23

FEB
2021

QUEDEN AFECTATS TOTS ELS ARRENDAMENTS D’HABITATGE ALS PREUS MÀXIMS DE LLOGUER?

En data 18 de setembre de 2020, la Generalitat de Catalunya va aprovar la Llei 11/2020, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge (Llei 11/2020), la qual va entrar en vigor el dia 22 de setembre de 2020. Entre altres matèries, la Llei 11/2020 determina un sistema de contenció de rendes pel qual el propietari d’un habitatge en lloguer ja no pot establir lliurement el preu d’arrendament d’aquest.

La Llei ja ha estat objecte de recurs d’inconstitucionalitat per considerar-se un límit al dret de propietat, havent estat el recurs admès a tràmit el passat 26 de gener.

Puc fixar lliurement el preu del lloguer d’un habitatge de la qual sóc propietari? En quins casos m’afecta la llei de contenció de rendes?

Àmbit d’aplicació de la Llei 11/2020

La Llei 11/2020 té per objecte regular la moderació i contenció de les rendes de lloguer en aquells contractes d’arrendament que compleixin, amb caràcter general, els següents requisits:

– Contractes d’arrendament d’habitatge: En primer lloc, cal aclarir que la Llei 11/2020 afecta als arrendaments d’habitatge, no aplicant-se als arrendaments que tinguin ús diferent al d’habitatge com ara locals, despatxos professionals, aparcaments, naus industrials, etc.;

– Residència permanent: Així mateix, l’habitatge arrendat ha d’estar destinada a residència permanent de l’arrendatari, per la qual cosa queden exclosos els arrendaments d’habitatge temporals, és a dir, aquells que es produeixen per temporada i/o terminis inferiors a un any (per exemple, les segones residències);

– Àrea amb mercat d’habitatge tens: L’habitatge arrendat per a ser destinada a residència permanent ha d’estar situada en una àrea amb mercat d’habitatge tens. Sobre aquest tema, la Llei 11/2020 estableix en la seva Disposició Transitòria Segona que són àrees amb mercat d’habitatge tens aquells municipis, bé pertanyents a l’Àrea Metropolitana de Barcelona, bé amb una població de més de vint mil habitants, en els quals les rendes del lloguer han sofert un increment de més d’un vint per cent en el període comprès entre els anys 2014 i 2019.

Aquesta declaració transitòria té una durada d’un any, des de l’entrada en vigor de la llei, i en la mateixa es declara a seixanta municipis com a àrees amb mercat d’habitatge tens, els quals hauran de complir amb el règim de contenció de rendes durant l’any vinent.

– Obra nova: Els habitatges de nova edificació o les resultants d’un procés de gran rehabilitació (és a dir, aquelles obres que impliquen derruir un edifici salvant la façana o bé que constitueixen una actuació global que afecta l’estructura o ús general de l’edifici o habitatge), queden exemptes de l’aplicació de la Llei 11/2020 durant els primers tres anys de vigència de la Llei.

– Data del contracte: És important subratllar que la Llei 11/2020 aplica únicament als contractes d’arrendament d’habitatge permanent subscrits a partir de l’entrada en vigor de la Llei.

No obstant això, en el supòsit de contractes signats amb anterioritat a l’entrada en vigor de la Llei 11/2020 que es renovin amb posterioritat a la declaració de l’àrea com a àrea amb mercat d’habitatge tens, la llei de contenció de rendes els resultarà d’aplicació. En conseqüència, si es renova un contracte d’arrendament d’habitatge el preu del qual excedeixi l’índex de referència, serà necessari ajustar la renda a la baixa.

Determinació de la renda inicial del lloguer
En cas que un habitatge entre dins de l’àmbit d’aplicació de la Llei 11/2020, s’estableix la contenció de la renda a abonar per part de l’arrendatari mitjançant l’aplicació d’un índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, el qual ve determinat pel departament competent en matèria d’habitatge de cada municipi.

En la següent adreça web es pot consultar l’índex de referència de l’habitatge que interessi arrendar: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

Una vegada establert l’índex de referència, quan se subscrigui el corresponent contracte d’arrendament la renda pactada no podrà sobrepassar:

1. El preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà; i

2. La renda consignada en l’últim contracte d’arrendament si l’habitatge afectat s’ha arrendat en els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor de la present llei.

En el cas que un habitatge sigui objecte de diversos contractes d’arrendament de vigència simultània que afectin diferents parts concretes, la suma de les rendes acordades en els diferents contractes no pot sobrepassar la renda màxima aplicable a l’arrendament unitari de l’habitatge.

Pel que fa a la imputació de despeses generals o impostos a l’arrendatari, volem destacar el fet que la Llei 11/2020 remet a la vigent normativa d’Arrendaments Urbans i preveu que les parts puguin pactar l’assumpció per l’arrendatari de despeses generals i de serveis individuals, com ara IBI, Despeses de Comunitat, taxes municipals, etc.

Finalment, la Llei permet l’actualització de la renda, però únicament sota els criteris previstos en la normativa reguladora dels contractes d’arrendament d’habitatge.

Mesures de control i règim sancionador
La Llei preveu mesures de control del compliment exhaustiu de les regles imposades, així com un règim sancionador per a aquells que incomplissin amb aquestes.

Quant a les mesures de control, destaquem la previsió de possibles inspeccions a càrrec de personal tècnic de les Administracions Públiques del compliment de la Llei, així com el dret de l’arrendatari a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés (amb interessos) per al cas d’aquelles rendes que no respectessin els preus de referència.

Referent a les sancions, la Llei preveu un règim sancionador consistent en multes d’entre els 3.000 euros i els 90.000 euros, segons si considera les infraccions lleus o greus.

De fet, la Agència Catalana del Consum (ACC) va iniciar al desembre una campanya d’inspeccions dirigida a verificar el grau de compliment la Llei 11/2020 en els contractes d’arrendament d’habitatge i ja ha obert expedients sancionadors per incompliment de la mateixa a cinc portals immobiliaris (Fotocasa.es, Habitaclia.com, Idealista.com, Pisos.com i Yaencontré.com), en concret, per no incloure en els seus anuncis l’índex de referència dels preus de lloguer.

Així mateix, des de l’entrada en vigor de la norma, la ACC ha rebut més de 200 denúncies per anuncis que no informaven del preu de renda segons índex de referència, o bé que no incloïen el preu del lloguer anterior.

Possible inconstitucionalitat de la Llei de contenció de rendes
L’aprovació de la Llei 11/2020 respon a la interpel·lació del Parlament de Catalunya al Govern per a impulsar de manera urgent l’aprovació de mesures legislatives, en el marc del dret civil propi, a l’efecte de permetre que Catalunya compti amb una regulació pròpia del contracte d’arrendaments urbans i, en particular, doti a les administracions públiques de les mesures necessàries per a limitar els increments de preus del lloguer d’habitatges en zones de forta demanda acreditada.

Des de la seva entrada en vigor han estat moltes les veus crítiques en contra d’aquesta Llei, posant en dubte la competència del Govern de la Generalitat per a legislar sobre aquesta matèria i augurant-li un recorregut curt per considerar la mateixa inconstitucional. De fet, el Dictamen 7/2020, de 5 d’agost del Consell de Garanties Estatutàries ja va alertar d’una potencial inconstitucionalitat de determinats preceptes de la proposició de Llei.

Finalment, més de 50 diputats del Partit Popular van presentar al desembre de 2020 un recurs d’inconstitucionalitat contra diversos articles de la Llei 11/2020, en particular els articles 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1 16.2 i 18 i contra les Disposicions Addicionals 1a i 4a d’aquesta norma, el qual va ser admès a tràmit pel Tribunal Constitucional el passat 26 de gener de 2021.

Inconstitucionalitat de determinats articles del Decret llei 17/2019, de mesures urgents per a millorar l’accés a l’habitatge

El passat 28 de gener de 2021 (pendent encara de la seva publicació en el BOE) el Tribunal constitucional va dictar sentència sobre el recurs d’inconstitucionalitat interposat també pel Partit Popular contra el Decret llei del Govern de la Generalitat de Catalunya 17/2019, de 23 de desembre de mesures urgents per a millorar l’accés a l’habitatge, declarant inconstitucionals i nuls setze preceptes d’aquest Decret llei.

Amb la nul·litat d’aquests preceptes, la Sentència anul·la en essència dos grups de mesures:

• Mesures referides a la consideració i conseqüències de la tinença d’habitatges buits per més de dos anys com un incompliment de la funció social de la propietat. Trobem en aquest grup, per exemple, l’habilitació a l’Administració per a declarar l’incompliment de la funció social de la propietat dels habitatges després d’advertir sense èxit als propietaris, establint-se que aquesta declaració podia comportar l’adopció de les mesures d’execució forçosa conforme a la normativa d’habitatge i, en determinats supòsits, conforme a la legislació en matèria de sòl, inclosa l’expropiació forçosa.

• Mesures referides a l’ampliació de l’àmbit subjectiu i objectiu de l’obligació d’uns certs propietaris d’oferir un lloguer social abans d’interposar determinades demandes. Trobem en aquest grup, per exemple, l’ampliació de la durada mínima dels lloguers forçosos, passant aquesta de tres anys a l’actual prevista en la legislació d’arrendaments urbans (cinc anys en el cas d’arrendadors persones físiques i set anys en el cas d’arrendadors persones jurídiques). Així mateix, es va establir que els arrendataris tindrien dret a una pròrroga si, finalitzat el termini contractual, seguien dins dels paràmetres d’exclusió residencial.

Aquestes anul·lacions seran efectives l’endemà de la publicació de la sentència en el BOE.

Conclusió: què implica la vigència de la Llei 11/2020
Si bé la Llei es va presentar com una eina de solució al conflicte dels lloguers, la veritat és que durant els primers mesos des de la seva entrada en vigor ja s’ha vist que l’aplicació pràctica d’aquests articles està produint l’efecte contrari. En diverses de les zones catalogades com a àrees amb mercat tens, els preus de lloguer d’habitatge han passat a ser substancialment més baixos i ja no resulten rendibles per als propietaris, retirant aquests les seves ofertes de lloguer i disminuint-se el parc de lloguer d’habitatge permanent a Catalunya.

D’altra banda, la disminució de l’oferta de lloguer implica, d’una banda, menys inversió a Catalunya per part de promotores i constructores d’habitatges destinats a lloguer i, d’altra banda, que cada vegada existeixin més habitatges buits susceptibles de ser ocupades pels moviments okupes, amb el consegüent perjudici no tan sols per al propietari de l’immoble afectat sinó, així mateix, per als veïns dels immobles confrontants a aquest.

No és d’estranyar que en els pròxims mesos els preceptes que limiten la renda en el lloguer d’habitatge es declarin inconstitucionals i els preus dels arrendaments d’habitatge puguin ser de nou estipulats lliurement per les parts, tal com preveuen el Codi Civil i la Llei d’Arrendaments Urbans. Però què ocorre amb els contractes d’arrendament d’habitatge que se signin mentre no es declari aquesta inconstitucionalitat? Doncs que el preu de lloguer que s’estipuli haurà de ser el previst en la Llei 11/2020 i aquest es mantindrà en vigor durant tot el termini de durada del contracte, això és, durant cinc anys si l’arrendador és persona física o bé set anys i l’arrendador és persona jurídica.

És per això que, mentre la Llei 11/2020 estigui plenament vigent i no es resolgui a favor de declarar inconstitucionals els articles recorreguts, els aconsellem realitzar un estudi detallat de cada cas concret per a determinar quina opció és la més convenient. Des de ASESORIA FINANCERA, S.A. ens posem a la seva disposició per a estudiar el seu cas i poder-li plantejar altres fórmules d’arrendament permeses per la legislació aplicable i que atorguin una major llibertat a les parts per a determinar preus de lloguer d’habitatge més ajustats a mercat.

Estem a la seva disposició per a qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquest tema.

Núria Fitó Bertran. Advocada

Comments are closed.