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SEP
2020

Medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivencia

Estimados clientes, amigos y colaboradores,

El pasado 22 de septiembre de 2020 entró en vigor la nueva Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda que tiene como objetivo limitar el precio de los alquileres mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas al que se puede acceder a través del portal de internet de la Generalitat. A continuación, analizaremos las principales novedades introducidas mediante esta ley.

Según la exposición de motivos de esta nueva ley, la fuerte subida de los precios ha causado dificultades económicas muy graves para el acceso a la vivienda y para permanecer en ella. Por ello, con esta ley se pretende proteger a la juventud y a las personas y familias con bajo nivel de ingresos son quienes más han sufrido y aún sufren situaciones de exclusión residencial. La regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, continúa diciendo, puede y debe contribuir a hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna.
¿Qué novedades introduce en el mercado de arrendamiento de vivienda? A continuación, pasamos a analizarlas:
1. Contratos afectados
El régimen de contención y moderación de rentas será aplicable a todos los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda que se formalicen, así como a las novaciones de contrato siempre que supongan una ampliación del plazo o una modificación de la renta, en los que concurran las siguientes circunstancias:
a) Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.
b) Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.
Quedarán excluidos los contratos de arrendamiento suscritos antes del 1 de enero de 1995, los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial, los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales, los de carácter asistencial y los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
2. ¿Qué son las áreas con mercado de vivienda tenso?

Son áreas con mercado de vivienda tenso los municipios que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población.
Por ahora, se declaran como tal los municipios siguientes: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premia de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besós, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpetua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

3. Régimen de contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda
En los contratos de arrendamiento de vivienda que les sea de aplicación el régimen de contención y moderación de rentas, la renta pactada al inicio del contrato dependerá del tipo de arrendador que se trate y está sujeta a las siguientes condiciones:

Si se trata de un arrendador persona jurídica la renta inicial:

a) No puede sobrepasarse el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
b) No puede sobrepasarse la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato, si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la presente ley.

En el caso de que el arrendador sea una persona física, aplican las mismas limitaciones con las siguientes excepciones:

a) Sólo aplica el límite de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (no el precio de referencia) si la unidad de convivencia del arrendador tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña o si los ingresos del arrendatario son superiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado.

b) Sólo aplica el precio de referencia como límite de renta si existía una relación de parentesco entre las partes que firmaron el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la Ley 11/2020.
En el supuesto de que una vivienda sujeta al régimen de contención de rentas regulado por la presente ley sea objeto de varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea que afecten a distintas partes concretas, la suma de las rentas acordadas en los distintos contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda, determinada de acuerdo con el presente artículo.
4. ¿Cuál es el precio de referencia que actúa como límite de rentas?

Este precio se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas al que se puede acceder a través del portal de internet de la Generalitat. Para determinar el límite de rentas se tiene en cuenta el índice (que aparece marcado en rojo), no los márgenes de precio superior e inferior.
No obstante, el precio podrá incrementarse en dos supuestos: si en el último año se han ejecutado en la vivienda obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética o si concurren en la vivienda al menos tres de las siguientes características el índice puede incrementarse en hasta un cinco por ciento: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido (como jardín o azotea), piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio o vistas especiales.
5. Régimen sancionador

En caso de incumplirse con lo establecido en esta ley, pueden imponerse sanciones administrativas porque la Ley 11/2020 ha modificado la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, para incluir una serie de infracciones graves y leves en relación con este nuevo régimen de contención.
En concreto, entre otras sanciones vinculadas a este régimen, establecer una renta que supere los importes establecidos en la Ley 11/2020 puede ser una infracción grave e implicar multa de hasta 90.000 euros (si la renta fijada supera en un veinte por ciento o más el importe máximo) o leve con multa de hasta 9.000 euros (si la diferencia es de menos de veinte por ciento). Además, en estos casos el arrendatario tiene derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.
Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Un cordial saludo,

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