de que la va a realizar y, si es de mayor enjundia, tendrá que pedir la licencia correspondiente. Su Ayuntamiento le informará sobre si en su caso basta con apercibimiento o hace falta licencia
    D).- ¿Cómo me recomiendan que actué en este caso?. Soy muy temeroso de las denuncias, paralizaciones de obras y esas cosas. Yo le recomendaría pedir la situación de la finca en el catastro. Si en él ya aparece este sótano reconocido, no debería de tener problemas con el Ayuntamiento, pues él también lo sabe. Si no aparece, entonces debe acudir Ud. a un abogado de su localidad para que le indique cómo puede legalizarlo.

    Cordialmente

  190. breoganista:

    Hola, felicidades por el blog. Disculpa la falta de tildes.

    Mi pareja y yo estamos pensando en comprar un atico bajo cubierta, con una terraza encima del piso a la cual se accede por dos terrazas anexas al salon y a la habitacion principal. El piso era propiedad del constructor que lo hizo en los años 70. Decidio ampliar el salon cerrando parte de una de las terrazas hace muchos años. Su hija, cuando heredo el piso amplio tambien la habitacion principal hace unos años con un cierre hace menos tiempo, la difeencia es que el de el salon es todo de ladrillo y el dela habitacion principal no.
    He preguntado varias veces si estan legalizadas estas obras o alguna de las dos y me dicen que si pero en la referencia catastral aparecen las terrazas sin la ampliacion.
    Ademas en las escituras originales dice que tiene 104 metros y en el castastro figuran 130.
    Para complicarlo aun mas, me dicen que la propiedad de la terraza de arriba es nuestra y que no necesitamos permiso de la comunidad para cerrar ya que tenemos derecho de vuelo.
    El tema me genera muchas dudas. Ademas la tasacion del banco no se que tendra en cuenta, si la escritura orginal o la referencia catastral.
    Un saludo.

  191. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: Si en el catastro no figura la ampliación es que no está legalizada y por tanto, si el Catastro no tiene conocimiento de ella, el Ayuntamiento tampoco. Si Ud. quisiera legalizarlo, debería estar muy seguro de que la ampliación no contraviene la normativa urbanística o, si la contraviene, estar muy seguro de que podrá demostrar la antigüedad y la prescripción de la infracción, pues si Ud va al Notario a otorgar escritura de obra nueva apara declarar esas ampliaciones, debe saber que el registro de la propiedad comunicará al Ayuntamiento dicha ampliación. Es posible, pues, que el Ayuntamiento abra un expediente sancionador por la infracción urbanística cometida y entonces Ud. tendrá que demostrar que ha prescrito por transcurso del tiempo.
    En cuanto al derecho de vuelo sobre la terraza, habría que estudiar la escritura donde consta tal derecho.
    Si necesita más información, no dude en contactar con nosotros para concertar una visita.
    Cordialmente,

  192. Antonio:

    En Julio de 2007 adquirí una vivienda unifamiliar de 196 m2 construídos y que consta de planta baja y dos plantas, en suelo urbano, legal e inscrita en el Registro de la Propiedad.
    El problema es que en el Catastro estaba declarada como: Planta baja: Aparcamiento 40 m2 y almacenes 429 m2; planta 1ª: Almacenes 69 m2; y planta 2ª Almacenes 58 m2. Mediciones que son correctas y que suman los 196 m2 construídos.
    El que el anterior propietario tuviera la vivienda en el Catastro como Aparcamiento y Almacenes supongo sería por que había iniciado una rehabilitación de la misma pero por carecer de económia suficiente no llegó a terminar tal rehabilitación. El caso es que en Catastro figura de esta manera.
    A lo largo de estos años y con una licencia municipal de rehabilitación de fachada y cambio de carpintería exterior (puerta y ventanas), he finalizado la rehabilitación que había iniciado el anterior propietario, no modificando las superficies construídas.
    A la vista de ello y una vez finalizada la rehabilitación deseo cambiar en el Catastro esta situación para lo que cuento con fotografias de la vivienda actuales y antes de adquirir la propiedad , la licencia municipal que me otorgaron en su día y un certificado del Ayuntamiento de que la casa fue construída en el año 1955.
    A la vista de la regularización catastral 2013-2016 que tendría que hacer la regularizar la situación y que documentos tendría que aportar.

  193. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: Habría que ver si en su municipio está vigente la regularización catastral. Si lo está, puede esperar a que Catastro le notifique o instar la regularización Ud. mismo. Para ello tendrá que dirigirse al Catastro y efectuar una propuesta de regularización, en la que tendrá que explicar estos hechos y aportar la escritura de propiedad, certificado del registro de la propiedad, las licencias de rehabilitación y las fotografías. El catastro examinará estos documentos y, si los considera suficientes, procederá al cambio que solicita.
    Si necesita más información, no dude en contactar con nosotros para concertar una visita.
    Cordialmente,

  194. JosePM:

    Fantástico artículo, felicidades. Mi consulta es sobra la compra de una casa en Barcelona. En teoría tiene una planta y 160m2 declarados en el catastro. Pero la tipología de la construcción, al estar en una suave ladera, acoge un garaje debajo de la casa. Originalmente el garaje está declarado con 16m2, pero el propietario(aprovechando la alzada de la casa), habilitó acceso a todo el subterráneo como sala diáfana a continuación del garaje, aumentando los 16m2 hasta unos 80m2. A mí me parece perfecto, ya que disponer de ese espacio para poder aparcar dos coches y espacio de almacenamiento, es fantástico. El caso es que la oferta de venta incluye esos metros de más que no aparecen en el catastro: Total, 250m2 que pago a precio de mercado cuando no tengo la seguridad de que sea legal. El vendedor me comenta que esa “ganancia” de metros la realizó hace más de 20 años y que es legal porque forma parte indivisa de la construcción. Yo no tengo inconveniente en comprar la casa siempre y cuando este incremento de metros se legal o legalizable. ¿Qué opinan? Gracias por su ayuda.

  195. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: El hecho de que la ampliación forme parte “indivisa” de la construcción no es argumento para que se considere legal ni legalizable. El hecho de que hayan transcurrido más de 20 años puede ayudar, puesto que, en el caso de que la ampliación se realizase en su día contraviniendo la normativa urbanística, posiblemente a día de hoy la infracción urbanística ya esté prescrita, aunque ello tampoco es garantía de que se pueda legalizar.
    Mi opinión es la siguiente: habría que mirar en el Catastro, a ver si esos metros ya figuran declarados en este organismo. Si figuran, pedir al Ayuntamiento un certificado de las medidas de la casa, su antigüedad y que cumple normativa. Si eso está conforme, hay que ir al Notario a formalizar escritura de obra nueva e inscribirla en el registro de la propiedad, previo pago de los impuestos.
    Si en el Catastro no figuran los metros, el Ayuntamiento no le certificará nada porque tampoco le constarán. En este caso, puede ir igualmente al Notario y hacer la obra nueva, pero debe saber que el registro de la propiedad comunicará al Ayuntamiento dicha ampliación. Es posible, pues, que el Ayuntamiento abra un expediente sancionador por la infracción urbanística cometida y entonces Ud. tendrá que demostrar que ha prescrito por transcurso del tiempo.
    Por tanto, si decide Ud. hacer la escritura si en certificado previo del Ayuntamiento, esté muy seguro de que podrá demostrar la antigüedad y la prescripción de la infracción.
    Si necesita más información, no dude en contactar con nosotros para concertar una visita.
    Cordialmente.

  196. Jesús:

    Muy buenas tardes
    mi consulta es la siguiente: vamos a comprar una vivienda urbana unifamiliar en Santa Fe, Granada, pero comprobamos que, si bien en el Catastro se reflejan las condiciones del inmueble que queremos comprar – 113 metros cuadrados construidos, en tres plantas de 58, 46 y 9 cada una-, en el Registro de la Propiedad aparece como casa de 25 metros cuadrados de planta. La casa está fechada en 1900. El precio de compra es de 35.000 euros. La pregunta es: ¿cuánto puede costar inscribir la vivienda con los metros reales en el Registro de la Propiedad?
    Agradeciendo de antemano su respuesta, un saludo

  197. Jesús:

    Muchas gracias por su información,seguiremos su consejo. Muy buen servicio el suyo, enhorabuena

  198. Sonia IC:

    Buenas noches: Enhorabuena por el blog.
    Mi caso es el siguiente: mi padre compro una finca en el año 1968, despues, hace mas de 30 años se contruyó una casa de campo de145m 2 y un almacen. Ahora no cumple la normativa urbanística por peligro de núcleos de población, pero que en su dia, cuando se construyo creo que sí la cumplía.
    El caso es que queremos rehabilitar la vivienda y en el Ayto nos ponen muchas pegas y nos dicen que es una nave de apero a pesar de tener actividad agricola y ganadera y algunas veces nos quedamos alli.
    La casa tiene agua,pero no luz y ahora no sé qué tengo qué hacer para instalar la luz Encontré un permiso de hace varios años que le dio el secretario del Ayto a mi padre, ya fallecido para la instalación de la luz donde catalogaban la edificación como casa de campo.
    Acabo también de pagar los 60€ al catastro, pero he hecho una reclamación para que me la cataloguen como casa de campo en lugar almacén, para que quizás me dejen rehabilitar la casa, pero quizas después el IBI me venga mucho más caro y al final no consiga nada.
    Qué me aconsejan?
    Cómo puedo atajar ésto?
    De antemano muchas gracias.

  199. adminogn:

    Gracias por leernos. Una cosa es legalizar la vivienda en el Catastro, para lo cual ya lo ha hecho ud. bien, pagando la tasa de regularización. Pero otra cosa muy distinta es la rehabilitación y el cambio de uso (pasar de almacén a vivienda). Eso no depende del Catastro, sino del Ayuntamiento.
    En principio, para legalizar como vivienda sería necesario cumplir los requisitos mínimos para que esa “vivienda” se considere ligada a explotación agraria. Tenga presente que, el hecho de que el Catastro califique como vivienda una edificación no implica que el Ayuntamiento deba aceptar un cambio de uso, ni siquiera aunque Ud. pague el IBI durante años. Por tanto, en principio no podrá escriturar como vivienda si no le conceden el cambio de uso. No obstante, existen casos en que los municipios, por normativa propia, permiten ciertas excepciones. Deberíamos estudiar si su caso podría encuadrarse en alguna de ellas, caso de estar previsto en la normativa municipal.
    Si lo desea, contacte con nosotros y podremos analizar su caso con más detalle y presupuestar los costes que conllevarían las actuaciones a realizar.
    Cordialmente

  200. Arturo:

    Mi consulta hace referencia a los datos que contienen las escrituras de la casa: Cuando se firmo se hizo con menos metros cuadrados de los construidos en realidad, ya que es un atico y solo se contempló la planta baja. ¿cuales serian los pasos para su legalización o si es posible? y ¿como afectaria a los impuestos o sanciones? ¿se necesitaria permiso de la comunidad de propietarios?¿en caso de poderse realizar seria conveniente hacerlo antes o despues de cancelado el credito hipotecario?

    Gracias y felicidades por el articulo y las respuestas.

  201. adminogn:

    Gracias por leernos. Respondo a sus preguntas, una a una:
    cuales serian los pasos para su legalización o si es posible? Para legalizar debe primero dirigirse a su Ayuntamiento y ver si la parte del edificio que Ud. quiere legalizar cumple la normativa urbanística y que se lo certifiquen por escrito. Si no cumple, la única manera de legalizar sería que la infracción haya prescrito (normalmente son 4 años), para lo cual debe Ud. de poder demostrar la antigüedad de esta parte del edificio. Si cumple con la normativa, con el certificado del Ayuntamiento y un plano levantado por arquitecto o aparejador, va Ud. al Notario a que le prepare una escritura de obra nueva (es posible que el Notario le pida alguna documentación más). Esta escritura la liquida de impuestos ITP-AJD y luego la lleva al registro de la propiedad a inscribir y después al catastro para que hagan constar la nueva parte legalizada.
    ¿como afectaria a los impuestos o sanciones? El Ayuntamiento le exigirá el pago de los últimos 4 años de IBI correspondientes a la parte del edificio que declare ahora, más intereses. En cuanto a sanciones, si la parte declarada cumple con normativa urbanística, no le sancionarán. Si no cumple, puede ser que le abran un expediente por infracción urbanística y que le multen dependiendo del tipo de infracción que sea, e incluso le obliguen a derribar.
    ¿se necesitaria permiso de la comunidad de propietarios? Sí, siempre
    ¿en caso de poderse realizar seria conveniente hacerlo antes o despues de cancelado el credito hipotecario? Es indiferente, la deuda y la responsabilidad hipotecaria continuarán siendo las mismas.
    Cordialmente,

  202. ester:

    estamos interesados en comprar una casa pero hemos visto que en Registro de la Propiedad solo aparece inscrito el solar. Hemos preguntado en el Ayuntamiento y tienen la licencia de obra de la vivienda como que se construyo en el año 1957. También nos han informado de que existe un expediente sancionador abierto porque por lo visto el propietario había intentado hacer una demolición de la casa sin licencia en el año 2005/2006. Me gustaría saber que habría que hacer para poder inscribir la casa en el Registro de la Propiedad, ya que nos da miedo comprar la casa no sea que podamos tener algún problema. La casa necesita reforma ya que lleva muchos años cerrada. En el catastro si que aparece tanto el solar como la construccion. Se encuentra en zona urbana. Muchas gracias

  203. adminogn:

    Gracias por leernos, respondo a su consulta: Si hay un expediente sancionador aún abierto y Udes. compran la casa, tengan en cuenta que lo que resulte de ese expediente les va a repercutir a Udes. (por ejemplo: si implica demoler o asumir alguna multa, la tendrán que pagar Udes). Dicho esto, aunque la casa aparezca en el Catastro, deberían asegurarse bien con el Ayuntamiento de que no infringe normativa urbanística, pues si lo hace, aunque aparezca en Catastro y Udes, hicieran los pasos para legalizarla en el Registro de la Propiedad, podrían obligarles a demolerla igualmente. Si no infringe normativa y Udes asumen el riesgo que se pueda derivar del expediente abierto a día de hoy, podrán legalizarla en el Registro. Para ello deberán otorgar escritura de obra nueva ante Notario , pagar el ITP-AJD e inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. Para hacer la escritura de obra nueva, deberán aportar certificación del Catastro descriptiva y gráfica y, según la antigüedad, también un certificado de arquitecto o algún certificado del Ayuntamiento (pregunten al Notario, que les dirá exactamente los documentos necesarios, a la vista de la certificación catastral).
    Cordialmente,

  204. isabel:

    Buenos Dias.

    Muy interesante todo lo que comentan y de gran ayuda, pero como cada caso es distinto, me es difícil sacar alguna conclusión, asi que les expongo mi caso.
    Hace algo mas de 6 años, construí en la terraza que tengo en el atico una habitación, ya se que es ilegal y que se corre cierto riesgo, la hice con ladrillo visto para que estéticamente no perjudicara al edificio, en la junta de vecinos se pidió permiso y no hubo mayor problema, es ahora cuando algunos vecinos se han dado cuenta que ha aparecido una grieta en la primera planta del edificio y no están dispuestos a pagar tal reforma acusando a la obra que ya realice con mi ex marido en su momento, yo por mi cuenta he avisado a dos peritos para que digan la verdad con respecto a la aparición de dicha grieta, y en ningún caso puede ser debido al peso de la obras, dado que solo son tres tabiques y la cubierta dado que se aprovecho todo lo que ya existía, me comentan que es debido a movimientos de tierras y a la propia estructura, pero que en ningún caso por el peso añadido, es posible que esto sea cierto y cual es la mejor manera de demostrarlo. Muchas Gracias

  205. adminogn:

    Gracias por leernos. Lo que debe hacer es pedir a un arquitecto o a los propios peritos, que le emitan un informe escrito y firmado con su número de colegiado, donde hagan constar que la grieta no se debe a sus obras sino a otras circunstancias. Cuantas más opiniones expertas en este sentido pueda recabar (siempre por escrito y firmadas con número de colegiado), mejor manera tendrá de demostrar su tesis.
    Cordialmente

  206. Raúl:

    Hola, gracias por la ayuda que ofrecen. Mi consulta es la siguiente. Mi abuelo realizó una obra en la casa del pueblo, convirtió un antiguo corral anexo a la casa (en terreno urbano) en un par de habitaciones para la misma. A día de hoy se produce la herencia, nos encontramos que en el catastro aparece como uso industrial y construido en el año 1900, lo que quiere decir que en su momento no se notificó, la obra se hizo hace 30 años. El municipio es Piedrahíta y por lo que veo aún no se ha publicado su período de regularización catastral en el BOE. No sabemos si no regularizar nada y seguir como si nada, o regularizarlo y que nos impongan alguna sanción. Gracias

  207. estudijuridic:

    Apreciado Sr. Raúl,
    Gracias por leernos.
    Si en el catastro no figura la ampliación es que no está legalizada y por tanto, si el Catastro no tiene conocimiento de ella, el Ayuntamiento tampoco. Si Ud. quisiera legalizarlo, debería estar muy seguro de que la ampliación no contraviene la normativa urbanística o, si la contraviene, estar muy seguro de que podrá demostrar la antigüedad y la prescripción de la infracción, pues si Ud legaliza en el Catastro (ya sea por amnistía o fuera de ella) y va al Notario a otorgar escritura de obra nueva para declarar esa ampliación de la casa, debe saber que el registro de la propiedad y el Catastro mismo comunicarán al Ayuntamiento dicha ampliación. Es posible, pues, que el Ayuntamiento abra un expediente sancionador por la infracción urbanística cometida y entonces Ud. tendrá que demostrar que ha prescrito por transcurso del tiempo.
    Por tanto, antes de legalizar nada asegúrese de lo que le he explicado.
    Si necesita más información, no dude en contactar con nosotros para concertar una visita.
    Cordialmente,

  208. Tomás:

    Buenas tardes y a ver si me pudieran ayudar.Estoy a punto de comprar una casa en un pueblo de Castilla León y los dueños no tenian escritura pues estaba a nombre de otra persona.Lo curioso es que en el ayuntamiento sí consta como que hay una vivienda de más de cincuenta años a nombre del actual propietario, y lo que está haciendo el propietario (después de ponerlo ya a su nombre) para legalizarlo es, segùn le han dicho, declararlo como obra nueva, pues estaba como local.Ha realizado una primera escritura ( como local) y lo siguiente es que un Aparejador va a emitir un certificado donde constan los metros cuadrados construidos de casa dentro de la parcela .Luego van a ir al Notario para hacer la segunda escritura como vivienda.Según creo ,también hace falta un certificado energético.Las preguntas : ¿cuando escrituren en el Notario tienen que ir a inscribirlo al registro de la propiedad?. Ycuando estè registrada, ¿es cuando yo la puedo comprar ante Notario para que esté todo legal?.
    Gracias y les pido disculpas por alargar tanto la consulta.
    Reciban un cordial saludo.

  209. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Efectivamente, Ud. no debe comprar hasta que el actual propietario conste como tal en el Registro de la Propiedad y que la edificación conste como vivienda. También debe exigir que estos cambios se hayan efectuado en el Catastro y le recomiendo, además, que verifique en el Ayuntamiento que el cambio a vivienda se permite y la obra nueva también. Cordialmente.

  210. cintia:

    Hola, muchas gracias por la información 🙂
    Yo estoy mirando de comprar un terreno económico y veo que muchos tienen pequeñas viviendas no declaradas. En un principio parece interesante por tener ya una base, instalación eléctrica etc, y creemos que arreglándolo podría convertirse en una vivienda decente. Ahora bien, no tengo ni idea der cómo de caro sería declarar la edificación. És más económico que comprar un terreno vacío en el que habría que construír desde 0? o por el contrario, haría las cosas más faciles por habér una construcción aprobechable?

    espero puedan resolverme la duda para saber si vale la pena contemplar este tipo de terrenos con edifiaciónes o no

    muchas gracias!!

  211. estudijuridic:

    Gracias por leernos. No sabría decirle si es más económica una opción u otra, depende de la zona, de los metros, del municipio , etc … Sin embargo, le aconsejo que averigue en el Ayuntamiento si en este terreno se puede construir, qué tipo de edificación puede levantar y si puede rehabilitar lo que hay y en qué condiciones Si lo que le dicen le parece bien, pida presupuestos a un arquitecto y podrá decidir si le sale a cuenta rehabilitar lo que hay o comprar un terreno sin nada edificado (pero en este caso asegúrese de que va a poder construir lo que pretende!). Cordialmente

  212. Angel Pina:

    Hola. Muchas gracias por la generosidad con la que proporcionan tanta información. Yo tengo una construcción de 50 m2 en la terraza de mi ático. Está hecha de madera y aluminio aunque el suelo es de obra. He comprendido todo el proceso: acuerdo de la comunidad, certificado del Ayuntamiento…etc. Pero mi pregunta es la siguiente: Si el Ayuntamiento tiene que emitir un certificado que diga que no infringe la normativa urbánistica, ¿para qué es entonces la amnistía?. Se supone que si lo he hecho ilegalmente es porque no lo podía hacer legalmente. No entiendo muy bien esa contradicción. Y por otra parte quería preguntarles si el posible cambio en los coeficientes de distribución horizontal significaría que habría que modificarlos en cada una de las escrituras de los vecinos.
    Muchas gracias y un cordial saludo desde Mallorca
    Angel Pina

  213. estudijuridic:

    Gracias por leernos. La amnistía es, precisamente, para poder legalizar construcciones que en su día no se declararon pero que no contravienen la normativa urbanística. Lo que es ilegal, solamente se podrá legalizar si la infracción ha prescrito.
    En cuanto a su segunda pregunta, el cambio de coeficientes se tendrá que reflejar mediante modificación de la escritura de división horizontal de la finca, no hace falta cambiar cada escritura de cada vecino, pero sí informarles de su nuevo coeficiente y entregarles una copia de la escritura que conlleva dicha modificación.
    Cordialmente,

  214. Verónica:

    Buenos dias,
    Gracias por todos estos consejos y por la ayuda que ofrecen. Le expongo lo más breve posible mi situación.
    Mi padre realizó una ampliación de su vivienda en el año 2009.
    A finales del mes pasado, hemos recibido una nota informativa de nuestro ayuntamiento citándonos en sus dependencias para entregar toda la documentación relativa a esta ampliación a una empresa colaboradora del catastro. Entregamos toda la documentación esta misma semana.
    Sin embargo, a finales del 2010, principios del 2011, mi padre también construyo un garaje anexo a la vivienda sin pedir licencia de obras al ayuntamiento ya que al principio sólo tenía que ser una cubierta de panel sándwich. El año pasado, sin embargo, realizó el cierre de dicho garaje (paredes de obra con puerta automática pero conservando el techo anteriormente mencionado). En la web del ICGC se aprecia la cubierta de dicho garaje aún que de color diferente.
    Durante nuestra entrevista con el representante del catastro no hemos mencionado dicha construcción y temo que nos hayamos equivocado.
    Que nos recomiendas hacer ahora? Deberíamos ir a Catastro y reparar esta omisión?
    Supongo que si actuamos así, catastro lo comunicaría al ayuntamiento y esto podría ser un problema ya estoy casi segura que este garaje no cumple con los requisitos urbanísticos (adosado a la pared de nuestro vecino, que dio su conformidad, y pegado a la carretera).
    Mi temor no tiene nada que ver con una multa sino más bien con la probabilidad de que el ayuntamiento pueda pedirnos derribar dicho garaje.
    Antes de mover ninguna ficha, agradecería mucho su opinión profesional.
    Un saludo.

  215. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Si el garaje no cumple los requisitos urbanísticos de su localidad no deje rastros ni lo mencione. Lo mejor será esperar a que transcurran los años necesarios para que la infracción prescriba y así no le obliguen a derribarla.
    Cordialmente

  216. Gina:

    Buenas tardes,
    Quiero comprar un terreno rústico para hacer una vivienda.
    He leido que puedo construir un cortijo cuando el terreno es mas de 6 ha.
    Vivo en la provincia de Cadiz.
    Es verdad?

  217. estudijuridic:

    Gracias por leernos.
    Lo que me pregunta depende de la normativa municipal de su ciudad o pueblo, no de su provincia, por tanto, debe dirigirse a su Ayuntamiento y consultar si en dicha parcela podría Ud. construir la edificación que desea.
    Cordialmente,

  218. Hola, estoy interesado en comprar una vivienda/chalet con terreno para restaurar completamente. Haciendo averiguaciones veo que en la web del catastro aparecen dos referencias catastrales, una para el terreno (clase: rustico, uso: agrario) y otra para la construcción (clase: urbano, uso: residencial).
    La cuestión es que he consultado en urbanismo del ayuntamiento de la localidad si me darían licencia para rehabilitar la vivienda y me han dicho que no porque esta en suelo “protegido” pero no termina de quedarme claro si en catastro indica la referencia de la construcción como urbano residencial. Habrá un error en catastro? No me han informado bien en el ayuntamiento? Realmente me interesa esta vivienda pero si no voy a poder rehabilitarla legalmente me echa atrás. Espero podáis asesorarme, y os doy las gracias de antemano.

  219. estudijuridic:

    Gracias por leernos. La calificación de suelo protegido no la pone el Catastro, sino el Ayuntamiento. El Catastro únicamente pone “categorías” generales al suelo (rústico, urbano, industrial, etc), pero no tiene competencia urbanística para decidir qué suelo está protegido, esto lo hace cada Municipio. Por tanto, si en su Ayuntamiento le han dicho que no puede rehabilitar, debemos presuponer que se lo han dicho correcdtamente, pues son los comeptentes.
    Cordialmente,

  220. Manuela:

    Hola, vivo en una comunidad de cuatro vecinos. Dos bajos y dos primeros.
    Queremos realizar una obra ampliando metros aprovechando la bajo cubierta.
    El ayuntamiento no nos ha puesto ningún inconveniente.
    Somos conscientes que tenemos que declarar estos 30 metros de mas.
    ¿Que necesitamos de los vecinos para que no nos pongan inconvenientes?
    ¿Podemos aprovecharnos del bajo tejado?
    Nos da miedo invertir un dinero y perderlo.
    Espero nos puedan ayudar y felicidades por su bloc.

  221. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a sus preguntas:
    ¿Que necesitamos de los vecinos para que no nos pongan inconvenientes? Esta ampliación se debe acordar en junta de Comunidad de Propietarios, con las mayorías que establezca su ley autonómica, que desconozco cuál es. Por tanto, si los vecinos reunidos en Junta, acuerdan la ampliación con las mayorías establecidas en la norma, adelante. Si no se alcanza la mayoría, entonces no podrá hacer la obra, por mucho que el Ayuntamiento le dé los permisos.
    ¿Podemos aprovecharnos del bajo tejado? Para saberlo hay que ver si este bajo tejado es propiedad de la comunidad (que supongo que será así), lo importante es que no sea propiedad de algún vecino en concreto o que ninguno tenga derecho a un uso privativo de este espacio.. Esto está en la escritura de división horizontal del inmueble. También tiene que ver si urbanísticamente es posible, según la obra que quieran hacer. Eso se lo dirá el Ayuntamiento.
    Cordialmente

  222. Toni:

    Buenas tardes

    Resulta que mi madre tiene una casa en la que mi padre siempre decía que se podía seguir construiendo, osea hacer un par de viviendas mas hacia arriba, ahora queremos hacernos una vivienda encima de esta casa, el tema es que mi padre ya no esta en vida y miro la escritura y no se donde ver que lo ponga, donde podría mirar esto?

    Gracias de antemano y un saludo.

  223. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a su consulta: Mire si en la escritura pone algo de “derecho de vuelo”. Este derecho es el que le permite elevar más plantas. Si no lo pone, no lo dé por perdido, pues no siempre las escrituras recogen este derecho (y menos las antiguas). Vaya a su Ayuntamiento a preguntar si es posible construir más plantas y se lo dirán.
    Cordialmente,

  224. carlos:

    Buenas tardes,
    Gracias por este espacio y su tiempo.
    Estoy intentando en registrar (Registro de la Propiedad) una casa en zona rústica (rústica no protegida, hay muchas más casas al alrededor), dispongo del certificado de antigüedad, hecho por un aparejador, y estoy esperando que el ayuntamiento me tramite el certificado de “no invadir zona de dominio público, etc.”. El Ayuntamiento no tiene claro si un trozo de la construcción está en alguna “banda de afección de dominio público” y le solicita al Cabildo (Tenerife) que se pronuncie (pues la carretera colindante pertenece al Cabildo). Lo cual no sé cuánto tardará y se alarga el tiempo para poder vender la casa. Mi pregunta es la siguiente: Es necesario este informe para inscribir la casa en el Registro de la Propiedad cuando pago IBI desde el año 1978 y aparece en el Catastro? Si no lo tengo no me la registran?
    Muchas Gracias
    Un Saludo

  225. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Por regla general este documento es necesario, pues el registro no puede inmatricular una finca 8es decir registrarla por 1ª vez) sin la certeza de que urbanísticamente todo está en regla. No obstante, le aconsejo consultar personalmente con el registrador de la propiedad que tiene que efectuar el registro para que le confirme si, en su caso concreto, se puede obviar este documento o bien existe otro mecanismo más ágil e igual de válido para conseguir el objetivo de registrar la finca.
    Cordialmente,

  226. noemi:

    Buenas noches, compré una casa en 2008 que es un piso y una buhardilla anexionada. La persona que me lo vendió me dió los dos títulos de propiedad, el del piso y el de la buhardilla. Esta persona tenía otra buhardilla colindante con la mía; con el paso del tiempo nos enteramos que dividió la buhardilla que yo le compré en dos y a mi solamente me entregó la mitad de los metros. Es decir que la otra mitad está anexionada a la otra buhardilla que poseía esta persona que también vendió y yo tengo el título de propiedad con las consiguientes obligaciones de impuestos etc pero la mitad de los metros los tiene el otro propietario.
    Es un tema complicado porque ni registró la modificación en el catastro ni en el registro de la propiedad y como compramos como cuerpo cierto pues no se le puede reclamar nada.
    Me gustaría saber que posibilidades hay bien de recuperar los metros que me faltan o bien de arreglarlo en el registro y el catastro por si algún día lo vendo y si conllevaría alguna sanción para mí o para la persona que me lo vendió que fué la que cometió la ilegalidad e dividir y no registrar.
    Un saludo y gracias

  227. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Ciertamente, es complicado. Habría que analizar las escrituras y la situación registral y catastral para poder darle una respuesta con fundamento. Lamentablemente, no puedo aventurarme a responderle sin ver documentos en este caso.
    Si lo desea, contacte con nosotros para concertar una visita y poder asesorarla mejor.
    Cordialmente

  228. ismael:

    Hola buenas, yo tengo una casa que en el fondo de la parcela no se puede contruir ( me tenia que retranquear 3 metros para afuera), yo construi mi casa, paso la inspeccion, me dieron la licencia de primera ocupacion etc…y luego al fondo de la parcela donde no se podia cnstruir hice una cocina. Que pasa si ahora ven que he construido ahí, que me pasaría o que debo de hacer ahora mismo.
    Muchas gracias

  229. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Si ahora se detecta que ha construido en una zona donde no se puede, podría ser que le obligasen a derruir lo construido ilegalmente, además de sancionarle.
    No obstante, si la infracción urbanística hubiera prescrito, entonces no podrían obligarle a derribar ni le sancionarían.
    Cordialmente,

  230. Adriana:

    Buenos días:
    tengo una propiedad urbana en las Illes Baleares. Pago mi IBI y mis tasas desde que la adquirí en el 2004. Este año me disponía a pedir una licencia para una reforma y el Ayto no me la dió pues me indicó que en el año de construcción 1972 se les denegó el permiso de obras. Cómo es posible? Simplemente me gustaría realizar las cosas bien pero el funcionario del Ayto me indicó que no podría nunca realizar reformas pues nunca tendría licencia para tal fin. No hay alguna forma de solucionarlo?

    Muchas gracias

  231. estudijuridic:

    Gracias por leernos. El hecho de que Ud. pague los IBI no significa que las obras que Ud quiere hacer estén permitidas por la normativa urbanística. El IBI se paga sobre lo construido y legalizado, no sobre lo que se quiera construir en un futuro. Por lo que Ud. indica, la obra que quiere realizar no cumple normativa y por eso le deniegan la licencia, por tanto, no puede hacerla. Si la hace sin licencia se expone a que le obliguen a derribarla, además de sancionarla por infracción urbanística.
    Lamentablemente, no hay solución legal válida. Cordialmente,

  232. manuel:

    Buenas, mi consulta es la siguiente: en el año 2013 compré una finca rústica de 9800 m2 en un pueblo de la costa de Huelva, y decidí construir una Vivienda para uso de fines de semana de 72 m2, sin pedir ningún tipo de autorización, ya que me comentaron que como lo hiciese me lo iban a denegar o que tenía que tener una explotación… en definitiva que decidí arriesgarme, porque me dijeron que si no me denunciaban pues que solo era cuestión de tiempo. Ahora con todo esto que se está hablando de la regularización de las viviendas en el campo, de la amnistía fiscal etc, en que situación me encuentro? Bueno, entiendo que ilegal, pero habría alguna forma de regularizar mi situación, es que no quiero acudir al ayuntamiento a preguntar para no despertar interés. Para el caso de prescripciones de delitos urbanísticos de cuanto tiempo hablamos? Muchas gracias por la atención que seguro me prestarán

  233. estudijuridic:

    Gracias por leernos. La amnistía catastral no le va a permitir legalizar construcciones que son ilegales y menos cuando son tan recientes (de 2013). Para que su construcción tenga posibilidades de ser algún día legalizada debe Ud “cruzar los dedos” y esperar a que transcurra el plazo de prescripción de la infracción urbanística sin que la detecten (habitualmente este plazo es de 4 años, pero puede variar según el municipio). Cordialmente,

  234. tony:

    Estimados Sres. ;

    Soy propietario de un diseminado en parcela clasificada por el ayuntamiento, como no urbanizable, terreno protegido de alta productividad agraria.
    Por la construcción,el ayuntamiento me emite un impuesto de IBI Urbana,sin recibir a cambio ningún tipo de servicios ( alumbrado, alcantarillado, etc ), es correcto este impuesto ?, debería de corregir el ayuntamiento / catastro ,la clasificación la clasificación de la misma, como rustica ?
    Se podría considerar este un supuesto de los referidos en la sentencia del TSJ de Extremadura 2014 .
    Agradeciendoles de antemano, reciban un cordial saludo..

  235. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Para ver si se podría considerar uno de estos caso o no habría que tener más información y analizar documentos y la situación urbanística, al igual que para determinar si le están girando correctamente el Ibi y si la calificación del suelo es correcta. Le recomiendo que acuda a un abogado de su ciudad, experto en urbanismo, que con toda seguridad podrá ayudarle. Cordialmente,

  236. Adriana:

    Entiendo pues que la casa deberá acabar en ruinas? Estáis completamente seguros?
    Según mis investigaciones he encontrado este artículo. Según leo existe la posibilidad de legalizarlo siguiendo trámite específico para ello.

    Viviendas que cumplen la normativa urbanística vigente, pero que no cuentan con las autorizaciones y documentación que exige la legislación. Por ejemplo, carecen de algún documento necesario (certificado final de obra, seguro decenal, licencia de ocupación, declaración de obra nueva…) o se han construido sin licencia ni ningún tipo de supervisión. Aún así, hay solución, pues todas las leyes autonómicas permiten tramitar un expediente de legalización, a posteriori, con independencia de las sanciones disciplinarias que procedan.

    Es correcto?

  237. estudijuridic:

    Hola de nuevo. Si la vivienda cumple con normativa urbanística se puede legalizar. Pero si no cumple, que es lo que yo le indicaba, no podrá legalizarla, a no ser que transcurra el tiempo sufici8ente para que la infracción urbanística prescriba y, si lo detectan antes del transcurso de este tiempo, pueden incluso, abrir expediente para demolición.
    Cordialmente,

  238. FRANCISCO:

    me quiern cobrar el IBI de una vivienda que todavia no esta del todo terminada, no tengo ni el certificado final de obra, ni la licencia de primera ocupacion y por tanto tampoco tengo suministro de luz…
    Ademas tengo interpuesta una demanda contra el constructor que me dejo la vivienda a medias.
    La vivienda exteriormente se ve terminada pero por dentro faltan cosas por hacer.
    ¿me pueden cobrar el IBI desde 2012…..?Me gustaria saber donde puedo consultar sentencias-legialacion para hacer alegaciones.La vivienda esta en la provincia Avila -Castilla Leon

  239. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Desde que existe construcción, el Ayuntamiento tiene derecho a cobrar el IBI. El hecho de que la vivienda sea o no habitable no tiene nada que ver con el devengo del impuesto porque el IBI no se cobra por el hecho de que la construcción sea una vivienda habitables, sino por el hecho de que la construcción sea un bien inmueble, da igual si es vivienda o no y si está para poder vivir en ella o no.
    Existen bases de datos de jurisprudencia y legislación, en su mayoría de pago, pero le aconsejo que si quiere recurrir acuda a un abogado, que es un profesional de la materia.
    Cordialmente,

  240. FRANCISCO:

    se me olvidado darles las gracias por anticipado.
    Un saludo.Cordialmente

  241. jairo:

    buenos dias, estoy mirando un terreno rustico el cual tiene unos 400 m aprox y una casa de unos 120m con una antiguedad de 40 años , y claro yo quiero saber si se puede ampliar o si existe peligro de que me la tiren abajo, tambien pense en hacerle una planta de arriba de madera ya que he leido que las casas de madera en terreno rustico no necesitan mucho papeleo , me gustaria agrandarla que me decis. gracias

  242. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Lo que Ud. quiere saber depende de la normativa urbanística de cada municipio. Por tanto, debe dirigirse Ud. al Ayuntamiento correspondiente, exponer las obras quie quiere realizar y allí le indicarán si está permitido hacerlas según su plan urbanístico.
    Cordialmente,

  243. valia:

    Buenos días, antes de nada quería felicitaros por vuestro blog y por las noticias tan actuales que vais publicando. Se nota que estáis al día con todo!!!:-)
    Quería haceros una consulta. Estamos a punto de comprar un pareado en Valencia y nos dimos cuenta al revisar los datos del catastro de que el garaje -trastero construido no aparecía ni en la escritura ni en el catastro. Lo típico, el dueño se lo ha hecho sin licencia en el solar de su casa /no pegado a la vivienda/, desgraciadamente tuvo un accidente y se quedó en silla de ruedas, con lo cual se hizo este garaje para guardar sus motos adaptando el verdadero garaje de la vivienda en una habitación para él para no subir escaleras. Pues le pedimos regularizar la situación antes de la compra. El dueño consiguió un certificado de antigüedad firmado por un arquitecto -dice que la construcción tiene más de 15 años y mide 40 m2. El notario aceptó este certificado, pero el registro pidió el certificado de la comunidad de vecinos y de las cuotas. El presidente de la comunidad ha dicho rotundamente que este certificado no se puede hacer con lo cual el garaje no es legalizable. Mi marido quiere seguir con la compra, entiendo que el certificado de antigüedad se podría utilizar si nos llega una sanción administrativa, pero ¿qué más nos puede pasar? ¿Nos pueden hacer tirarlo por si algún vecino se queja más adelante? Del ayuntamiento nos dicen que con este certificado se puede incluir en el catastro, pero aparentemente la defensa máxima del registro no la podemos tener.
    gracias de antemano

  244. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Para poder legalizar esta construcción necesitan el acuerdo favorable de la comunidad de propietarios, que es lo que el presidente les está negando. Si este documento Udes. no pueden inscribir la escritura de obra nueva en el registro de la propiedad, aunque sí pueden legalizar la finca en el catastro. Por tanto, no podrán tener a su nombre este garaje y cuando vendan la finca, este garaje no figurará en las escrituras ni en el Registro.
    No veo probable que les obliguen a demolerlo si algún vecino les denuncia, porque me dicen Udes que tiene ya una antigüedad considerable. Se trataría de verificar con el Ayuntamiento que no existe ningún procedimiento abierto por infracción urbanística.
    Cordialmente,

  245. eli:

    Compramos un terreno y nos hicimos una casa, nos pusieron una multa porque no estaba legalizado, tenemos unos 3000 metros. ¿se puede legalizar como casa con estos metros o se necesitan 5000 metros minimo? Gracias

  246. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Lo que Ud. pregunta depende de cada municipio. Debe preguntarlo en el departamento de urbanismo de su Ayuntamiento. Lamento no poder ayudarle más. Cordialmente,

  247. Jose:

    Buenas tardes. Enhorabuena por vuestra labor, me parece excelente la información y el trabajo que hacéis.
    Mi caso es el siguiente, en 2004 compré una casa de nueva construcción. En ese momento fui al catastro y me dijeron que era el promotor-constructor el que tenía que darla de alta. Pero desde ese momento hasta hoy no me ha llegado ningún recibo de contribución.
    He buscado varias veces en la sede electrónica del catastro introduciendo la dirección pero no aparecía.
    Ante ésto fui al catastro y a través del CIF de la empresa constructora consiguieron “dar” con la que parece es mi propiedad. Y digo parece, porque según el plano que aparece en la certificación descriptiva y gráfica sí que es, pero luego la superficie supera en mucho a la que tiene mi casa. En catastro consta una superficie construida de 420 m2 y de suelo de 180 m2, cuando mi casa tiene 250 m2 construidos y 150 m2 de suelo. A parte la dirección que aparece en la certificación no es tampoco la misma que tiene la vivienda, y dicha dirección no ha cambiado nunca.

    Ante ésto que os comento, qué puedo hacer?. Podríame acogerme a la amnistía catastral que comentais?. En caso de no ser así, qué sanciones y demás consecuencias podría tener???.

    Muchas gracias.

  248. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Todo apunta a que es un error de catastro y que habría que hacer un expediente de rectificación para corregirlo. Podríamos ver si es posible rectificarlo en sede de la amnistía catastral (aunque lo dudo) pero para ello necesitaríamos saber si en el municipio está vigente dicha amnistía, ¿qué municipio es? Quedo a la espera de su respuesta. Saludos

  249. Ivan:

    Hola,estoy interesado en comprar una parcela de aproximadamente 5000m2 en la zona de Garrapinillos-Zaragoza, se trata de suelo de labranza o rural, posee luz de tendido electrico y agua de manantial, la intencion de compra es para colocar una casa prefabricada para uso de 1ª vivienda. Me gustaria saber las opciones disponibles para no tener problemas con urbanismo o en el caso de tenerlos,las multas o represarias que me podrian caer. Muchas gracias por su atencion

  250. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Para saber si es legal colocar la edificación prefabricada en esta parcela rural es necesario estudiar la normativa urbanística de su municipio y ver si está permitido o no. Para ello, tiene 2
    opciones: it directamente al Ayuntamiento a consultarlo con el departamento de urbanismo o arquitecto municipal, o bien consultar a un abogado de la zona experto en urbanismo.
    En caso de que no se pudiera edificar ahí y Ud. lo hiciera, las multas también variarán según la gravedad de la infracción urbanñistica cometida (que también se regula por normativa local y autonómica). Además de la muta económica que pueda imponérsele, puede darse también el caso de que le obliguen al derribo de la edificación.
    Cordialmente,

  251. Ildefonso:

    Gracias por la información de este blog.
    Mi consulta es la siguiente, compre un solar de 160 m2 y comencé a realizar una vivienda unifamiliar, la casa exteriormente parece terminada pero interiormente falta mucho por realizar, y lleva varios años paralizada la obra, yo no tengo ni el fin de obra ni la cedula de habitabilidad, ni existe electricidad en la casa, ahora me ha llegado la propuesta de resolución con acuerdo de alteración catastral, pasando de solar como lo tenía declarado a vivienda, sin embargo en la valoración que ellos me realizan también viene confundida ya que el semisótano me lo han puesto como vivienda y sería como garaje y me viene con un menor número de metros. Encima de parte del semisótano (160 m2) estaría la primera planta (100m2) pero además en el resto de metros (60 m2) existe una terraza y también una piscina y un pequeño lavadero del cual no dice nada en la valoración de la construcción que ellos me realizan.
    ¿Tendría que alegar diciendo lo que realmente existe, o al no estar terminada la vivienda aún no tendría que realizar la alteración catastral y el valor que ellos le dan a la construcción sería inferior ya que no se encuentra finalizada la obra?

  252. estudijuridic:

    Gracias por leernos. El hecho de que la vivienda no esté terminada por dentro y que no se pueda habitar en ella, no afecta para nada al Catastro.
    El Catastro se ocupa de que las edificaciones que físicamente existen consten declaradas, sin distinción de si realmente están acabadas y sirven como viviendas o para el uso q que se quiera destinar. Si el edificio existe, debe constar en Catastro.
    Cosa distinta es que la propuesta de regularización que Catastro le hace tenga errores, como Ud. expone. En este caso debe recurrirla aportando su versión y documentos, fotos o planos que la apoyen.
    Cordialmente

  253. Roberto:

    Hola,

    Tengo una vivienda desde el 2003 que no consta inscrita, en el catastro aunque la escritura de obra nueva fue presentada al Ayuntamiiento para obtener la cedula de habitabilidad
    Hace un par de años me llego notificacion de expte indicando el tamaño construido que fue recurrido al no corresponder las superficies con el tamaño en escritura. Lo desestimaron a finales del año pasado alegando que los m2 qude la escritura eran metros utiles. Este año ya me han imputado superficie construida a efectos fiscales.
    Me gustaria me indicasen que pasos debo dar ahora para regularizar la situación y poder olvidarme del asunto

    gracias

  254. estudijuridic:

    Gracias por leernos. En su caso se debería hacer una rectificación de la escritura para describir la superficie con los metros correctos, de manera que figuren los mismos en registro y en catastro. Para hacerlo es necesario estudiar la documentación y ver cómo plantearlo, pues es muy posible que deba justificar la superficie con planos de arquitecto para poder regularizar.
    Si lo desea, contacte con nosotros y mantendremos una visita para analizar qué solución dar al asunto.
    Cordialmente,

  255. Isaac Gutiérrez López:

    mi situación es la siguiente:
    Tengo un terreno urbano en una urbanización llena de casas. Pago IBI urbano. Y a la hora de pedir permisos para construir, me deniegan esta posibilidad alegándome desde el ayuntamiento que no dan permisos porque esta urbanización esta en proceso de urbanizarse( poner alumbrado, alcantarillado, etc.) y ya hecho este presupuesto toca a varios miles de euros, mas bien decenas de miles por propietario.
    Mi pregunta es:
    Es legal que me prohiban construir? Hay alguna posibilidad de construir antes de que se lleve a cabo ese proceso de urbanizarse( que va para varios años) ??
    Muchas gracias de antemano y gracias también por este blog.

  256. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Si la zona está en fase de urbanización y no le dan permiso, lamentablemente Ud no puede construir hasta que se termine el proceso.
    Cordialmente,

  257. ANA:

    Buenos dias,
    En el año 2000 compré una casa de tercera mano y de protección oficial que se construyo en el año 1984. En el año 2010 hice una reforma y ampliación de vivienda de 180 metros más, quedando la casa en 297 metros totales construidos. Que pasos tengo que dar para poder registrar esta nueva obra? Como ya han pasado 30 años, se supone que ya no es de protección oficial? Tengo proyecto del arquitecto de toda la obra y licencias de obra por parte del ayuntamiento. Pago contribución de la parte antigua y quiero legalizarlo todo. Sobre esta casa existe hipoteca de la parte antigua, si cambia la escritura de la casa, como me afectaría a la hipoteca que tengo.
    Muchas gracias, por vuestra ayuda.

  258. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Para registrar la nueva obra debe hacer una escritura de obra nueva, aportando las licencias y un informa de arquitecto, con planos, etc de la finca con la nueva descripción y mediciones. Esta escritura debe liquidar ITP-AJD y registrarla en el registro de la propiedad y comunicarla al Catastro.
    Sobre la protección oficial, habría que ver si ya ha transcurrido el periodo de protección. Si ya ha pasado, debe hacer un expediente de desafección para que deje de considerarse como VPO.
    Sobre el tema de la hipoteca, la casa responde de la deuda hipotecaria en su totalidad.
    Cordialmente,

  259. Antonio:

    En primer lugar dar las gracias por su atención para con nuestras dudas.
    El tema que me lleva a pediros consejo es el siguiente:
    Nosotros ,tanto mi familia como yo,tenemos un terreno de unos 20.000 m ,y en donde ha edificada una nave que tieneagricola que tiene unos 1000m cuadrados ,y esta construida desde 1985 aproximadamente ,servía para la cría de pollos y pavos ,pero desde hace 10/años la actividad ceso,tenemos una explotacion de olivos de casi 300 pies,expuesto esto decir ,que la nave esta totalmente legal y se paga su catastro(rural) ,tiene luz ,y tiene pozo de agua declarado con sus correspondientes papeles.Bien ,expuesto esto ,diré ,que dentro de la nave ,se han echo unas edificaciones ,( con licencias de obra menor)arreglo de suelo ,arreglo de ventanas y parchear pareded,tres casas de unos 120m ,de las cuales ,en ningún momento se ha remodelado la estructura de la nave ,ni ninguna reforma exterior que altere la forma original que tienes desde hace 30 años.Estamos interesados y queremos legalizarlas ,para no estar con un sin vivir en si nos denuncian o no .Es terreno agrícola ( a secas ) y esta a 600 metros o 700 metros del núcleo urbano del pueblo ( Andalucia),hay edificaciones por toda la zona .Las casas están au. Por terminar.
    Seria necesario terminarlas ? Para acogernos a la amnistía?
    Que costes y denuncias puede ocasionar ?
    Cual es la mejor forma de regularizar la situación?

    Espero su respuesta y muchas gracias por su atención.

  260. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Para acogerse a la amnistía habría que ver si en su Municipio ésta está vigente. Si lo está y las edificaciones son conformes a la normativa urbanística, podrá acogerse a ella. Si no lo está y las edificaciones son conformes a normativa, podrá regularizar fuera de amnistía.
    Y si las edificaciones no cumplen normativa, sólo podrá regularizarlas si las infracciones están prescritas, en caso contrario no podrá y las sanciones, además de ser multas económicas por infracción urbanística, pueden conllevar incluso la demolición, dependiendo de la gravedad del caso.
    Cordialmente,

  261. Eugenia:

    Una casa de 1958 en ciudad, legal escriturada y registrada, pero con sótano y y patio que no aparecen nombrados en las escrituras ¿cómo regularizar eso que es tuyo?. Gracias. Eugenia

  262. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Habría que ver si estos espacios (sótano y patio) son legalizables por cumplir con la normativa urbanística o, en caso de no cumplirla, si se pueden regularizar como “fuera de ordenación”. En caso de ser posible una u otra vía, deberá otorgar escritura de obra nueva, adjuntando un informe de arquitecto con planos y mediciones de toda la casa, con los nuevos elementos que antes no figuraban. Esta escritura se liquida de impuestos y se lleva al registro de la propiedad y se comunica a Catastro.
    Así es, en resumen, cómo debería hacerse. No obstante, a la vista de los documentos y de las circunstancias puede haber alguna variación.
    Cordialmente,

  263. Manuel:

    Buenas tardes: Mi consulta e refería a la amnistía catastral

    Hace 20 años compre un ático que contaba con una terraza de uso exclusivo de mi vivienda y hace 12 años con el consentimiento por unanimidad de la comunidad cerré una parte, ( la cual no se ve desde afuera porque esta retranqueada) dejando espacio para dar servidumbre al tejado y además no conlleva un aumento de volumen
    Me gustaría acogerme a la amnistía catastral de forma voluntaria para evitar el pago de una multa a futuro.
    ¿ Que tramites debo de realizar ?
    Muchas Gracias

  264. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Para saber si puede acogerse o no a la amnistía, lo primero es ver si en su municipio esta amnistía es aplicable. Para ello puede consultar a Catastro directamente o a través de su página web. Si la amnistía no es aplicable en su municipio, siempre puede legalizar por la vía ordinaria.
    Cordialmente

  265. JULIO QUESADA:

    Buenos dias:
    Recibí la propuesta de regularizacion catastral de los bienes inmuebles urbanos i rústicos, donde me dicen que hice una reforma media en el año 1.999 ( hicimos el tejado nuevo y rectificamos de un balcon largo que haabia a dos balcones mas pequeños) no se si eso es una reforma media y tuve que pagar la tasa de los 60 euros.Fui a preguntar al catastro y una empleada me dijo que alegara que estaba fuera de plazo y asi lo hice y ahora me dicen que me lo desestiman.No se si realmente se puede alegar que esta fuera de plazo o no, la cuestion es que han triplicado el precio de la contribucion de dicha casa.Aparte es una casa con planta baja y dos pisos que abajo esta la entrada i garage y me ponen la planta baja como vivienda.

  266. estudijuridic:

    Gracias por leernos. No puedo saber si está o no fuera de plazo, para eso necesito ver datos y documentos. Pero si la configuración que le ponen en Catastro no es correcta debe corregirla, sin duda. Para ello tiene que aportar planos y fotografías que demuestren cómo es la edificación en realidad y hacer unas alegaciones solicitando la rectificación. Le aconsejo que lo haga a través de un abogado.
    Cordialmente,

  267. ANTONIO:

    En primer lugar agradecer las respuestas a las dudas planteadas, ya que están siendo de gran ayuda en este proceso, paso a comentarle mi situación:

    He recibido la citada notificación donde se hace una revisión de los datos catastrales donde se incluye la piscina, que según parece no estaba incluida con anterioridad, pero indican con fecha de antigüedad de 2009, curiosamente la fecha de construcción de la vivienda y por lo tanto el año en que se procedió al alta en el catastro.

    Se da la circunstancia que al realizar el alta en el catastro se aportó toda la documentación requerida y donde se incluía estaba incluida la citada piscina por lo que entiendo que si no se había incluido hasta ahora, puede que haya sido omisión de la oficina catastral correspondiente, por lo que no sería achacable a nosotros, ya que nos limitamos a aportar toda la documentación necesaria.

    Por otro lado, cuando comparo los metros que nos han venido liquidando en los sucesivos IBI anuales, observo que los metros superan a los que reales (según plano) en un 5% y declarados en el correspondiente documento final de obra emitido por el Arquitecto redactor,

    Dicho lo cual, tengo tres consultas:

    1.- ¿Tendría posibilidad de prosperar la alegación en el sentido de que el error de no computar la piscina no es achacable a nosotros?, sino a la oficina de referencia por no haberla incluido, si prosperara nos evitaríamos la liquidación de 60 euros y las posibles liquidaciones complementarias del impuesto de los últimos años.

    2.- Por otro lado, al observar estas diferencias de metros cuadrados en mi contra, ¿podría solicitar una revisión física que lo constatara y regularizar a nuestro favor si procediese?.

    3.- Por último y enlazando con el anterior, ya que ningún técnico ha venido a medir la vivienda, se supone que las mediciones las han efectuado a través de la foto aérea, en vez de guiarse por los planos aportados, ¿qué fiabilidad tienen esas mediciones aéreas? lo comento por si no mereciera la pena solicitar la revisión física, por los costes que conllevaría y serían totalmente inútiles.

    Muchas gracias.

  268. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Respondo a sus consultas:
    1.- ¿Tendría posibilidad de prosperar la alegación en el sentido de que el error de no computar la piscina no es achacable a nosotros?, sino a la oficina de referencia por no haberla incluido, si prosperara nos evitaríamos la liquidación de 60 euros y las posibles liquidaciones complementarias del impuesto de los últimos años. Si ud. puede demostrar que presentó esta documentación en su días, donde ya constaba la piscina, para que se legalizara y no se hizo, aléguelo, por supuesto.

    2.- Por otro lado, al observar estas diferencias de metros cuadrados en mi contra, ¿podría solicitar una revisión física que lo constatara y regularizar a nuestro favor si procediese?. Sí puede, pero debe aportar la documentación que acredite los metros que Ud. considera correctos y ajustarse al procedimiento catastral específico para la corrección que quiera efectuar, para el cual es posible que deba, a su vez, efectuar alguna modificación registral mediante escrituras notariales. Habría que estudiar el tema con detalle. Le recomiendo que acuda a un abogado que le examiene los documentos y la asesore con mayor detalle.

    3.- Por último y enlazando con el anterior, ya que ningún técnico ha venido a medir la vivienda, se supone que las mediciones las han efectuado a través de la foto aérea, en vez de guiarse por los planos aportados, ¿qué fiabilidad tienen esas mediciones aéreas? lo comento por si no mereciera la pena solicitar la revisión física, por los costes que conllevaría y serían totalmente inútiles. Reitero lo contestado en la pregunta anterior

    Cordialmente

  269. isabel:

    En primer lugar agradecerles sus ayuda, hace 5 años compre una vivienda con piscina comunitaria, somos 59 vecinos, pero cual es nuestra sorpresa que la piscina no está ejecutada según la ley, y no tenemos licencia de apertura. Mi pregunta es la siguiente: es obligatorio que para conceder la licencia de 1º ocupación que dicha piscina cumpliera la normativa y otorgar su licencia de apertura??

  270. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Para conceder la licencia de 1ª ocupación es necesario que toda la obra realizada se ajuste al proyecto para el que se concedió la licencia de construcción. Si la piscina no se ajusta, entonces es normal que no les den la licencia de 1ª ocupación. Cordialmente

  271. manolo garcia:

    hola buenos dias, tengo una finca de 20000 metos cuadrados en zona rustica con una barraca de 45 metros cuadrados,esta finca no esta en ningun parque natural y en el ajuntamiento no me dan permiso para legalizar la barraca,la barraca esta bajo tierra y solo se ve una pared con una puerta y una ventana y esta pared esta forrada de piedra natural de la misma finca ,esta tan escondida que no se ve en la foto aerea,es posible legalizar esta barraca, muchas gracias p.d lleva un año construida la barraca

  272. estudijuridic:

    Gracias por leernos.
    La posibilidad de legalizar depende de si la construcción está permitida en el plan urbanístico del municipio. Si no lo está, el Ayuntamiento no le dará el permiso para poder legalizarla, puesto que se trata de una construcción ilegal.
    En este caso, a Ud solamente le queda la opción de esperar a que esta infracción urbanística prescriba sin que el Ayuntamiento le obligue a demolerla o le sancione por ello. Si prescribe, entonces puede que la pueda legalizar como “fuera de ordenación”, si bien eso habría que estudiarlo bien.
    Cordialmente

  273. juan carlos:

    BUENAS TARDES.LA REVISION CATASTRAL TAMBIEN PUEDE AFECTAR AL CAMBIO DE VENTANAS,PUERTAS O PINTAR FACHADA? . LO ANTEROR A 4 AÑOS TAMBIEN LO PUEDEN REVISAR?

    GRACIAS

  274. estudijuridic:

    Gracias por leernos. No, la amnistía sólo afecta a construcciones , no a las remodelaciones de poca entidad que puedan hacerse como pintar fachadas o cambiar puertas y ventanas. Cordialmente

  275. maribel:

    hola. buenas tardes. el padre de mi marido tiene una casa de dos plantas en un pueblo de sevilla y en 2009 nos obro el atico creando un piso independiente arriba de la suya. no es legal y desde 2009 vivimos aqui y ahora por problemas familiares quisieramos legalizarla.
    quisiera saber ¿como puedo legalizarla?
    gracias de antemano.

  276. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Si la obra no es legal porque incumple normativa urbanística, solamente podrán legalizarla si ha prescrito la infracción.
    Para ello deben consultar cuál es el plazo de dicha prescripción en su Ayuntamiento. Si ese plazo ha transcurrido, entonces podrían legalizar como “fuera de ordenación”.
    Para decirle cómo hacerlo, necesitaríamos más información, ver el expediente, etc.
    Cordialmente

  277. Germán:

    Hola,
    Mi caso es el siguiente.En el año 2006 inicié la construcción de un piso con el correspondiente acuerdo de la comunidad de vecinos, proyecto del Arquitecto, permisos, etc.
    Una vez terminado, con la famosa crisis el arquitecto desaparece con sin darme el Certificado de Final de obra, que yo en su día había pagado al constructor.
    El ayuntamiento de St. Pere de Ribes, me notifica que hubo una alteración en la base del IBI según les consta (evidente por que en su día nos dieron un certificado de obras).Le proporciono al organismo recaudador toda la documentación que me solicitan : El proyecto, certificado del Ayuntamiento, fotografías de que estaba acabado y documentación del Aparejador que la edificación cumplía los parámetros de seguridad y calidad.
    Hoy me encuentro con una notificación reclamándome el IBI incrmentado de los años 2010,2011,2012 y 2013.
    Mi pregunta es ¿Con esa alteración catastral de oficio podría solicitar la inscripción en el registro o necesito todavía el Certificado de final de obra y Cédula de habitabilidad?
    Gracias de antemano

  278. estudijuridic:

    Gracias por leernos. En mi opinión, debería Ud. obtener una certificación descriptiva y gráfica de su finca en el Catastro y con ella, ir a un notario a que le hiciera escritura de obra nueva y registrarla en el registro de la propiedad.
    La cédula de habitabilidad y el final de obra laa va a necesitar también , pero se la puede hacer cualquier otro arquitecto.
    Cordialmente

  279. David:

    Hola, estoy considerando la compra de un atico en Hospitalet del LLobregat Barcelona.
    La oferta del inmueble se publicita como atico con dos terrazas de 15 y 45 metros. El apartamento tiene unos 45 metros cuadrados. Sin embargo en el catastro constan solo 33 metros.
    En la escritura figura la descripcion de todas las terrazas.
    Que pasos debo seguir para cerciorarme de que esta todo en orden y de que podre escriturar y registrar el inmueble si decido compralo?
    Gracias por su ayuda

  280. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Lo nque debería hacer es que un aparejador o arquitecto efectuara una medición del piso y la comprobara con la información que aparece en catastro y registro. Si coincide, está bien. Si no, habría que arreglarlo para que todo cuadre, pero el mecanismo puede variar en función de los cambios que deban hacerse. Mida primero y en función de eso, vemos cómo arreglarlo y si es más o menos complicado y/ o costoso.
    Cordialmente

  281. ALBERTO:

    Buenos días: tenía pensado cubrir un huerto convirtiendolo en invernadero pero visto lo visto ¿tiene un invernadero particular algún cambio en el catastro comparado con el mismo huerto sin cubrir?. Gracias

  282. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Sí, se considerará edificación a efectos catastrales.

  283. Eva:

    Buenas tardes,
    estamos barajando la posibilidad de adquirir una propiedad pero tenemos cierto recelo por los problemas que pueda plantear su situación y el coste que genere regularizarlo. Es una finca rústica que consta en el registro como tipo de suelo urbano. Son dos parcelas que conforman una única de 8000 metros cuadrados y tiene una casa de 100 metros cuadrados cuyo propietario actual adquirió en 1982. El problema se plantea cuando el dueño nos dice que no tiene cédula de habitabilidad ni está inscrita en el registro catastral como vivienda. En su día comenta que pagó una multa al ayuntamiento para realizar la obra, y su yerno, arquitecto, le realizó el plano, pero no consta en ningún papel, es decir, para poder comprobar la memoria de calidades etc… Nos ha mostrado un documento en el que figura la tasación de la finca y la construcción a fecha de 2015. El dueño asegura que no hay problema para legalizarlo y declararlo en haciendo pagando para dicho trámite unos 18000€, lo que no nos cuadra demasiado con la actual Amnistía Catastral, que mantiene una cuota de 60€ por construcción, si no hemos entendido mal. Nuestro miedo es lanzarnos a comprar esta propiedad y luego tener problemas por no estar declarada, no haber pagado IBI, impuesto de contribución, etc…Por favor, necesitamos saber a qué atenernos, ¿podrían ayudarnos? Muchísimas gracias.

  284. Eva:

    Disculpen la molestia, solo un par de anotaciones:
    El hombre ha residido allí, tiene electricidad contratada con iberdrola y agua del canal de Isabel II, todo en regla.

    Muchas gracias por su atención. Un saludo.

  285. estudijuridic:

    Gracias por leernos. Podría ser que el coste que le indica el vendedor para legalizar fuese correcto, pues sería el coste de legalización en el caso de no ser aplicable en su municipio la amnistía catastral, o bien no poder acogerse a ella por algún motivo. Lo primero que se debería hacer es ver si la amnistía está vigente en la población donde radica la finca que quieren comprar, luego ver si es posible regularizar en base a la amnistía y proceder de una forma u otra. De todos modos, le recomiendo que no compre ni dé ningún importe a cuenta sin estar seguros de que es posible regularizar. Incluso recomendaría que le digan al vendedor que regularice él y el coste de regularización, si lo consigue, se lo pagan udes luego, como más precio de venta. Así udes ya comprarán la finca en toda regla.
    Cordialmente