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APR
2015

Luces y sombras de las hipotecas inversas

Recientemente hemos recibido diversas consultas de nuestros clientes solicitando asesoramiento sobre las hipotecas inversas. Mediante el presente post queremos informarles sobre este producto, analizando sus pros y contras.

¿Qué es la hipoteca inversa?

Es un producto financiero dirigido a personas mayores de 65 años y/o dependientes que, a cambio de poner su vivienda como garantía (pero sin perder su titularidad), el banco o entidad aseguradora les paga una renta mensual. En España está regulada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Reforma del mercado hipotecario.

Características de la hipoteca inversa:

1. La hipoteca inversa debe ser concedida por una entidad de crédito o una entidad aseguradora y el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar deben ser mayores de 65 años o afectados de dependencia severa o gran dependencia.

2. Se exige que la tasación de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasación y que el inmueble se encuentre asegurado contra daños. Lógicamente, el importe del crédito, y, por tanto, la cuantía a percibir, dependerá del valor resultante de la tasación, del tipo de vivienda a hipotecar y de su destino (habitual, vivienda secundaria, vivienda alquilada a un tercero,…), de la edad de la persona que suscriba la hipoteca, y de la forma de percepción (capital único, renta temporal o renta vitalicia).

3. Una vez fallecido el deudor hipotecario o el último beneficiario, corresponde a los herederos liquidar la situación con la entidad de crédito. Podrán optar por cancelar totalmente el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer a la entidad de crédito la totalidad de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. Esta cancelación puede producirse mediante el uso de fondos propios de los herederos, mediante la refinanciación de la deuda contraída (p.e., con un préstamo hipotecario) o bien vender la vivienda.

4. En el supuesto de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad de crédito podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses, teniendo en cuenta que en este caso la hipoteca responde de los intereses aun cuando éstos se hayan generado en plazo superior a cinco años. No obstante, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que la entidad financiera pueda ejecutar el cobro con otro patrimonio personal de los herederos.

Aspectos a considerar:

En primer lugar, es menester señalar que, a priori, no se trata de un mal producto, pero ha sido la manera de comercializarlo la que, en ocasiones, ha hecho que fuera abusivo. Hay que pensar que se trata de un producto dirigido a personas especialmente vulnerables (mayores de 65 años y/o personas con dependencia severa o gran dependencia) con necesidad de ingresos (normalmente las pensiones no les son suficientes para cubrir sus gastos y/o para vivir cómodamente) y que tienen una vivienda en propiedad libre de cargas. Se trata, pues, de un amplio margen de población, especialmente vulnerable y necesitada de liquidez.

En segundo lugar, se trata de un producto que sólo las entidades bancarias y/o entidades aseguradoras pueden ofrecer y que viene escasamente regulado (Ley 41, de 7 de diciembre de 2007), sin desarrollo reglamentario alguno. Según la D.A. 1ª punto 4º de dicha Ley, se exige que las Entidades crediticias ofrezcan un asesoramiento independiente a los particulares, con la finalidad de garantizar los derechos de los clientes y la adecuación del producto a sus necesidades económicas y financieras. Nuestra opinión en este punto es muy clara: una de las partes contratantes NO PUEDE dar asesoramiento independiente sobre un producto que quiere “colocar”. Además, por nuestra experiencia, las entidades bancarias dan una información sesgada e interesada sobre los productos que ofrecen.

Hay que revisar las cláusulas contractuales de la hipoteca inversa para evitar cláusulas abusivas. Debemos ser conscientes que para el banco es un negocio y nunca va a salir perdiendo, así que hay que revisar y discutir el clausulado para evitar abusos. Ejemplos de estas cláusulas abusivas son elevados intereses por encima de la media del mercado respecto de las hipotecas “ordinarias”, y costes elevados, pues, además de los gastos de formalización (notaría y registro), tasación,  gestión y comisiones varias, en el supuesto de rentas vitalicias, se exige firmar, además,  una prima de seguro de vida, que supone un gasto elevado (puede rondar el 6% del valor de tasación).

Pero el mayor problema viene cuando fallecen los rentistas, pues es el momento de saldar cuentas con el banco y devolver el capital dispuesto en forma de renta por sus beneficiarios, más los intereses pactados. Es aquí donde puede surgir un grave problema para los herederos, a quienes corresponde liquidar la deuda. Podrán optar por cancelar totalmente el crédito hipotecario, para lo cual deberán satisfacer la totalidad de los débitos vencidos más los intereses, sin que la entidad pueda en estos casos exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. Esta cancelación puede producirse mediante el uso de fondos propios de los herederos, mediante la refinanciación de la deuda contraída (p.ej., con un préstamo hipotecario) o bien mediante la venta de la vivienda. En el supuesto, más que probable, de que los herederos no quieran, o no puedan, cancelar el crédito hipotecario, la entidad  financiera podrá ejecutar la hipoteca y resarcirse así de los débitos vencidos, con sus intereses. Es importante saber que, si los herederos aceptan la herencia “pura y simplemente”, deberán asumir la deuda que el fallecido dejó pendiente con la entidad, pero si aceptan a beneficio de inventario, la entidad sólo podrá obtener el recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia, sin que pueda ejecutar el cobro contra el patrimonio personal de los herederos.

En conclusión, la hipoteca inversa es un producto financiero útil para permitir que pensionistas con rentas bajas puedan vivir cómodamente su jubilación; sin embargo, es necesaria la redacción de un reglamento que desarrolle el producto y que asegure que los destinatarios del mismo reciban un asesoramiento suficiente e imparcial antes de la toma de decisión de contratar dicho producto.

En Estudi Jurídic podemos asesorarle sobre este tipo de producto, a fin de que usted pueda tener la tranquilidad de estar contratando algo que le protege y no un producto que, a la postre, le suponga un problema para usted y/o sus herederos. Si tiene cualquier duda, llámenos, estaremos encantados de atenderle.

Publicado por Gal·la Sánchez

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