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FEB
2019

Principales cambios que introduce la nueva Ley hipotecaria

Al fin se ha aprobado la nueva Ley Hipotecaria por el Pleno del Congreso de los Diputados, que llega con tres años de retraso y bajo la amenaza de una multa millonaria de Bruselas por la demora. Se trata de una norma que refuerza la transparencia en el mercado hipotecario y protege más al consumidor.

A continuación os expondremos los puntos clave:

– ¿Cuándo entra en vigor?

En 90 días desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Además, se establece un plazo de adaptación para las entidades financieras, de manera que no se aplicará hasta finales de mayo.

– ¿Cómo queda el reparto de los gastos hipotecarios?

La normativa clarifica qué gastos asociados a la formalización de la hipoteca corresponden a cada parte. El cliente solo tendrá que pagar la tasación, mientras que los bancos asumirán el impuesto de actos jurídicos documentados y los costes de gestoría, registro y notaría. Las copias adicionales del contrato correrán a cuenta de quien las pida.

– ¿Cómo afecta a las comisiones?

Esta medida se produce cuando el cliente decide amortizar su deuda de forma anticipada y, de esta forma, obtener una reducción del coste del préstamo. Según el periodo en el que el cliente devuelve el dinero, las comisiones máximas que recibe la banca son diferentes. La Ley establece la reducción a la mitad de las comisiones que pagará el cliente.

Se rebajan las comisiones por amortización anticipada al 2% durante la primera década y al 1,5% posteriormente en las hipotecas fijas. En las variables, el tipo será del 0,25% en los tres primeros años y del 0,15% durante el primer lustro. No se limita la comisión de apertura, pero se devengará una sola vez y englobará todos los costes que se quiera repercutir al cliente.

– ¿Puede la banca imponer productos vinculados?

Se prohíbe al banco obligar a contratar productos como seguros, planes de pensiones o tarjetas que condicionen el precio o la concesión del préstamo, salvo que se ciñan a los criterios del Banco de España. Solo se podrán vender por separado de la hipoteca y se permitirán pólizas de seguros alternativas.

– ¿Cómo se regulan los intereses de demora?

La penalización por retrasarse en el pago de la hipoteca no podrá superar en más de tres puntos el interés del préstamo.

– ¿Y los embargos?

Se endurecen los requisitos para iniciar un proceso de ejecución de la hipoteca. Se elevan de 3 a 12 los meses de impago para proceder al desahucio. Y la cuantía que sumen las cuotas impagadas debe equivaler al 3% del capital que prestó el banco (o 12 cuotas) si se ha dejado de pagar en la primera mitad de vida del préstamo, o al 7% (o 15 cuotas) si es durante la segunda mitad.

– ¿Qué pasa con las cláusulas suelo?

Quedan prohibidas, de manera que no se puede fijar un límite por debajo del cual el cliente no puede beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés.

– ¿Se puede cambiar de una hipoteca variable a una fija?

Sí, y se facilita el trámite de la conversión con un coste menor, del 0,15% los tres primeros años y después, gratis. Esto es en caso de que sea una novación, es decir, un cambio de contrato dentro de la misma entidad.

– ¿Qué información debe recibir el cliente antes de firmar la hipoteca?

El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma y, además, el notario deberá resolver todas sus dudas, comprobar que no hay cláusulas abusivas y ratificar que el titular entiende lo que está contratando.

– ¿Tienen los bancos nuevas obligaciones?

Además de informar más y mejor al cliente, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado, consultando el historial crediticio del cliente en el Banco de España. Y se limitan los incentivos a los trabajadores por vender más créditos.

Además, el banco deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.

– ¿Subirá el precio de los créditos?

Algunos bancos ya los han subido a cambio de pagar todos los gastos, lo que obligará al resto a ser muy competitivos en precio. Pero la clave la seguirá teniendo el BCE, que si sube tipos encarecerá el crédito.

En resumen se puede considerar que el cliente queda más protegido, con más garantías de transparencia en la venta, no sólo por las novedades comentadas anteriormente sino porque también se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado. Por último, los tasadores serán independientes y podrán ser no sólo sociedades de tasación sino también personas físicas, que podrá ser escogido por el cliente.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional en caso de cualquier duda o aclaración.

Madeha El Harrak Regrag
Abogada

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